수원지방법원 2025타경42429. 평택시 평택동 23-14, 중앙로 78에 위치한 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 260.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 일반상업지역에 속합니다. 감정평가상 기호(2)·기호(3)는 1·2층 모두 근린생활시설로 현재 공실, 기호(7)은 주택으로 현재 공실 상태입니다. 매각에는 제시외 건물 감정평가서상 ㉣·㉤이 포함되는 반면, 단층 화장실 2.0㎡는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
권리분석의 핵심은 2025.06.09. 평택시 압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 설정된 에이스건설주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 (주)한스코라이즈(한순자)의 전입일은 2022.08.16.으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 5,000,000원이고 우선변제권은 없어 예상배당에서는 배당되지 않으며, 보증금 전액 5,000,000원이 매수인 인수액으로 반영됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42429 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 23-14 · 경기도 평택시 중앙로 78 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 토지 | 260.6㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 울산드림제일차주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,831,518,480원 / 1,982,063,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 3,564,738,718원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉣·㉤ 포함 · 단층 화장실 2.0㎡ 소재불명으로 평가 제외 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 500만원은 남는다
현재 소유자 울산드림제일차주식회사의 소유권이전은 2022.12.12. 접수됐습니다. 그보다 앞선 2022.08.16.에 임차인 전입이 확인됩니다. 말소기준은 2025.06.09. 평택시 압류이며, 2025.06.20. 에이스건설주식회사 근저당권 1,550,000,000원과 2025.08.12. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)한스코라이즈(한순자) | 2층 115제곱미터 | 2022.08.16 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 매수인 5,000,000원 인수 |
보증금 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있고, 우선변제권은 없습니다. 예상배당표에서도 이 임차인에게 배당되는 금액은 0원으로 잡혀 있으며, 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,982,063,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,220,630원 |
| 인수 · (주)한스코라이즈(한순자) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 에이스건설주식회사 | 1,550,000,000원 | 1,550,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 409,842,370원 |
현재 회차 가정에서는 에이스건설주식회사 채권 1,550,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 409,842,370원으로 계산됩니다. 임차보증금 5,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상 구조입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 500만원 인수는 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,982,063,000원 | 1,550,000,000원 | 0원 | 409,842,370원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,387,444,100원 | 1,371,169,659원 | 178,830,341원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 971,210,869원 | 959,098,760원 | 590,901,240원 | 0원 | 5,000,000원 |
추가 유찰이 발생하면 매각가격은 감정가의 49%, 34% 구간으로 내려가지만 임차보증금 인수액 5,000,000원은 각 시나리오에서 동일합니다. 현재 회차에서는 담보채권이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 178,830,341원, 3회 유찰 시 590,901,240원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호(2)·기호(3)은 1·2층 모두 근린생활시설로 공실, 기호(7)은 주택으로 공실입니다. 아파트형 주거자산이 아니라 근린시설과 토지를 함께 보는 물건입니다.
- 입지. 평택성동초등학교 남서측 인근이며, 인근은 상업·업무용 부동산이 밀집한 노선 상가지대이고 후면에는 기존 주거용 부동산이 형성돼 있습니다.
- 교통. 왕복 4차로 중앙로변에 위치해 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 평택역은 남서측 직선거리 약 600미터 지점입니다.
- 토지. 260.6㎡, 대, 상업용, 평지, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 2,885,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로1류 및 소로2류와 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태 주의. 현황조사서상 건물 외벽에 페인트로 ‘철거’라고 쓰여 있습니다. 제시외 건물 ㉣·㉤은 일괄매각에 포함되지만 단층 화장실 2.0㎡는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 1,982,063,000원이 아니라 임차보증금 5,000,000원을 더한 1,987,063,000원을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 현황조사상 (주)한스코라이즈(한순자)가 2층 115제곱미터를 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 영업·점유 여부와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 철거 표시 확인. 외벽에 표시된 ‘철거’의 의미와 현재 건물 상태, 철거 예정·협의·행정절차 존재 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 ㉣·㉤의 위치·상태를 확인하고, 소재불명으로 평가에서 제외된 단층 화장실 2.0㎡의 현존 여부도 대조해야 합니다.
- 선행 담보권 원본 대조. 2024.04.26. 서울강동농업협동조합 근저당권과 2025.09.15. 농업협동조합자산관리회사 앞으로의 근저당권 이전 기재를 현재 등기부에서 직접 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 경매개시 채권자인 서울강동농업협동조합의 청구액은 3,564,738,718원이나 각 유찰 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있으므로 담보권 이전·채권양도 및 실제 배당순위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율과 별개로 중앙로변 근린시설·토지의 실제 거래사례, 임대수익, 공실기간 및 개발·철거비용을 별도 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 건물 상태
현재 최저가는 감정가 2,831,518,480원의 70%인 1,982,063,000원입니다. 하지만 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금 5,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 남으므로, 현재 회차의 실질취득은 1,987,063,000원입니다. 이 사건에서 권리상 확정적으로 반영해야 할 인수액은 이 500만원입니다.
다만 투자판단의 더 큰 변수는 가격 근거와 물건 상태입니다. 근린생활시설과 주택이 공실이고, 외벽에는 ‘철거’ 표시가 있으며 제시외 건물이 포함되고 일부 화장실은 소재불명으로 평가에서 빠졌습니다. 실거래 비교가격 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 500만원으로 특정되지만, 가격 적정성과 건물 활용 가능성은 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
