🏷️ 49% 💰 인수 5,000,000원 📉 2회 유찰 ⚠️ 외벽 ‘철거’
수원지방법원 2025타경42429. 평택시 평택동 23-16, 중앙로 76-1의 근린시설 + 토지 경매입니다. 감정가 1,429,481,700원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 700,446,000원입니다. 등기상 소유자는 울산드림제일차주식회사이고, 2024.04.26. 서울강동농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 에이스건설주식회사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 현황조사상 (주)한스코라이즈(한순자)가 2층 115㎡를 점유하며, 2022.08.16. 전입신고로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 5,000,000원은 배당에서 회수되지 않고 매수인이 전액 인수하는 구조로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 가격 판단의 기준은 700,446,000원이 아니라 실질취득 705,446,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42429 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 23-16 · 경기도 평택시 중앙로 76-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 근린생활시설(공실) · 주택(공실) |
| 소유자 | 울산드림제일차주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,429,481,700원 / 700,446,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,564,738,718원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.04.26. 근저당
현재 소유권은 2023.01.30. 울산드림제일차주식회사로 이전됐고, 2024.04.26. 서울강동농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 2025.06.20. 에이스건설주식회사의 채권최고액 1,550,000,000원 근저당과 2025.08.12. 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
서울강동농업협동조합 근저당은 2025.09.15. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 기존 2024.04.26. 근저당의 이전으로, 말소기준이 새 날짜로 바뀌는 것이 아니라 기존 근저당의 순위를 이어가는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 500만원은 매수인 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)한스코라이즈(한순자) | 2층 115제곱미터 | 2022.08.16 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 승계 없음 |
전입일 2022.08.16.은 말소기준인 2024.04.26.보다 앞섭니다. 배당계산에서도 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리되어 보증금 5,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 것으로 반영돼 있습니다. 현재 최저가 700,446,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득은 705,446,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 보지 않는다
이 사건에는 실거래 시세 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 1,429,481,700원 대비 현재 최저가가 49%까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설과 토지가 함께 매각되고, 감정평가상 근린생활시설과 주택이 공실로 확인되므로 실제 임대수익·현장 상태·토지가치 확인이 가격 판단의 선행 조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 700,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,404,460원 |
| 인수 · (주)한스코라이즈(한순자) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서울강동농업협동조합 | 4,200,000,000원 | 691,041,540원 |
| 3. 근저당 · 에이스건설주식회사 | 1,550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 9,404,460원을 제외한 691,041,540원이 선순위 근저당에 배당되고, 전체 채권액 5,750,000,000원 중 5,058,958,460원이 미배당으로 남습니다. 임차인 보증금 5,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택성동초등학교 남서측 인근으로, 주변은 상업·업무용 부동산이 밀집한 노선 상가지대이며 후면은 기존 주거용 부동산 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 왕복 4차로 중앙로변에 위치해 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 평택역은 남서측 직선거리 약 600m 지점입니다.
- 이용상태. 기호(2)·기호(3)는 1·2층 모두 근린생활시설 공실, 기호(7)은 주택 공실로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 중로한면입니다. 토지면적은 138.8㎡, 공시지가는 2,857,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 현황조사서에는 건물 외벽에 페인트로 ‘철거’라고 쓰여 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 현재 최저가 700,446,000원만 보지 말고 대항력 임차인 보증금 5,000,000원을 더한 실질취득 705,446,000원을 기준으로 판단하세요.
- 점유 확인. 현황조사상 (주)한스코라이즈(한순자)가 2층 115㎡를 점유합니다. 실제 점유상태와 명도 조건을 다시 확인해야 합니다.
- ‘철거’ 표기 확인. 건물 외벽의 ‘철거’ 표시가 어떤 사유로 기재됐는지 현장과 관련 자료를 직접 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 감정평가서상 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢이 함께 매각됩니다. 각 구성의 현황과 가치 배분을 확인하세요.
- 시세 직접 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 중앙로 일대 근린시설·토지의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
감정가 1,429,481,700원에서 최저가 700,446,000원까지 내려온 숫자는 분명 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율 하나가 아닙니다. 대항력 임차인 보증금 5,000,000원 인수, 근린시설·주택의 공실 상태, 제시외 건물 포함 일괄매각, 그리고 현황조사서의 외벽 ‘철거’ 표기가 함께 존재합니다.
등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만 매수인 부담이 0원은 아니며, 현재 회차 실질취득은 705,446,000원입니다. 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가 대비 49%만 보고 저가매수라고 단정하기보다는, 현장 상태와 실제 상업용 가치가 확인된 뒤에 입찰가를 정해야 하는 C등급 사건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
