수원지방법원 2025타경42429. 평택시 평택동 23-14의 근린시설·토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태상 기호(2)와 기호(3)는 1·2층 모두 근린생활시설 공실, 기호(7)은 주택 공실로 조사됐습니다. 다만 현황조사에는 (주)한스코라이즈(한순자)가 2층 115㎡를 점유하고 있고, 2022.08.16 전입해 말소기준보다 앞선 대항력을 갖는 것으로 판정돼 있습니다.
따라서 이 사건은 ‘최저가 49%’ 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 현재 최저가 1,387,444,000원에 임차보증금 5,000,000원을 더한 실질취득 부담은 1,392,444,000원입니다. 보증금은 낙찰가보다 훨씬 작기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 함께 내려가지만, 각 회차마다 별도로 5,000,000원의 인수 부담이 붙습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42429 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 23-14 · 경기도 평택시 중앙로 78 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 기호(2)·(3) 1·2층 근린생활시설(공실) · 기호(7) 주택(공실) |
| 소유자 | 울산드림제일차주식회사 |
| 토지 | 260.6㎡ · 지목 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 공시지가 | 2,885,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,831,518,480원 / 1,387,444,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울강동농업협동조합 / 3,564,738,718원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정평가서상 ㉣, ㉤) 포함 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금 5,000,000원 인수
권리 판정상 말소기준은 2025.06.09 평택시 압류입니다. 이후의 2025.06.20 에이스건설주식회사 근저당권과 2025.08.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 (주)한스코라이즈(한순자)의 전입일은 2022.08.16으로 말소기준보다 빠릅니다. 우선변제권은 없고 보증금은 배당되지 않으므로, 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판정 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)한스코라이즈(한순자) | 2층 115㎡ | 2022.08.16 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 해당 없음 | 5,000,000원 인수 |
② 가격 위치 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 1,387,444,000원으로 감정가 2,831,518,480원의 49%입니다. 그러나 동일 유형의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설과 토지가 함께 묶인 복합 물건은 개별 입지·건물 상태·임대현황에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 이 사건의 가격 판단 기준은 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌는가’보다 실질취득액과 현장 가치가 맞는가에 두는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,387,444,000원 | 5,000,000원 | 1,392,444,000원 | 178,830,440원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 971,210,799원 | 5,000,000원 | 976,210,799원 | 590,901,309원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 679,847,559원 | 5,000,000원 | 684,847,559원 | 879,350,917원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,387,444,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,274,440원 |
| 인수 · (주)한스코라이즈(한순자) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 에이스건설주식회사 | 1,550,000,000원 | 1,371,169,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 16,274,440원을 제외한 1,371,169,560원이 에이스건설주식회사 근저당권에 배당되고, 채권 미배당은 178,830,440원입니다. 임차보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2)·(3)는 1·2층 모두 근린생활시설 공실, 기호(7)은 주택 공실로 평가됐습니다. 현황조사상의 2층 임차인 점유와 차이가 있습니다.
- 현장 특이사항. 현황조사서에 건물 외벽에 페인트로 ‘철거’라고 쓰여 있다고 기재돼 있습니다. 철거 표시의 원인과 실제 철거계획 여부는 현장·관계기관 확인이 필요합니다.
- 평가 제외 부분. 목록 3의 단층 화장실 2.0㎡는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다. 제시외 건물 ㉣, ㉤은 일괄매각에 포함됩니다.
- 입지. 평택성동초등학교 남서측 인근이며, 주변은 상업·업무용 부동산이 밀집한 노선 상가지대이고 후면에는 기존 주거용 부동산이 형성돼 있습니다.
- 교통. 왕복 4차로 중앙로변에 위치해 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 평택역은 남서측 직선거리 약 600m 지점입니다.
- 토지. 토지면적 260.6㎡, 일반상업지역, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,885,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로1류·소로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 2026.08.31 매각기일 전에 최신 지정 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 1,387,444,000원만 보지 말고, 대항력 임차보증금 5,000,000원을 더한 1,392,444,000원을 실제 자금 부담 기준으로 보세요.
- 임차인 점유 확인. 감정 이용상태는 공실이지만 현황조사에는 2층 115㎡ 임차인이 존재합니다. 실제 영업·점유 여부와 명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 임차보증금. (주)한스코라이즈(한순자)의 전입일 2022.08.16은 말소기준일 2025.06.09보다 빠르고, 배당되지 않는 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
- ‘철거’ 표기 원인. 건물 외벽의 ‘철거’ 표시가 단순 표시인지 실제 철거·정비와 관련된 것인지 확인해야 합니다.
- 소재불명 시설. 평가에서 제외된 단층 화장실 2.0㎡의 존부와 현황을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물 ㉣, ㉤이 함께 매각되는 범위를 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 중앙로 노선상가의 실제 임대수익·공실·토지가치 등을 별도로 검증해야 합니다.
- 권리변동 원본 확인. 신청채권자 청구액과 현재 배당표의 배당 대상이 다르게 나타나는 만큼 근저당권 이전·말소·배당요구 관계를 원본 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 5,000,000원 인수와 현장 불확실성
이 사건의 숫자만 보면 감정가 2,831,518,480원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 1,387,444,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 기준이 없는 만큼 이를 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 말소기준보다 앞선 임차인이 존재해 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수한다는 점입니다.
여기에 감정상 공실과 현황조사상 임차인 점유가 서로 다르고, 외벽에는 ‘철거’ 표시가 있으며, 2.0㎡ 화장실은 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다. 따라서 현재 회차의 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 실질취득 1,392,444,000원 + 실제 점유상태 + 철거 표시의 원인 + 일괄매각 범위입니다. 가격은 검증 전까지 보류, 권리와 현장은 반드시 확인. 이 사건은 그 순서가 특히 중요합니다.
