의정부지방법원 2024타경1357. 본건은 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 5층 553호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 기재돼 있으나 감정평가상 이용상태는 지식산업센터(도시형공장)입니다. 권리의 기준점은 2022.09.14 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 298,800,000원입니다. 이후 2024.03.07 임의경매개시결정과 2024.04.26 양주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가격은 82,354,000원으로 감정가 343,000,000원의 24.01% 수준입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 현재 회차 가격이 실제 시장가격보다 싼지 여부를 직접 보여주는 수치는 아니므로, 단순히 “4회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 피해야 합니다. 본건은 가격 자체보다 용도·점유·관리비를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경1357 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 화합로1710번길 12, 5층553호 (옥정동, 양주옥정듀클래스1) |
| 용도 | 도시형생활주택 · 감정평가 이용상태 지식산업센터(도시형공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상5층 중 5층 · 사용승인일 2022.07.27 |
| 소유자 | 권용초 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 82,354,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.09.14 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 298,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프케이삼사유동화전문 유한회사 / 914,666,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.09.14 국민은행 근저당
등기부상 핵심은 단순합니다. 말소기준권리는 2022.09.14 국민은행 근저당권이며, 2024.03.07 경매개시결정과 2024.04.26 양주시 압류는 그 이후에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인·점유 확인
| 기재자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치앤에스컴바인 | 5층 525호 | 사무실 | 2024.03.06 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
기재된 전입일은 말소기준권리인 2022.09.14보다 늦은 2024.03.06이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 권리판정의 추가 확인이 필요한 부분입니다. 무엇보다 점유 호수가 525호로 적혀 있어 본건 553호와 직접 연결해 해석하면 안 됩니다.
② 가격·회차 구조 — 24.01%는 시세 할인율이 아니다
현재 회차는 4회 유찰 후 최저매각가격 82,354,000원, 감정가 대비 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 57,647,800원, 그다음은 40,353,460원으로 내려갑니다. 그러나 감정가 대비 비율은 시장 실거래와의 비교가 아니므로, 이 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 비율 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 82,354,000원 | 24.01% | 218,328,372원 |
| 5회 유찰 시 | 57,647,800원 | 16.81% | 242,589,860원 |
| 6회 유찰 시 | 40,353,460원 | 11.76% | 259,572,902원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,882,372원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 298,800,000원 | 80,471,628원 |
| 근저당 미배당 | - | 218,328,372원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 1,882,372원을 제외한 80,471,628원이 국민은행 근저당에 배당되는 시나리오이며, 채권최고액 기준 218,328,372원이 미배당으로 남습니다. 매수인에게 승계되는 권리금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양주시 옥정동 천보초등학교 북측 인근. 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설, 개발중인 택지가 혼재하며 제반 입지조건과 주변환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 위치해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 지식산업센터(도시형공장)이며, 토지도 지식산업센터(도시형공장) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·서측으로 4차선 포장도로, 남측·동측으로 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2022.07.27이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도부터 대조. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 지식산업센터 (도시형공장)입니다. 실제 사용·처분 계획에 맞는 용도인지 확인해야 합니다.
- 553호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인 기재는 525호입니다. 본건 553호의 실제 점유자와 사용상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 공용부분과 전용부분 모두 관리비 미납액이 있는 것으로 기재돼 있습니다. 금액과 부담 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 회차와 달리 보증금 비율을 놓치면 입찰 준비에 차질이 생길 수 있습니다.
- 4회 유찰을 시세로 오해하지 않기. 현재 82,354,000원은 감정가의 24.01%이지만, 감정가 대비 비율 자체는 시장가격과의 비교가 아닙니다.
- 배당·채권관계 대조. 국민은행 근저당과 경매신청 채권자의 관계, 실제 배당요구·채권계산 내역을 매각기일 전에 원문 서류로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건은 권리만 보면 기준이 분명합니다. 2022.09.14 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다고 해서 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
특히 본건은 사건상 도시형생활주택, 감정상 지식산업센터(도시형공장)으로 표현이 갈리고, 현황조사 임차인 기재도 본건 553호가 아니라 525호입니다. 여기에 공용·전용 관리비 미납과 최저가의 20%인 매수신청보증금 조건도 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원이나, 가격·용도·점유 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
