수원지방법원 2025타경643. 경기도 양평군 양평읍 오빈리 424-45에 있는 3동 단독주택입니다. 소유자는 김덕한이며, 등기상 2024.06.03 유미순의 청구금액 550,000,000원 가압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤 과천새마을금고의 채권최고액 910,000,000원 근저당권이 설정됐고, 전준표의 가처분, 강제경매개시결정, 국의 압류가 이어졌습니다.

일반적인 경매라면 말소기준권리 뒤의 권리가 정리되는지를 확인하고 끝낼 수 있습니다. 하지만 이 사건은 다릅니다. 매각물건명세서가 전준표의 가처분을 명시적으로 인수권리라고 기재하고 있기 때문입니다. 가처분의 피보전권리는 단순한 금전채권이 아니라 소유권에 기한 건물철거 및 토지인도청구권입니다. 실제 철거청구가 인정되는지와 별개로, 매수인은 건물 존치 자체에 관한 중대한 법률분쟁 위험을 떠안게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에도 살아남는 가처분

말소기준권리는 2024.06.03 갑구 2번 유미순 가압류입니다. 이후 설정된 과천새마을금고 근저당권, 강제경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 갑구 3번 전준표 가처분은 별도로 취급해야 합니다.

등기상 근저당권에는 과천새마을금고가 424-45 소재 1동과 2동을 공동담보로 설정한 사실이 기재되어 있습니다. 이 사실만으로 해당 토지의 소유권이나 3동의 토지 사용권원이 확인되는 것은 아닙니다. 토지등기부·토지 매각 범위·건물별 권리관계를 함께 검토해야 합니다.

② 건물 상태와 가격 — 감정가만으로 가치를 판단하기 어렵다

감정평가 당시 해당 단독주택은 사용승인을 받지 못한 공사중단 건물입니다. 동일 소재지의 기호 1~3 건물 모두 미사용승인 상태이며, 이 사건 3동에 해당하는 건물도 미완공 상태로 조사됐습니다.

이 건물은 일반적인 완공 주택과 동일한 기준으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 감정가 237,339,000원이 곧바로 정상 사용 가능한 주택의 시장가치를 의미하지는 않습니다. 미완공 공사비, 사용승인 가능성, 토지 사용권원과 철거청구 위험을 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 237,339,000원 가정)

제시된 단순 배당추정 기준입니다. 유미순의 가압류와 경매신청 청구는 동일 채권의 중복 계상 가능성이 있어 총채권액과 미배당액을 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권 확정액·배당순위·조세채권 등에 따라 달라집니다. 당해세·최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.

현재 매각가를 기준으로 집행비용 4,122,746원을 제외하면 233,216,254원이 채권자 배당에 사용되는 것으로 추정됩니다. 이 배당추정에서는 유미순의 가압류 채권도 전액 만족되지 못하며, 과천새마을금고와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

④ 토지·건축·환금성 메모 (감정요항 및 토지 현황 기준)

