광주지방법원 2026타경6074. 나주시 빛가람동 283-3에 있는 주건축물제1동 1층 103호의 임의경매입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기상 대상은 집합건물의 개별 호실이며 감정평가상 이용상태는 소매점입니다. 현재 소유자는 문남철로, 2014년 12월 17일 소유권이전등기를 마쳤고 당시 등기된 거래가액은 577,984,700원입니다.

등기상 가장 중요한 시점은 2019년 5월 14일입니다. 이날 기존 광주은행 근저당권들이 말소되고, 나주동부새마을금고와 우리새마을금고의 근저당권이 동일 접수번호로 설정됐습니다. 이후 가압류 4건과 경매개시결정이 기입됐으며, 제공된 권리관계에 따르면 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다.

하지만 권리의 말소와 실제 부동산의 사용 가능성은 별개입니다. 103호만 단독 취득했을 때 현재의 소매점 공간을 독립적으로 사용할 수 있는지, 그리고 통합 점포를 누가 어떤 권원으로 점유하고 있는지 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 공동담보 구조

말소기준권리는 2019.05.14 접수 제14808호, 을구 4번 (1) 나주동부새마을금고 근저당권으로 분석됩니다. 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 같은 날 동일 접수번호로 설정된 을구 4번 (2) 우리새마을금고 근저당권의 채권최고액은 440,000,000원입니다.

2026년 4월부터 9월까지 설정된 나주 축산업협동조합, 전남신용보증재단, 광주은행, 하나은행의 가압류 4건과 2026년 7월 14일의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦게 기입됐습니다. 제공된 권리판정에 따르면 매각으로 소멸할 권리입니다. 이미 2019년에 말소된 광주은행의 과거 근저당권들은 현재 인수대상 권리로 보지 않습니다.

② 가격·시세 분석 — 신건 699,000,000원의 판단

현재 감정가와 최저매각가는 모두 699,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 확인된 매수인 인수 추정액을 더한 실질취득 추정액 역시 699,000,000원으로, 취득 관련 세금·명도비·복원비 등은 제외한 금액입니다.

유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오이며, 실제 매각조건과 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정을 전제로 합니다.

이 상가는 세 개 호실이 하나의 영업공간처럼 사용되고 있습니다. 통합 점포의 영업가치와 103호 단독 소유권의 시장가치는 같지 않을 수 있습니다. 103호만 취득한 뒤 독립 점포로 구획해야 한다면 출입 동선·공간 활용·공사비·임대 가능성이 모두 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 통합 사용 상태를 전제로 한 수익성을 103호에 그대로 적용하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 699,000,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 699,000,000원 중 집행비용 9,390,000원을 제외한 689,610,000원을 나주동부새마을금고에 배당하는 것으로 계산했습니다. 우리새마을금고와 후순위 가압류 채권자에게 배당되는 금액은 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

신청채권자는 영암우리새마을금고(변경 전 우리새마을금고)이며 청구금액은 409,926,140원입니다. 각 시나리오에서 신청채권자의 예상배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 제공된 배당 계산에 따른 결과로, 실제 배당순위와 채권 만족 여부는 확정 판단이 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·아파트단지·업무시설이 분포하는 노선 상가지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 북서측 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측은 4차선 아스팔트 포장도로, 동측은 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2014.06.18 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 외벽은 스타코·복합판넬, 내벽은 페인팅·인테리어, 바닥은 타일, 창호는 전면 유리 마감 등으로 조사됐습니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 스프링클러·화재탐지설비·승강기설비가 있습니다.
• 이용상태. 소매점으로 사용 중이며 102호·103호·104호의 내부 경계벽이 없는 통합 상가입니다. 감정평가에서는 개별 호실의 위치·면적 특정과 경계벽 복원, 단독 효용 가능성을 검토했으나, 실제 인수 후 독립 사용 여건은 재확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2026.07.14부터 2028.07.13까지로 기재되어 있습니다. 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 예외는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현황상 구분 벽체가 철거된 상태이므로 독립 구획 복원 및 건축 관련 행정 절차를 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업지역의 1층 소매점이라는 점은 활용 가능성을 검토할 요소입니다. 반면 독립 호실이 아닌 통합 점포로 이용 중이라는 사정과 비교 실거래·임대수익 확인 부족으로 103호 단독의 환금성을 높다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 103호의 등기상 전유부분과 대지권 등 실제 매각 범위를 확인하세요. 사건 용도에 표시된 대지와 집합건물 103호의 관계도 매각물건명세서 및 등기 원본으로 대조해야 합니다.
• 102·103·104호 경계 확인. 건축물현황도와 현장 실측을 대조하여 103호 경계와 출입 동선, 독립 사용 가능성을 확인하세요. 경계벽 복원 공사비도 별도로 산정해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자와 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금·확정일자·점유개시일을 확인하여 대항력 및 인수 가능성을 검토하세요.
• 공동담보·배당 확인. 2019.05.14 동일 접수번호로 설정된 나주동부새마을금고와 우리새마을금고의 근저당권, 102호·104호 공동담보 관계, 실제 채권 잔액 및 배당순위를 확인하세요. 신청채권자의 예상배당이 0원인 점도 검토 대상입니다.
• 시세·임대수익 확인. 인근 동일 건물과 유사 상가의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실 가능성, 영업권과 구분된 부동산 자체의 가치를 확인하세요. 통합 점포 기준 임대료를 103호에 그대로 적용하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 559,200,000원, 2회 유찰 시 447,360,000원이라는 가정가격을 참고하되, 각 가격이 실제 시세보다 낮은지는 독립 호실의 가치평가 후 판단하세요.
• 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역의 사용 제한, 토지거래허가구역의 경매 적용 여부, 구획 복원에 필요한 인허가 사항을 확인하세요.
• 체납·부대비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 세금, 명도비·경계벽 복원비·설비 분리비를 확인하여 실제 취득 이후 필요한 자금을 계산하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서, 건축물대장·건축물현황도를 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리보다, 독립적으로 쓸 수 있는지가 먼저다”

이 사건은 등기상 후순위 권리들이 소멸할 것으로 분석되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 다만 동일 접수번호의 근저당권과 공동담보 관계는 실제 배당관계 확인이 필요합니다.

더 중요한 문제는 물건 자체입니다. 103호는 현재 102호·104호와 벽체 없이 연결된 소매점이고, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 단독 취득 후 경계를 복원해 사용할 수 있는지, 실제 점유자를 상대로 명도가 필요한지, 추가 공사비가 얼마나 발생하는지가 투자 성과를 좌우할 수 있습니다.

최저매각가 699,000,000원은 감정가 그대로이며, 최근 비교 실거래가 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 근거도 없습니다. 1회·2회 유찰 가격 역시 그 자체로 가격 메리트를 보장하지 않습니다.

결론은 ‘등기상 소멸 구조 확인, 현황·가격 판단 보류’입니다. 103호의 독립 사용 가능성과 임대관계, 복원비용, 실제 거래·임대 시세를 확인하기 전에는 신건 입찰에 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다. 이 물건은 최저가가 얼마나 내려가느냐보다, 낙찰 후 실제로 무엇을 독립적으로 사용할 수 있느냐가 먼저입니다.