의정부지방법원 2024타경1357. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 5층 524호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 지식산업센터(도시형공장)으로 기재돼 있습니다. 감정가는 436,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가격은 104,684,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022년 국민은행 근저당권이고, 그 뒤 경매개시결정과 양주시 압류가 이어지는 비교적 단순한 권리 구조입니다.
권리상 핵심은 매수인 인수액 0원입니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,265,576원을 제외한 102,418,424원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 277,981,576원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 근저당권자의 배당 부족분이지 매수인이 별도로 떠안는 금액으로 계산돼 있지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경1357 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 화합로1710번길 12, 5층524호 (옥정동,양주옥정듀클래스1) |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태 지식산업센터(도시형공장) |
| 소유자 | 권용초 |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 104,684,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 914,666,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.09.14 주식회사국민은행 근저당권이며 채권최고액은 380,400,000원입니다. 2024.03.07 에이치에프케이삼사유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정과 2024.04.26 양주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인·점유 — 호수 확인이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치앤에스컴바인 | 5층 525호 | 사무실 | 2024.03.06 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
현황조사상 확인된 실제 임차인은 1명이며, 전입일 2024.03.06은 말소기준권리 2022.09.14보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 점유부분이 5층 525호로 기재돼 있어, 이번 매각대상인 5층 524호와 호수가 다릅니다. 따라서 입찰 전 현황조사 원문과 실제 점유호수를 반드시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교는 별개
감정가 436,000,000원에서 현재 최저매각가격은 104,684,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 24.01% 수준입니다. 다음 회차가 진행될 경우 5회 유찰 시 73,278,800원, 6회 유찰 시 51,295,160원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가격 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 104,684,000원 | 102,418,424원 | 277,981,576원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 73,278,800원 | 71,559,782원 | 308,840,218원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 51,295,160원 | 49,971,847원 | 330,428,153원 | 0원 |
여기서 주의할 점은 감정가 대비 큰 할인율과 시세 대비 저평가를 같은 뜻으로 보면 안 된다는 것입니다. 본건은 동일 물건의 최근 실거래 비교가 없어, 현재 104,684,000원이 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 특히 이용상태가 지식산업센터(도시형공장)인 만큼 4회 유찰 자체가 환금성과 수요를 점검하라는 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,684,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,265,576원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 380,400,000원 | 102,418,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 국민은행 근저당 채권최고액 380,400,000원 중 102,418,424원이 배당되고 277,981,576원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천보초등학교 북측 인근으로, 지식산업센터·아파트·근린생활시설·개발중인 택지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 지식산업센터(도시형공장)로 이용 중이며, 사용승인일은 2022.07.27입니다.
- 도로. 북측·서측 4차선 포장도로, 남측·동측 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로 기재돼 있으므로 일반적인 10%로 착각하면 안 됩니다.
- 관리비 미납. 공용부분 및 전용부분 관리비 미납액이 있으므로 관리사무소에 실제 체납액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 524호·525호 점유 확인. 현황조사 임차인의 점유부분이 525호로 기재돼 있으므로 본건 524호의 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 지식산업센터(도시형공장)입니다. 실제 사용 가능 범위와 거래 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 대비 24%라는 숫자만 보지 말고, 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 실제 매매가격과 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 4회 유찰에는 이유가 있다”
이 사건은 권리 자체만 보면 어렵지 않습니다. 2022.09.14 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현황조사의 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 하지만 매각가는 감정가 436,000,000원에서 104,684,000원까지 내려왔고 이미 4회 유찰됐습니다.
따라서 이 물건은 단순히 “감정가의 24%니까 싸다”로 접근할 대상이 아닙니다. 감정 이용상태가 지식산업센터(도시형공장)이고, 시세를 직접 검증할 실거래 근거가 없는 상황에서 반복 유찰까지 겹쳤습니다. 권리는 비교적 안전하지만 가격·환금성 검증은 별도입니다. 특히 524호와 현황조사 임차인의 525호 표기가 다른 점, 관리비 미납, 20% 입찰보증금까지 확인한 뒤 시장가격과 실제 사용성을 기준으로 응찰 여부를 판단하는 편이 타당합니다.
