수원지방법원 2025타경643. 양평군 양평읍 오빈리 424-45에 있는 철근콘크리트구조 2층 단독주택 1동입니다. 등기상 소유자는 김덕한이고, 유미순의 550,000,000원 가압류를 말소기준으로 강제경매가 진행되고 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 132,154,560원이며 유찰되지 않은 신건입니다.
겉으로는 등기상 가압류와 근저당, 압류가 매각으로 정리되는 구조처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서는 말소기준권리 이후의 등기라도 살아남는 권리가 있습니다. 2024년 7월 16일 설정된 갑구 3번 가처분입니다. 피보전권리는 소유권에 기한 건물철거 및 토지인도청구권 등이고, 매각물건명세서는 이 가처분을 매수인에게 인수되는 권리로 명시하고 있습니다.
건물이 완공·사용승인된 상태도 아닙니다. 감정평가 당시 공사가 중단된 미사용승인 건물로, 특히 경매 대상인 1동은 출입문이 없고 창호 일부만 설치돼 있으며 위생·급배수·난방·전기 설비도 갖추지 못했습니다. 따라서 낙찰가격만으로 취득의 경제성을 판단할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 오빈리 424-45 1동 |
| 물건종류 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 · 평스라부지붕 · 지상 2층 |
| 건물 상태 | 미사용승인 · 미완성 · 공사중단 |
| 소유자 | 김덕한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 132,154,560원 / 132,154,560원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 유미순 / 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2024.06.03 · 갑구 2번 · 유미순 가압류 |
| 매수인 인수권리 | 2024.07.16 · 갑구 3번 · 전준표 가처분 |
| 법정지상권 | 성립 여부 불분명 |
| 제시외 건물 | 매각물건명세서상 포함 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 0명 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 등기 확인일 | 2026.10.22 · 수원지방법원 양평등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후에도 살아남는 가처분
말소기준권리는 2024년 6월 3일 접수된 유미순의 가압류입니다. 이보다 뒤에 설정된 과천새마을금고 근저당권, 경매개시결정 및 국가 압류는 원칙적인 매각 소멸 대상입니다. 그러나 갑구 3번 전준표 가처분은 예외입니다. 매각물건명세서가 명시적으로 매수인 인수를 정하고 있으므로, 등기 순서가 뒤라는 이유만으로 이를 소멸권리로 분류하면 중대한 오판이 됩니다.
채권자: 전준표
피보전권리: 소유권에 기한 건물철거 및 토지인도청구권 등
금지사항: 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 기타 일체의 처분행위 금지
매각물건명세서: 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거와 토지인도를 청구하는 내용의 가처분이므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨.
이는 단순한 금전채권의 미배당 문제가 아닙니다. 가처분이 보전하는 철거·인도 청구의 향방에 따라 낙찰 후 건물의 존속과 사용 자체가 영향을 받을 수 있습니다. 다만 가처분 인수 사실만으로 철거 판결이 확정됐다고 단정할 수는 없습니다.
과천새마을금고 근저당권은 2024년 6월 27일 설정됐으며 채권최고액은 910,000,000원입니다. 같은 지번의 2동과 3동이 공동담보로 기재돼 있지만, 이는 근저당의 담보 범위에 관한 정보입니다. 2동과 3동까지 이 경매의 매각 대상이라는 뜻은 아닙니다.
2026년 8월 10일에는 국(처분청 이천세무서장)의 압류도 등기됐습니다. 압류등기의 매각 소멸과 별개로, 관련 조세채권의 실제 배당 우선순위와 금액은 확인해야 합니다. 특히 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
② 임차관계·인수 위험 — 금전채무 0원과 권리위험은 다르다
확인된 임차인은 0명이며, 현재 산정된 보증금 인수액은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자나 임대차관계가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
| 검토 대상 | 판단 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 보증금 인수 산정 없음 |
| 실제 점유·임대관계 | 미상 | 현장 및 주민등록 등 확인 필요 |
| 금전채무 인수액 | 0원 | 예상배당 산정 기준 |
| 갑구 3번 가처분 | 인수 | 건물철거·토지인도 청구 위험 |
| 법정지상권 | 성립 불분명 | 건물의 적법한 존속 근거 불확실 |
③ 가격 판단 — 감정가 1.32억이 저렴하다는 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 132,154,560원입니다. 0회 유찰된 신건이며, 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다. 다만 인근 동일 조건의 확인된 실거래 가격을 근거로 현재 최저매각가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 있는 상태는 아닙니다.
