광주지방법원 2026타경6074. 나주시 빛가람동 283-3, 배멧1길 40에 있는 주건축물제1동 1층 104호입니다. 물건 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용은 소매점입니다. 따라서 단순한 나대지 경매나 주거용 아파트 경매로 접근하면 안 됩니다. 소유자 문남철은 2014년 12월 17일 거래가액 528,502,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 근저당권과 가압류가 이어졌고, 2026년 7월 14일 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

말소기준권리는 2019년 5월 14일 접수된 을구 4번 근저당권입니다. 같은 접수번호에 나주동부새마을금고와 우리새마을금고의 근저당권이 함께 기재되어 있으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이후 가압류도 소멸 대상입니다. 다만 경계벽 없는 통합 이용, 임대관계 미상, 토지거래허가구역이라는 현장·행정적 확인사항이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 소멸 대상

2014년에 설정된 광주은행의 근저당권 2건은 2019년 5월 14일 등기상 말소되었습니다. 같은 날 을구 4번으로 새롭게 설정된 나주동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 우리새마을금고 근저당권도 같은 순위번호와 접수번호에 기재되어 있습니다.

이후 나주 축산업협동조합, 전남신용보증재단, 광주은행, 하나은행의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 등기상 인수 대상 권리는 확인되지 않습니다. 다만 채권의 소멸과 점유자의 명도 문제는 서로 다르므로, 실제 사용자의 임대차 관계를 별도로 조사해야 합니다.

② 점유·현황 분석 — 통합상가가 핵심 위험

이 사건에는 확인된 임차인 신고가 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 특히 102·103·104호가 경계벽 없이 하나의 상가로 사용되고 있어, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지, 104호에 별도의 임대차 관계가 존재하는지 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (639,000,000원 매각 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 8,790,000원을 제외한 630,210,000원이 채권자 배당 재원으로 계산됩니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 이 금액이 나주동부새마을금고에 배분되고 나머지 채권자는 배당받지 못하는 것으로 나타납니다.

채권액은 등기상 채권최고액과 가압류 청구금액을 반영한 계산 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 동일 접수번호 근저당권 간 배당관계는 별도 검증이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 현장 위험은 남는다

현재 최저매각가는 감정가의 100%인 639,000,000원입니다. 제시된 회차별 가정에 따라 1회 유찰 시 511,200,000원, 2회 유찰 시 408,960,000원으로 계산됩니다. 다만 이 금액들은 실제 확정된 차기 최저매각가가 아닌 시나리오입니다.

각 시나리오에서 등기상 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 그러나 이는 확인된 등기권리와 배당 가정에 따른 값입니다. 임대차가 미확인 상태이므로 실제 취득비용은 점유관계 확인 후 다시 판단해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설이 형성된 노선 상가지대로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 용이하고 북서측 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로 접면. 서측 4차선 아스팔트 포장도로와 동측 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 개별 104호의 실제 출입구 및 점포 접근 동선은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 2014.06.18 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물의 1층입니다. 외벽은 스타코 및 복합판넬, 내부는 페인팅·인테리어와 타일 마감, 전면 유리 창호 등으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 스프링클러, 화재탐지설비, 13인승 승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
• 토지거래허가구역. 2026.07.14부터 2028.07.13까지 토지거래계약에관한허가구역으로 표시되어 있습니다. 본건 경매취득 및 향후 거래에 대한 허가 적용·예외 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 건축물 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현재 102·103·104호의 경계벽은 철거된 상태입니다.
• 환금성. 노선 상가라는 입지 특성은 있지만, 실거래 비교가격과 임대수익이 확인되지 않아 매각 용이성이나 적정 투자수익률을 정량 평가할 수 없습니다. 통합점포 중 일부 호실이라는 점도 개별 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 대지로 표시된 용도와 집합건물 104호 등기, 매각목록, 대지권 표시를 대조해 실제 취득 범위를 확정하세요.
• 경계벽과 독립 사용. 102·103·104호 통합 점포의 평면도, 104호 경계, 출입 동선, 분리 후 이용 가능성을 확인하세요. 경계벽 복원 공사 범위와 비용도 별도로 조사해야 합니다.
• 임대차·점유. 실제 영업자, 임대차계약, 사업자등록 및 점유 개시일, 보증금·차임, 배당요구 여부를 확인하세요. 임대관계가 미상이므로 대항력이 없다고 단정하면 안 됩니다.
• 공동담보 근저당. 을구 4번의 나주동부새마을금고·우리새마을금고 권리, 동일 접수번호와 공동담보 관계, 실제 채권잔액 및 배당순위를 확인하세요.
• 경매절차. 신청채권자 예상배당이 0원으로 계산되는 이유와 실제 경매 진행에 미치는 영향을 매각기록으로 검증하세요.
• 시장가격. 빛가람동 내 유사한 1층 소매점의 최근 실거래, 임대료, 공실 수준, 개별 호실 거래사례를 확보한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 관리비·점포 운영비. 체납 관리비, 공용부분 비용, 시설관리비와 각종 점포 분리 관련 비용을 확인하세요.
• 토지거래허가 여부. 허가구역 지정기간과 물건의 거래 형태를 대조하고, 취득·재매각 과정에 필요한 행정절차를 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현황도를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당은 지워져도, 통합상가의 문제는 남는다”

광주지방법원 2026타경6074는 등기부만 놓고 보면 매수인 인수액 0원으로 분석되는 사건입니다. 기존 광주은행 근저당은 말소됐고, 2019년 설정된 새마을금고 근저당과 후순위 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전체 채권 미배당액 1,213,703,045원은 채권자의 회수 부족액이지, 낙찰자가 자동으로 떠안는 금액은 아닙니다.

그렇지만 현황 102·103·104호가 벽체 없이 사용되고 있다는 사실은 중요한 변수입니다. 감정평가에서는 복원이 용이하다고 판단했으나, 104호의 독립적인 점유·이용과 실제 공사비, 임대차 관계까지 확인된 것은 아닙니다. 게다가 토지거래허가구역에 포함되어 있고, 검증할 만한 실거래 시세도 확보되지 않았습니다.

따라서 이번 신건의 판단은 “등기상 소멸 구조는 양호하지만, 실질취득비용과 현장 리스크 확인 전 가격 판단 보류”입니다. 감정가 639,000,000원이나 유찰 시나리오의 가격만으로 저가매수 기회라고 판단하기보다는, 임차인·104호 독립성·공동담보 배당관계·실거래가를 먼저 확인하는 것이 우선입니다.