수원지방법원 2025타경643. 경기도 양평군 양평읍 오빈리 424-45에 있는 2동 단독주택입니다. 소유자는 김덕한이며, 유미순의 550,000,000원 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 과천새마을금고의 채권최고액 910,000,000원 근저당권이 설정됐고, 다시 유미순의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 여기까지만 보면 일반적인 채권회수형 강제경매처럼 보입니다.
그런데 등기부에는 일반적인 후순위 권리와 다르게 취급해야 할 가처분이 있습니다. 전준표의 2024년 7월 24일 가처분으로, 피보전권리가 단순한 금전채권이 아니라 소유권에 기한 건물철거 및 토지인도청구권입니다. 매각물건명세서는 이 가처분이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 말소기준권리보다 늦게 등기됐다는 이유만으로 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
또한 이 건물은 사용승인을 받은 완성주택이 아닙니다. 감정평가에 따르면 공사가 중단됐고, 난방설비와 전기공사가 완공되지 않았습니다. 현재의 최저매각가만으로 정상적인 주거용 건물을 취득한다고 생각하면 실제 위험을 크게 과소평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 오빈리 424-45 2동 |
| 물건종류 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 2층 |
| 건물 상태 | 미사용승인 · 공사중단 · 미완성 건물 |
| 소유자 | 김덕한 (단독소유) |
| 감정가 | 237,339,000원 |
| 최저매각가 | 237,339,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 유미순 |
| 청구금액 | 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2024.06.03 · 갑구 2번 가압류 · 유미순 |
| 매수인 인수권리 | 갑구 3번 가처분 · 전준표 · 건물철거 및 토지인도청구권 |
| 법정지상권 | 성립 여부 불분명 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
| 제시외 건물 | 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 존속 가처분
말소기준권리는 2024년 6월 3일 유미순의 가압류입니다. 과천새마을금고 근저당권과 이후 강제경매개시결정, 국세 압류 등은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 그러나 2024년 7월 24일 전준표의 가처분만큼은 명세서가 매수인 인수권리로 명시한 예외입니다.
| 등기 권리 | 권리자 | 금액 | 매각 후 처리 |
|---|---|---|---|
| 갑구 2번 가압류 | 유미순 | 550,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 1번 근저당권 | 과천새마을금고 | 910,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 3번 가처분 | 전준표 | — | 매수인 인수 |
| 갑구 4번 강제경매개시결정 | 유미순 | — | 소멸 |
| 갑구 5번 압류 | 국(이천세무서장) | — | 소멸 |
과천새마을금고의 근저당권에는 오빈리 424-45 1동과 3동이 공동담보로 기재돼 있습니다. 이는 근저당권의 담보 범위에 관한 정보이지, 해당 건물들이 이번 2동의 매각대상에 자동으로 포함된다는 뜻은 아닙니다. 공동담보 건물들의 매각·배당 상황도 별도로 확인해야 합니다.
② 건물 상태·토지 사용권 — 정상적인 단독주택과 다르다
감정평가서상 본 건물은 철근콘크리트구조의 2층 단독주택이지만, 건축법상 사용승인을 받지 못했습니다. 공사가 중단된 상태에서 보존등기가 이뤄졌고, 감정평가 당시 공부가 부존재해 인허가도면으로 건물의 동일성을 확인했습니다.
| 건축 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 2층 |
|---|---|
| 외벽 | 시멘트몰탈 위 페인팅 |
| 내벽 | 벽지 및 일부 타일 마감 |
| 바닥 | 목재 및 석재 판넬 상태 |
| 창호 | 플라스틱 샷시 및 출입문 설치 완료 |
| 위생·급배수 | 일부 설치 |
| 난방·전기 | 공사 미완공 |
| 사용승인 | 미사용승인 |
| 공사 진행 | 공사중단 상태 |
| 공부 관계 | 공부 부존재 상태에서 인허가도면으로 동일성 확인 |
| 임대관계 | 미상 |
이 상태에서는 단순한 도배·장판 교체나 일반적인 주택 수리비만 예상해서는 안 됩니다. 난방·전기공사의 완공, 사용승인 가능 여부, 관련 인허가 및 건축물의 적법성을 따져봐야 합니다. 무엇보다 토지 사용권원 문제가 해결되지 않으면 공사비를 투입하더라도 건물을 안정적으로 사용할 수 있다고 보장할 수 없습니다.
③ 토지 현황과 법정지상권 — 건물을 유지할 권리가 있는가
| 토지 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 오빈리 424-45 |
|---|---|
| 토지면적 | 1,156㎡ |
| 지목 | 과수원 |
| 토지이용상황 | 주거나지 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지형 | 완경사 · 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 공시지가 | 304,600원/㎡ |
| 법정지상권 | 성립 여부 불분명 |
토지면적과 공시지가는 소재 필지의 토지 정보입니다. 이 수치가 이번 건물 경매에서 함께 취득하는 토지지분이나 토지소유권을 의미하지는 않습니다.
특히 이 토지는 계획관리지역이면서 자연보전권역, 한강 수변구역, 수질보전특별대책지역 등의 규제에 포함됩니다. 폐기물매립시설 설치제한지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 지정도 확인됩니다. 건축공사의 재개나 사용승인 가능성을 검토할 때 해당 토지의 규제를 함께 고려해야 합니다.