• 토지 현황. 오빈리 424-45 소재 토지의 면적은 1,156㎡, 지목은 과수원이며 토지이용상황은 주거나지로 조사됐습니다. 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 이 토지 현황만으로 토지가 본 건물과 함께 매각되는지 또는 매수인이 토지 소유권을 취득하는지는 확정할 수 없습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 자연보전권역, 한강 수변구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 및 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 토지 공시지가. 조사된 토지의 공시지가는 304,600원/㎡입니다. 건물만의 감정가와 토지의 공시지가를 합산해 경매물건의 시장가치를 판단해서는 안 됩니다.
• 건축상태. 2층 단독주택이지만 공사가 중단됐고 사용승인을 받지 않았습니다. 난방설비 및 전기공사가 미완공이므로 정상적인 주거 사용을 전제로 입찰하기 어렵습니다.
• 공부·인허가. 감정평가 당시 건축물 공부가 부존재한 상태에서 인허가도면을 통해 동일성을 확인했습니다. 보존등기와 사용승인은 서로 다른 문제이므로 사용승인 가능성 및 잔여 공사 조건을 따로 점검해야 합니다.
• 법적 이용가능성. 철거청구 가처분과 법정지상권 불확실성이 겹쳐 있습니다. 토지 사용권원이 확보되지 않는다면 건물을 완공하더라도 활용에 제약이 생길 수 있습니다.
• 환금성. 미사용승인·미완공·토지권원 분쟁 가능성이 함께 존재해 일반 완공 단독주택보다 매수자층이 제한될 위험이 큽니다. 비교 실거래가가 확인되지 않아 적정 매도가격이나 매각 소요기간도 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 가처분 사건 확인. 전준표가 신청한 2024.07.24 가처분의 결정문, 피보전권리, 본안소송 진행 여부, 확정판결 및 현재 효력을 확인하세요. 매각물건명세서에 인수권리로 명시됐다는 사실을 최우선으로 고려해야 합니다.
• 법정지상권 검토. 토지와 건물의 소유권 변동 경위, 건축 당시의 토지 사용권원, 법정지상권의 성립요건 및 대항 가능성을 관련 원본 자료로 검토하세요.
• 토지 소유권·매각 범위 확인. 오빈리 424-45 토지등기부와 토지 매각 여부를 확인하고, 3동 건물과 1동·2동의 권리관계를 분리해 검토하세요.
• 사용승인 가능성. 양평군 관할 건축부서에서 건축허가, 착공신고, 공사중단 경위, 인허가 유효성, 사용승인을 위한 보완사항과 행정절차를 확인하세요.
• 잔여 공사비. 미완공 난방·전기·설비공사의 범위를 현장 점검하고, 구조·방수·설비 하자와 사용승인에 필요한 추가 공사를 산정하세요.
• 점유 및 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·실제 점유자 확인을 통해 대항력 가능성이 있는 점유 관계가 존재하는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위. 과천새마을금고 근저당권의 공동담보인 1동·2동을 포함하여 공동담보목록과 각 건물의 매각·배당 관계를 확인하세요.
• 조세 및 배당순위. 국의 압류와 관련한 조세채권 내역을 확인하고, 실제 배당순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 검토하세요.
• 유찰 가격의 착시. 1회 유찰 가정가 189,871,200원, 2회 유찰 가정가 151,896,960원으로 낮아지더라도 가처분 인수와 철거 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지등기부 및 관련 재판기록을 확인하고 부동산 경매·소송 전문가의 개별 검토를 받으세요.

맺으며 — “싸게 낙찰받아도 건물을 지킬 수 없다면”

이 사건의 핵심은 낙찰가나 배당금이 아닙니다. 매각 후에도 살아남는 건물철거·토지인도청구 가처분입니다. 여기에 법정지상권 성립 불명, 미사용승인, 공사중단, 미완성 설비까지 겹쳐 있습니다.

단순 금전채무 인수 추정액은 0원이지만, 실제로 매수인이 취득하는 건물의 존치 가능성과 정상 사용 가능성은 확인되지 않았습니다. 감정가와 동일한 237,339,000원에 입찰하더라도 실질적인 투자비용이나 향후 처분가치를 예측하기 어렵습니다.

또한 제시된 배당추정상 현재 회차에서 1,776,783,746원의 미배당이 발생하며, 후순위 채권 역시 충분히 만족되지 못합니다. 다만 이 부족액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아니므로, 배당 부족과 가처분 인수 위험은 구분해야 합니다.

종합적으로 이 물건은 권리 위험이 매우 높은 D등급으로 평가합니다. 철거청구 가처분의 실제 효력과 건물의 토지 사용권원이 명확히 검증되기 전에는 입찰 보류가 타당합니다. 유찰로 가격이 낮아져도 위험이 해소되지 않는다면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.