수원지방법원 2025타경42755. 평택시 서정동 데오스팰리스 5층 503호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이며, 현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2020.06.29 설정된 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 장용기 근저당, 주식회사국민은행 가압류, 경매개시결정, 평택시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서 확인되는 박금종의 전입신고는 2021.07.26입니다. 이는 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 만큼 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42755 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 여규진 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 2회 / 감정가 49% |
| 청구액 | 293,977,269원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2018년 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.06.29 여규진 명의로 신탁재산 귀속이 이뤄진 날 송탄농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2023년 장용기 근저당, 2025년 주식회사국민은행 가압류와 경매개시결정, 2026년 평택시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박금종 | 미상 | 2021.07.26 | 미상 | 없음 | 0원 |
③ 가격 비교 — 32.8%는 강한 할인처럼 보이지만 표본이 오래됐다
데오스팰리스의 비교 실거래는 전용면적이 유사한 2021.10 거래 1건입니다. 거래금액은 215,000,000원이고, 현재 최저매각가 70,560,000원은 그 금액의 32.8%입니다. 수치만 보면 큰 할인으로 보이지만 이 거래는 최근 12개월 거래가 아니라 오래된 1건뿐입니다. 따라서 215,000,000원을 현재 시세로 그대로 받아들이거나, 70,560,000원이 현 시세보다 확실히 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 42.38㎡ | 7 | 215,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 112,800,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 근저당 · 장용기 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 125,542,315원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,560,000원 가정 시 송탄농업협동조합도 채권최고액 전액을 배당받지 못하고, 후순위 장용기 근저당과 주식회사국민은행 가압류는 배당이 없습니다. 전체 채권 기준 미배당은 229,452,395원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 229,452,395원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 250,239,371원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 34,574,400원 | 33,552,061원 | 264,790,254원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리초등학교 북서측 인근 데오스팰리스에 위치하며, 상업·업무용 부동산과 주거용 부동산이 혼재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 직선거리 약 200미터 지점에 서정리역이 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 5층이며, 개별난방·엘리베이터·출입구보안개폐·급배수·위생·화재경보설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 8미터, 북측으로 폭 3~4미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 상대보호구역·비행안전제6구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 박금종은 대항력이 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
- 최신 시세 확인. 비교 실거래는 2021.10의 1건뿐입니다. 70,560,000원이 실제 현재 시세 대비 어느 수준인지 별도 확인이 필요합니다.
- 후순위 미배당. 현재 매각가 가정에서는 장용기 근저당과 주식회사국민은행 가압류에 배당이 없지만, 등기상 해당 권리들은 매각으로 소멸합니다.
- 평택시 압류. 2026.05.27 압류도 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태를 건축물현황도와 탐문조사에 의거해 평가했으므로 현장 확인이 중요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 검증이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 송탄농업협동조합 근저당이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 박금종의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 70,560,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래는 2021.10의 215,000,000원 한 건뿐입니다. 권리 위험은 낮지만, ‘감정가 49%’와 ‘실거래 대비 32.8%’만으로 싸다고 결론내리지 말고 최신 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다.
