수원지방법원 2025타경42429. 평택동 23-13 일대의 단독주택 + 토지 물건으로, 감정 이용상태를 보면 일부 건물은 1·2층 모두 근린생활시설(공실), 다른 건물은 주택(공실)입니다. 말소기준권리는 2024.04.26. 서울강동농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 에이스건설주식회사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리가 완전히 깨끗한 물건은 아닙니다. 2층 115㎡를 점유하는 (주)한스코라이즈(한순자)가 2022.08.16. 전입했고, 이는 말소기준권리인 2024.04.26.보다 앞섭니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 500,000원이며 우선변제권은 확인되지 않아 배당에서 회수하지 못하는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42429 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 23-13, 285-5 · 경기도 평택시 자유로19번길 8-8 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 근린생활시설(공실) 및 주택(공실) |
| 소유자 | 울산드림제일차주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,412,183,200원 / 691,970,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 3,564,738,718원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 소유자는 울산드림제일차주식회사이며, 말소기준은 2024.04.26. 설정된 서울강동농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2025.06.20. 설정된 에이스건설주식회사 근저당 1,550,000,000원과 2025.08.12. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)한스코라이즈(한순자) | 2층 115제곱미터 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 5,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2022.08.16.이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 임차보증금은 배당액 0원으로 잡혀 있고, 5,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 현장·용도 확인이 먼저
현재 회차 최저매각가는 691,970,000원으로 감정가 1,412,183,200원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 이 비율만으로 현재 가격이 시장가보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
감정평가상 주변은 상업·업무용 부동산이 밀집한 노선 상가지대이고 후면에는 기존 주거용 부동산이 섞여 있습니다. 본건 역시 근린생활시설과 주택이 함께 존재하는 형태라 일반적인 단독주택과는 환금성·수요층이 다를 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 691,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,319,700원 |
| 인수 · (주)한스코라이즈(한순자) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 서울강동농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 682,650,300원 |
| 을구 10번 근저당 · 에이스건설주식회사 | 1,550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 5,750,000,000원 중 682,650,300원이 배당되고, 미배당액은 5,067,349,700원입니다. 임차보증금 5,000,000원은 배당에서 빠지고 매수인 인수로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택성동초등학교 남서측 인근이며, 주변은 상업·업무용 부동산이 밀집한 노선 상가지대이고 후면은 기존 주거용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 왕복 4차로 중앙로변에 위치해 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 평택역은 남서측 직선거리 약 600미터 지점입니다.
- 이용상태. 일부 건물은 1·2층 모두 근린생활시설 공실, 별도 건물은 주택 공실로 조사됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 담장의 ‘철거’ 표시는 별도 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 500만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 691,970,000원 | 682,650,300원 | 5,067,349,700원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 484,378,999원 | 477,135,209원 | 5,272,864,791원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 339,065,299원 | 333,518,385원 | 5,416,481,615원 | 5,000,000원 |
임차보증금이 5,000,000원으로 각 회차 매각가보다 작기 때문에, 이번 물건은 ‘낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득액이 보증금으로 고정되는’ 유형은 아닙니다. 유찰이 이어지면 실질취득액도 함께 낮아지지만, 각 회차마다 인수보증금 5,000,000원은 별도 부담입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수. (주)한스코라이즈(한순자)의 전입일 2022.08.16.은 말소기준 2024.04.26.보다 빠릅니다. 보증금 5,000,000원을 낙찰가와 별도 자금으로 반영해야 합니다.
- 점유범위 확인. 임차 점유부분은 2층 115㎡로 조사됐습니다. 현장에서 실제 점유 여부와 사용상태를 확인해야 합니다.
- ‘철거’ 표시 확인. 담장의 페인트 표시는 실제 철거계획, 행정조치, 사적 표식 중 무엇인지 자료만으로 단정할 수 없으므로 반드시 현장을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 감정평가서상 제시외 건물이 포함됩니다. 경계·현황·사용 가능성을 대조해야 합니다.
- 용도 혼재. 근린생활시설과 주택이 함께 존재하므로 단독주택 시세만으로 판단하지 말고 상업용 수요와 주거용 수요를 나눠 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 현장
이 물건의 숫자만 보면 감정가 1,412,183,200원에서 최저가 691,970,000원까지 내려와 상당히 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 권리분석에서는 낙찰가 외에 대항력 임차보증금 5,000,000원 인수가 분명히 남고, 물건 자체도 근린생활시설과 주택이 섞인 복합 이용 상태입니다. 현황조사에는 담장의 ‘철거’ 표시까지 있습니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 단순한 감정가 대비 49%가 아니라, 실질취득 696,970,000원, 대항력 임차인의 점유·명도 문제, 제시외 건물, 철거 표시의 실제 의미를 함께 확인하는 것입니다. 등기상 후순위 담보권은 정리되지만, 현장과 임차관계 확인이 끝나기 전까지는 가격만으로 매력도를 높게 평가하기 어려운 물건입니다.
