의정부지방법원 2024타경7157. 포천시 선단동 대진대학교 남동측 인근에 위치한 탑팰리스102동 4층 402호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 박애란이고, 2021.09.17. 설정된 계림신용협동조합의 채권최고액 586,800,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당은 같은 건물 202호와 302호를 함께 묶은 공동담보이며, 2025.05.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
말소기준 이후에는 가압류 4건, 포천시와 국세 압류, 복수의 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 순서상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 등기상 채무를 직접 인수하는 형태는 아니지만, 점유 조사에는 9명이 나타나고 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 승계금액은 0원이더라도 인도·명도와 실제 임대차관계 확인은 별도 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7157 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 정자동길 113-14(선단동), 탑팰리스102동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 샷시창호 |
| 소유자 | 박애란 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 37,650,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.07 |
| 단지 정보 | 탑팰리스102,103동 · 19세대 · 2021.08.26. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
② 점유·임차관계 — 실제 조사 인원 9명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 9명은 모두 실제 전입·점유관계 확인 대상입니다. 전입일은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 김상근은 2025.03.17. 배당요구를 접수했습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN WENGYUE | 2022.10.28 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN MEIHUA | 2022.10.28 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN YONGXING | 2022.10.28 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG CHUNMING | 2023.03.13 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양정규 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양수민 | 2023.01.27 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양동윤 | 2023.01.27 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상근 | 2022.03.07 | 미상 / 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박한정 | 2022.02.16 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 시세 자료 없이 신건 2.44억원
확인되는 비교 실거래 금액이 없어 감정가 244,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 수치로 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%인 신건 최저가를 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
탑팰리스102,103동은 19세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다. 이 수치는 신건 감정가에서 즉시 소화되는 물건이라기보다, 가격 조정과 매수층 확인이 필요한 저환금 가능성을 보여주는 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 계림신용협동조합 | 586,800,000원 | 239,784,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 후로텍 | 30,077,300원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서종오 | 35,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이현준 | 10,985,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 계림신용협동조합 | 37,650,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 39,815,006원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 계림신용협동조합 | 37,650,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 서종오 | 37,650,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 815,627,306원 중 예상 배당액은 239,784,000원이고, 미배당액은 575,843,306원입니다. 포천시·국세 압류액과 임차인의 최우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다. 등기상 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대진대학교 남동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있으나, 감정 당시 승강기는 점검 중 상태였습니다.
- 도로. 3필지 일단의 다세대주택 부지로, 남서측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 252,300원/㎡, 토지면적은 483㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 2021년 사용승인된 19세대 소규모 다세대로, 비교 실거래와 최근 경매 낙찰사례가 확인되지 않아 매도기간과 적정가격의 불확실성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 9명 재확인. 각 전입자가 동일 세대 구성원인지 별도 임차인인지, 현재 점유 여부와 사용 부분을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금·월세·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 법원 문건으로 대조하세요.
- 김상근 배당요구. 2025.03.17. 접수된 배당요구의 계약서와 보증금, 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 본건과 202호·302호의 경매 진행 및 배당관계를 함께 확인해 실제 근저당 채권잔액을 파악하세요.
- 근저당권자 변경. 2025.05.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 권리와 최신 채권계산서를 확인하세요.
- 세금·공과금. 포천시 압류와 포천세무서장 처분 압류의 체납액, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 승강기 상태. 점검 중으로 조사된 승강기의 현재 운행 여부와 수선비·관리비 부담을 확인하세요.
- 가격 원본 조사. 신건 244,000,000원을 시세로 간주하지 말고 인근 선단동 다세대 실거래와 임대수익을 직접 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 법원 문건의 최신본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 쉬운 물건은 아니다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2021.09.17. 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입 조사된 9명도 모두 말소기준 이후라 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
그러나 권리 소멸이 곧 투자 안전을 의미하지는 않습니다. 보증금과 확정일자를 알 수 없는 다수 점유자, 공동담보 근저당과 권리 이전, 세금 압류, 실거래 공백, 19세대 소규모 단지, 평균 2.9회 유찰이라는 요소가 한꺼번에 남습니다. 현재 최저가 244,000,000원이 시세보다 싸다는 근거도 없습니다. 결론은 등기 인수는 안전, 점유·가격·환금성은 보수적으로 재검증입니다.
