수원지방법원 2025타경42755. 평택시 서정동 데오스팰리스 5층 504호 오피스텔입니다. 감정가는 144,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 70,560,000원, 감정가의 49%입니다. 권리구조의 기준점은 2020.06.26 설정된 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리 뒤에 설정된 장용기 근저당, 주식회사국민은행 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유자는 박금종 1명으로 확인되지만 전입일이 2021.07.26으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 이 부분은 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 5층 504호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 서정역로58번길 6-2 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 41.377㎡ · 12층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 여규진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 293,977,269원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 신탁등기가 있었지만 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 여규진입니다. 핵심은 2020.06.26 송탄농업협동조합 근저당권 112,800,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 2023.01.18 장용기 근저당권 60,000,000원, 2025.05.16 주식회사국민은행 가압류 125,542,315원, 2025.10.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박금종 | 미상 | 2021.07.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 싸지만 표본은 1건
데오스팰리스는 29세대, 2018.11.15 준공 건물입니다. 비교 면적은 41.377㎡이고, 확인된 실거래는 2021.10의 42.38㎡·7층 215,000,000원 1건입니다. 이 값을 기준으로 현재 최저가 70,560,000원은 32.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 42.38㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 215,000,000원 |
수치만 놓고 보면 감정가 144,000,000원도 비교 실거래보다 낮고, 현재 실질취득 70,560,000원은 더욱 크게 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2021.10이므로, 이를 곧바로 현재 시장가로 간주해 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다. 이 사건은 권리 할인은 분명하지만 시세 검증이 더 중요한 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 112,800,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 근저당 · 장용기 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 125,542,315원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 298,342,315원 중 예상 배당은 68,889,920원이고, 미배당은 229,452,395원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권 회수 부족 확대
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 229,452,395원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 250,239,371원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 34,574,400원 | 33,552,061원 | 264,790,254원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리초등학교 북서측 인근에 위치하며 상업·업무용 부동산과 주거용 부동산이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 직선거리 약 200미터 지점에 서정리역이 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 보일러 개별난방, 엘리베이터, 출입구 보안개폐, 급·배수·위생·화재경보 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지면적 529.0㎡, 공시지가 2,449,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 건물 규모. 데오스팰리스는 29세대, 2018.11.15 준공이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 박금종은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역을 직접 대조하세요.
- 시세 재검증. 비교 거래는 2021.10의 1건뿐입니다. 현재 매매가와 임대가를 별도로 확인해 70,560,000원의 실제 가격 메리트를 검증해야 합니다.
- 공실·임대수익 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부이용상태도 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문에 의존했습니다. 실제 점유·내부상태를 확인하세요.
- 회차 판단. 현재 2회 유찰, 감정가 49%입니다. 추가 유찰 시 49,392,000원·34,574,400원 시나리오가 있으나, 가격 하락만 보고 권리·현황 확인을 생략하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 시세 검증이 승부처”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2020.06.26 송탄농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 박금종의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 해석에 주의가 필요합니다. 감정가 144,000,000원에서 두 차례 유찰돼 70,560,000원까지 내려왔고 비교 실거래 215,000,000원의 32.8%에 불과하지만, 그 비교 거래는 2021.10의 1건입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인 후 결정이 맞습니다. 오피스텔의 실제 임대수요·공실·현재 거래가를 확인한 뒤 현재 49% 가격이 진짜 할인인지 판별하는 것이 핵심입니다.