특히 이 물건은 정상적으로 완공·사용승인된 단독주택과 단순 가격 비교하기 어렵습니다. 공사가 중단된 미완성 건물인 데다, 건물철거·토지인도 가처분을 매수인이 인수하기 때문입니다. 통상적인 단독주택 거래가격과 건물의 잔존가치를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 배당상 인수채무 | 남는 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 132,154,560원 | 0원 | 철거 가처분 인수 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 105,723,648원 | 0원 | 철거 가처분 인수 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 84,578,918원 | 0원 | 철거 가처분 인수 |
유찰 시 가격은 회차별 가정이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 배당상 인수채무는 모든 시나리오에서 0원이나, 가처분과 토지사용권 위험은 매각가격이 낮아진다고 사라지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,154,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,650,164원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 유미순 | 550,000,000원 | 129,504,396원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 과천새마을금고 | 910,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시 · 유미순 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서 매각대금 132,154,560원 중 집행비용으로 2,650,164원을 공제하고, 유미순의 가압류에 129,504,396원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 과천새마을금고 근저당과 경매개시결정 항목에는 배당액이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
산정상 총 채권액은 2,010,000,000원, 채권자 예상배당액은 129,504,396원, 미배당액은 1,880,495,604원입니다. 다만 이 합계에는 동일 신청채권자 유미순의 550,000,000원 청구가 가압류와 경매개시 항목에 각각 반영돼 있고, 근저당권도 실제 잔존채무가 아닌 채권최고액 910,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 따라서 이 미배당액을 서로 독립된 실제 채무의 확정 합계로 해석해서는 안 됩니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권신고액, 조세 우선순위 및 배당절차에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수채무와 같은 개념이 아닙니다.
| 회차 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 129,504,396원 | 1,880,495,604원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 103,443,517원 | 1,906,556,483원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 82,656,497원 | 1,927,343,503원 | 0원 |
⑤ 건물 상태 — 사용승인 없는 공사중단 단독주택
감정평가 당시 경매 대상 1동은 철근콘크리트구조 평스라부지붕 2층 단독주택으로, 사용승인을 받지 못한 채 공사가 중단돼 있었습니다. 외관상 건물의 골조가 존재한다는 사실과 실제 주거용으로 사용할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.
| 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라부지붕 · 2층 |
|---|---|
| 사용승인 | 미사용승인 |
| 공사 현황 | 공사중단 · 미완성 |
| 외벽 | 시멘트몰탈 마감 |
| 내벽 | 시멘트몰탈 마감 |
| 바닥 | 몰탈 마감 |
| 출입문 | 미설치 |
| 창호 | 일부 칼라샷시 설치 |
| 위생·급배수 | 설비 없음 |
| 난방·전기 | 공사 및 설비 없음 |
| 건축물 공부 | 감정 당시 공부 부존재 · 인허가도면으로 동일성 확인 |
| 등기 | 건물 소유권보존등기 존재 |
건물은 가압류등기 촉탁을 계기로 2024년 6월 3일 소유권보존등기됐습니다. 그러나 감정평가상 건축물 공부가 존재하지 않는 상태였고, 인허가도면으로 건물 동일성을 확인했다고 기재돼 있습니다. 등기사항전부증명서에 건물 소유권이 기재돼 있다는 이유만으로 건축법상 사용승인이 완료됐다고 볼 수 없습니다.
⑥ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 토지정보. 소재지 관련 토지의 지목은 과수원이며, 토지면적은 1,156㎡, 토지이용상황은 주거나지로 기재돼 있습니다. 이는 토지 현황에 관한 정보이지, 해당 토지 전체가 이 건물 경매에 포함된다는 뜻은 아닙니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 자연보전권역·수변구역·수질보전특별대책지역 및 배출시설설치제한지역 등의 규제가 기재돼 있습니다. 토지 이용 및 추가 인허가 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 304,600원/㎡입니다. 이 수치를 건물의 실제 거래가나 매각 대상 토지의 확정 가치로 해석해서는 안 됩니다.
