대전지방법원 2025타경12673. 천안시 서북구 불당동 불당코아루와이드시티오피스텔 1층125호로 표시된 근린시설 사건입니다. 현재 소유자는 이승진이고, 2023.09.14 선린신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2025.09.25 재단법인한국장학재단의 15,094,880원 가압류와 2025.11.11 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 “권리 인수 0원”과 “가격이 싸다”는 전혀 다른 판단입니다. 이 사건은 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 감정요항상 1층 근린시설들은 평가일 현재 공실로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12673 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층125호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 · 사용승인일 2021.02.10 |
| 소유자 | 이승진 |
| 감정가 / 최저가 | 1,057,000,000원 / 517,930,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 1,664,261,957원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.14 설정된 선린신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 이승진 명의의 소유권이전이 접수됐고, 이후 재단법인한국장학재단 가압류와 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 2026.03.23에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 근저당권 자체와 그 이전 권리는 매각에 따른 말소 대상이므로 배당 부족액이 크더라도 그 부족분이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 126호 전입은 말소기준보다 늦다
| 이름 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤아리 | 126호 | 2024.03.07 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 126호 윤아리가 2024.03.07 전입하고 보증금 30,000,000원인 것으로 조사되어 있습니다. 전입일이 말소기준일 2023.09.14보다 늦어 대항력은 없습니다. 또한 표시된 분석 대상 주소는 125호이고 임차인 정보는 126호에 연결되어 있으므로, 이 보증금을 125호의 매수인 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격·배당 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 517,930,000원으로 감정가 1,057,000,000원의 49% 회차입니다. 그러나 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가와 최저가의 차이만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다. 현재 회차의 실질취득액은 매수인 인수액이 0원이므로 517,930,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 517,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,579,300원 |
| 2. 근저당권 · 선린신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 510,350,700원 |
| 3. 가압류 · 재단법인한국장학재단 | 15,094,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 총액은 1,815,094,880원, 예상 배당액은 510,350,700원, 미배당액은 1,304,744,180원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 등기부상 해당 근저당권은 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안종합운동장 북서측 인근 대로변에 위치하며, 천안시청 주변 신흥 택지개발지구 내 상업·업무지대입니다.
- 교통. 지하주차장 및 지상건물 내 주차장까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가일 현재 1층124호·125호·126호 모두 공실입니다.
- 도로. 북측 대로1류(폭 35~40m), 서측 중로1류(폭 20~25m)에 접한 각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)이며 택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 3,194,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물이며 사용승인일은 2021.02.10입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린시설이면서 현재 공실이고 2회 유찰된 상태이므로, 실거래·임대수익 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 517,930,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가 대비 저렴한지는 별개입니다. 주변 근린시설 실거래·임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가일에는 공실이지만 매각기일 전 실제 점유 상태가 달라질 수 있으므로 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 126호 임차인 구분. 윤아리의 보증금 30,000,000원과 2024.03.07 전입은 126호 정보이며, 전입도 말소기준 이후입니다. 125호 인수금으로 합산하지 마십시오.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 124호·126호가 공동담보로 기재되어 있으므로 다른 담보 물건의 배당 진행과 채권잔액을 함께 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.23 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 내용을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.09.14 선린신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 126호 윤아리의 전입도 2024.03.07로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 최저가 517,930,000원은 감정가의 49%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 평가일 현재 공실인 1층 근린시설이라는 특성이 겹칩니다. 비교 실거래가 없는 상태에서는 이 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 가격 메리트는 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
