대전지방법원 2025타경12673. 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층 124호 근린시설입니다. 감정가는 1,057,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 517,930,000원입니다. 등기상 소유자는 이승진이며, 2023.09.14. 설정된 선린신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 125호·126호와 공동담보로 설정돼 있고, 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
권리관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 천안시 압류, 재단법인한국장학재단 가압류, 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설 가격을 판단할 실거래 자료가 없으므로, 49%라는 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율일 뿐 시장가 대비 할인율은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12673 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층 124호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 124호 · 사용승인일 2021.02.10. |
| 이용상태 | 평가일 현재 공실(空室) |
| 소유자 | 이승진 |
| 감정가 / 최저가 | 1,057,000,000원 / 517,930,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,664,261,957원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2023.09.14. 선린신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 채무자는 이승진입니다. 이 근저당은 124호뿐 아니라 125호·126호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025.02.04. 천안시 압류, 2025.09.25. 재단법인한국장학재단의 15,094,880원 가압류, 2025.11.11. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 대상 124호는 평가일 공실
감정평가에서는 124호·125호·126호가 모두 평가일 현재 공실로 조사됐습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사에 윤아리의 점유 정보가 있으나 해당 부분은 126호로 적혀 있어 이번 매각대상인 124호와 호수가 다릅니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤아리 | 126호 | 2024.03.07. | 30,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
윤아리의 전입신고는 말소기준권리 2023.09.14. 이후인 2024.03.07.이며, 조사된 점유부분도 126호입니다. 대상 124호에 대한 별도 임차인 정보는 확인되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 49%지만 시세 할인율은 아니다
감정가 1,057,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 517,930,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 362,551,000원(34.3%), 4회 유찰 시 253,785,699원(24.01%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 517,930,000원 | 510,350,700원 | 1,304,744,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 362,551,000원 | 356,675,286원 | 1,458,419,594원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 253,785,699원 | 249,432,699원 | 1,565,662,181원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 517,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,579,300원 |
| 2. 근저당 · 선린신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 510,350,700원 |
| 3. 가압류 · 재단법인한국장학재단 | 15,094,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 517,930,000원 가정 시 집행비용 7,579,300원을 제외한 510,350,700원이 선린신용협동조합 근저당에 배당되고, 재단법인한국장학재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당은 1,304,744,180원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안종합운동장 북서측 인근 대로변에 위치하며, 천안시청 주변 신흥 택지개발지구 내 상업·업무지대입니다.
- 교통. 지하주차장과 지상건물 내 주차장까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 124호·125호·126호 모두 평가일 현재 공실로 조사됐습니다. 126호는 과거 무인카페 ‘희다’로 이용된 것으로 보이나 현재 철수한 상태로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 대로1류(폭 35~40m), 서측 중로1류(폭 20~25m)에 접한 각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)이며, 택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 대지 면적 3,910.8㎡, 공시지가 3,194,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 현재 최저가 517,930,000원을 인근·동일 건물 1층 근린시설 거래사례와 직접 비교해야 합니다.
- 임대수익 확인. 평가일 공실이고 임대관계가 미상이므로 예상 임대료와 공실기간을 확인해 수익가치를 별도로 계산해야 합니다.
- 124호 현장 점유 확인. 현황조사의 윤아리 정보는 126호입니다. 입찰 전 124호의 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 124호·125호·126호 공동담보입니다. 등기부와 배당요구종기 관련 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 선린신용협동조합 근저당이 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 상태를 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 천안시 압류가 존재하고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금과 체납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 현장 확인이 필요하다”
이 물건의 강점은 명확합니다. 2023.09.14. 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 대상 124호도 감정평가 당시 공실이었습니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 1,057,000,000원 감정가가 두 번 유찰돼 517,930,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없어 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 게다가 임대관계가 미상인 근린시설이므로 실제 임대료와 공실, 동일 건물·인근 상가 거래사례를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 실사 후 결정. 이 사건의 핵심입니다.
