수원지방법원 2025타경42755. 평택시 서정동 데오스팰리스 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가는 144,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 70,560,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.06.26. 설정된 송탄농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 장용기의 근저당권 60,000,000원, 국민은행 가압류 125,542,315원, 경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자로 조사된 박금종의 전입일은 2021.07.26.로 말소기준일인 2020.06.26.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않으며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42755 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 5층 502호 · 경기도 평택시 서정역로58번길 6-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 비교면적 41.377㎡ · 12층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 여규진 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 293,977,269원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.26. 송탄농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 보증금 승계도 없다
말소기준권리는 2020.06.26. 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 장용기의 2023.01.18. 근저당권, 국민은행의 2025.05.16. 가압류, 2025.10.13. 경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박금종 | 2021.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 32.8%라는 숫자는 크지만, 표본이 1건이다
데오스팰리스는 총 29세대, 사용승인일은 2018.11.15.입니다. 면적이 대응되는 실거래는 1건으로, 2021.10. 전용면적 비교치 42.38㎡·7층이 215,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 70,560,000원은 비교지표상 그 금액의 32.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 42.38㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 최근12개월 평균 지표 | — | 1건 | 215,000,000원 |
전체 평균·최근12개월 평균 지표·최신 거래금액은 모두 215,000,000원으로 집계돼 있고 현재 최저가 대비 비율은 모두 32.8%입니다. 다만 구체 거래내역상 최신 체결월은 2021.10.이고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 “2.15억원이 현재 확정 시세”라고 단정하거나, 단순히 32.8%라는 숫자만으로 가격 가점을 크게 주는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 120,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 근저당 · 장용기 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 125,542,315원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,560,000원 가정 시 채권자 총 청구액 305,542,315원 중 68,889,920원이 배당되고 미배당액은 236,652,395원입니다. 그러나 후순위 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위·금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 236,652,395원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 257,439,371원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 34,574,400원 | 33,552,061원 | 271,990,254원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 서정리초등학교 북서측 인근, 상업·업무용 부동산과 주거용 부동산이 혼재하는 상업지역 내에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 직선거리 약 200미터 지점에 서정리역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 개별난방, 엘리베이터, 출입구 보안개폐설비, 급·배수 및 위생설비, 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 8미터, 북측 약 3~4미터 포장도로에 접하고, 토지는 주상용·평지·사다리형·소로각지로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 29세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 실거래 표본도 1건이어서 대단지 주거상품보다 가격 확인과 매도기간을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박금종의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계와 명도조건 확인을 위해 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인되는 실거래가 2021.10. 215,000,000원 1건뿐입니다. 현재 매물·유사 오피스텔 거래를 추가 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 49%인 70,560,000원입니다. 낮아진 숫자 자체와 현재 환금가치를 구분해서 판단해야 합니다.
- 점유·명도. 박금종의 점유 부분이 미상으로 조사돼 실제 점유 범위와 퇴거 협의 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·체납 확인. 오피스텔 관리비 중 공용부분 체납 여부와 실제 관리상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 배당표만으로 권리관계를 종결 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 실거래 한 건에 기대지 말 것
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.06.26. 송탄농업협동조합 근저당이고, 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 박금종의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 70,560,000원입니다.
다만 투자 판단의 어려움은 권리가 아니라 환금가격에 있습니다. 비교지표상 215,000,000원 대비 현재 가격은 32.8%이지만 구체적인 실거래 표본은 2021.10. 1건뿐이고, 건물도 29세대 오피스텔입니다. 따라서 이 물건은 “인수 없는 권리구조”는 장점이지만, “현재 시세보다 확실히 싸다”는 결론은 추가 시세 검증 전까지 보류하는 것이 맞습니다. 권리는 합격권, 가격은 검증 조건부입니다.