- 지형·도로. 완경사지의 사다리형 토지이며, 도로접면은 세로한면(가)로 기재돼 있습니다. 실제 진입로의 법적 사용권과 차량 접근 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 기타 규제. 공장설립승인지역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 지정사항이 있습니다. 향후 사용계획에 따라 개별 규제를 검토해야 합니다.
- 환금성. 미사용승인·공사중단 단독주택으로서 일반적인 완성 주택과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 여기에 철거 가처분 인수와 토지사용권 불확실성이 겹쳐 재매각 및 담보 활용에 중대한 제약이 발생할 가능성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인과 소송 진행상황. 전준표의 2024.07.16 가처분과 관련된 결정문, 본안소송 제기 여부, 판결 및 집행 진행상황을 확인해야 합니다. 철거·토지인도 청구의 법적 범위를 파악하는 것이 최우선입니다.
- 토지 소유권과 사용권. 오빈리 424-45 토지의 등기사항, 건물 소유자와 토지 소유자의 관계, 토지사용승낙 또는 지상권 관련 계약 여부를 확인해야 합니다. 건물 낙찰만으로 토지사용권을 취득한다고 가정하면 안 됩니다.
- 법정지상권 성립 여부. 건물과 토지의 소유권 변동 경위, 관련 권리의 설정 시점 및 법정 요건을 검토해야 합니다. 명세서가 성립 여부를 불분명하다고 기재한 핵심 쟁점입니다.
- 건축허가·사용승인 가능성. 건축허가 관련 서류와 인허가도면, 공사 중단 사유, 허가 유효 여부, 설계 변경 및 사용승인 가능성을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 공사 상태와 추가 비용. 1동에는 출입문, 위생·급배수·난방·전기 설비가 없습니다. 구조 안전성, 장기간 공사중단에 따른 손상, 마감·설비 공사범위를 건축 전문가와 현장 조사해야 합니다.
- 매각 범위. 제시외 건물이 포함된다고 기재돼 있으므로 매각 대상 건물과 부속 구조물의 구체적 범위를 확인해야 합니다. 공동담보로 기재된 2동·3동을 자동으로 매각 대상에 포함해서는 안 됩니다.
- 점유 및 임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사 원본, 주민등록 전입 내역 및 실제 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 조세·관리상 부담. 2026.08.10 국가 압류 관련 조세채권의 성격과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 미납 공과금과 기타 현장 관리 부담도 별도로 검토해야 합니다.
- 입찰가 산정. 감정가 132,154,560원을 정상적인 사용 가능 주택의 가치로 그대로 해석해서는 안 됩니다. 가처분과 토지사용권 문제가 해결되지 않으면 유찰로 최저가가 하락하더라도 가격 메리트가 확보됐다고 볼 수 없습니다.
- 원본 서류 및 전문 검토. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 토지등기, 가처분 결정문 및 관련 소송서류를 대조해야 합니다. 권리분석뿐 아니라 부동산 소송과 건축 인허가에 대한 검토가 필요합니다.
⑧ 종합 판단 — 가격보다 건물 존속 가능성이 먼저다
맺으며 — “채무 인수 0원 ≠ 안전한 경매”
이 사건의 본질은 단순합니다. 매수인이 건물을 낙찰받은 뒤에도 그 건물을 적법하게 존속시키고 사용할 수 있는지가 불분명합니다.
말소기준권리는 2024년 6월 3일 유미순의 가압류이고, 예상배당상 인수채무는 0원입니다. 그렇지만 2024년 7월 16일 전준표의 건물철거·토지인도 가처분은 명시적인 인수권리입니다. 법정지상권 성립 여부도 확정되지 않았습니다.
여기에 미사용승인·공사중단 상태까지 겹쳐 있습니다. 감정가 132,154,560원이나 향후 유찰가격만으로 매수 경제성을 평가하기는 어렵습니다. 철거청구의 실체적 법률관계와 토지사용권이 해소되지 않는 한, 건물의 활용가치 자체가 불안정할 수 있기 때문입니다.
종합 결론은 고위험·입찰 신중입니다. 토지 소유관계와 법정지상권, 가처분 관련 소송, 건축허가 및 사용승인 가능성이 법적·기술적으로 확인되기 전에는 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 응찰하는 전략을 권하기 어렵습니다. 이 물건은 낙찰가격보다 먼저 건물을 지킬 수 있는지를 판단해야 하는 경매입니다.