이 건은 건물을 싸게 매수한 뒤 완공하면 된다는 식의 단순한 개발형 경매가 아닙니다. 건물이 철거 대상이 될 수 있는 권리관계를 먼저 해결해야 하며, 법정지상권이 인정되는지도 현재 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,122,746원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 유미순 | 550,000,000원 | 233,216,254원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 과천새마을금고 | 910,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시 · 유미순 | 550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
계산상 집행비용 4,122,746원을 제외한 233,216,254원이 유미순의 가압류 채권에 배당되고, 다른 채권자 및 소유자에게는 잔여금이 없습니다. 실제 배당순위와 금액은 확정된 것이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제·가압류와 근저당권 사이의 배당관계 및 공동담보 관련 사항 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 계산상 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 237,339,000원 | 233,216,254원 | 1,776,783,746원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 189,871,200원 | 186,413,003원 | 1,823,586,997원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 151,896,960원 | 148,970,403원 | 1,861,029,597원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당금도 감소합니다. 그러나 그와 별개로 철거청구 가처분의 존속 여부는 최저매각가격이 낮아지는 것만으로 해결되지 않습니다. 따라서 신건 237,339,000원이나 유찰 후 189,871,200원, 151,896,960원을 정상적인 주택 취득가격으로 평가할 수 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 해소가 우선
이 물건의 감정가는 237,339,000원이고 신건 최저매각가도 동일합니다. 하지만 인근의 비교 가능한 미사용승인·공사중단 단독주택 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가치에 비해 높은지 낮은지는 판단하기 어렵습니다.
더구나 정상적으로 사용승인을 받은 단독주택의 거래가격을 그대로 대입하는 것도 적절하지 않습니다. 이번 물건은 건축이 미완성이고, 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 토지소유자의 철거청구 가처분을 인수하는 특수한 건물이기 때문입니다.
실질취득비용은 단순한 낙찰대금만으로 결정되지 않습니다. 건축공사 마무리와 사용승인, 토지 사용권원 확보, 가처분 관련 분쟁 해결 등이 가능한지에 따라 경제적 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 현재 이러한 비용과 결과가 확정돼 있지 않으므로 실질취득비용과 시세 대비 할인율 모두 산정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 토지 이용. 지목은 과수원, 이용상황은 주거나지이며 계획관리지역에 속합니다. 건물의 적법한 사용 가능성과 토지 이용 규제를 함께 검토해야 합니다.
- 지형·접도. 완경사의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)으로 표시됩니다. 실제 차량 진입과 건축 인허가상 도로 요건은 현장 및 관련 공부 확인이 필요합니다.
- 환경 규제. 자연보전권역, 한강 수변구역, 수질보전특별대책지역 및 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 공사 재개와 사용승인에 영향을 주는 규제 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 완성도. 외벽과 실내 일부 마감은 진행됐으나 난방·전기공사는 미완공 상태입니다. 현재 상태를 정상적인 주거용 완성건물과 동일하게 평가하기 어렵습니다.
- 환금성. 미사용승인·공사중단 상태에 철거청구 가처분까지 존속하므로 일반적인 단독주택 매수자에게 매각하기 어려울 수 있습니다. 정상적인 주거·금융 활용 가능성도 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인 확인. 전준표의 갑구 3번 가처분 결정문과 관련 소송기록을 확보해 건물철거 및 토지인도청구의 구체적인 원인, 진행 상태와 매수인에게 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지 소유관계. 오빈리 424-45 토지의 등기사항을 확인하고 건물과 대지의 소유자, 소유권 변동 및 적법한 토지 사용권원이 존재하는지 검토해야 합니다.
- 법정지상권. 명세서상 성립 여부 불분명 사항을 해소해야 합니다. 법정지상권이 성립한다고 가정해 응찰해서는 안 됩니다.
- 사용승인 가능성. 건축허가·신고 내역, 인허가도면, 공사중단 사유, 준공 및 사용승인에 필요한 요건을 관할 행정기관과 확인해야 합니다.
- 추가 공사비. 난방·전기공사와 미완성 설비, 건축 마감 및 사용승인 관련 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각에 포함된 제시외 건물의 현황과 실제 매각 범위를 감정평가서 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 임대관계·점유. 현재 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사정만으로 점유자나 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하지 말고 현장조사 및 주민등록 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 과천새마을금고의 근저당권이 1동·3동과 공동담보인 점을 고려해 다른 담보물의 권리관계 및 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 배당순위 검증. 가압류와 후순위 근저당권 사이의 실제 배당관계, 동일 채권자 청구금액의 중복 기재, 세금 및 공동담보 배당 여부를 검증해야 합니다.
- 입찰 보류 판단. 가처분과 토지 사용권원이 해결되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만 근거로 응찰가격을 결정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “건물을 낙찰받아도, 그 자리에 남길 수 있는가”
이 물건은 배당표의 금전 인수액만 보면 0원입니다. 하지만 그것이 안전한 경매라는 뜻은 아닙니다. 토지소유자의 건물철거 및 토지인도청구권을 보전하는 가처분이 매각 후에도 존속한다는 사실이 이번 권리분석의 핵심입니다.
여기에 사용승인을 받지 못한 공사중단 건물이라는 점, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점까지 겹칩니다. 신건 최저가 237,339,000원이나 향후 유찰 시의 낮은 매각가격이 이러한 문제를 보상한다고 판단할 근거는 없습니다. 현재로서는 시세 대비 저렴한 물건이 아니라 건물 존치와 사용 가능성이 확인되지 않은 물건입니다.
결론은 입찰 보류입니다. 토지 소유관계와 가처분 관련 소송, 법정지상권, 사용승인 가능성을 먼저 확인하고, 이로 인해 발생할 수 있는 비용과 손실을 산정해야 합니다. 이 물건의 성패를 결정하는 것은 낙찰가격보다 낙찰 후 건물을 적법하게 유지하고 사용할 수 있는 권리의 확보 여부입니다.
