대전지방법원 2025타경12673. 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층 126호 근린시설입니다. 소유자는 이승진이고, 2023.09.14. 소유권을 이전받은 날 선린신용협동조합이 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 한국장학재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리의 정리는 비교적 명확합니다. 다만 임차관계는 등기만으로 끝내면 안 됩니다. 확인된 윤아리의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 매각물건명세서 비고에는 임대차관계 미상의 임차인이 있다는 문구가 있습니다. 이 문구가 윤아리와 동일한 점유관계를 가리키는지, 추가 임차관계를 뜻하는지는 입찰 전에 원문과 현장을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12673 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층 126호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 이승진 (단독소유) |
| 이용상태 | 평가일 현재 공실 · 과거 무인카페(상호: 희다)로 이용되었던 것으로 보이나 철수한 것으로 보임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 1층 · 사용승인일 2021.02.10 |
| 감정가 / 최저가 | 1,057,000,000원 / 517,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 선린신용협동조합 / 1,664,261,957원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 근저당은 이전등기
2021년 설정됐던 다수 새마을금고 근저당은 2021.09.16. 해지로 이미 말소됐고, 기존 신탁등기도 이후 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.09.14. 선린신용협동조합 근저당입니다. 2025.09.25. 한국장학재단 가압류 15,094,880원과 2025.11.11. 임의경매개시결정은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확인된 1명은 대항력 없음, 그러나 미상 문구가 남는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤아리 | 126호 · 주거 | 30,000,000원 | 2024.03.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 실제 임차인은 윤아리 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2024.03.07.은 말소기준일 2023.09.14.보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금은 30,000,000원이고 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 — 49%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 1,057,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 517,930,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 362,551,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 253,785,699원(감정가 24%)입니다.
하지만 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 시세 기준을 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 126호는 평가일 현재 공실인 1층 근린시설이므로, 실제 임대 가능 금액과 매매사례를 별도로 확인한 뒤 현재 최저가 517,930,000원의 가격 메리트를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 517,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,579,300원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 선린신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 510,350,700원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 재단법인한국장학재단 | 15,094,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 517,930,000원을 기준으로 집행비용 7,579,300원을 제외한 510,350,700원이 근저당권 배당으로 계산되고, 한국장학재단 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권 총액 1,815,094,880원 중 미배당은 1,304,744,180원입니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있고, 명세서의 임대차관계 미상 문구도 있으므로 입찰 전 실제 배당순위와 점유관계를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안종합운동장 북서측 인근 대로변에 위치하며, 천안시청 주변 신흥 택지개발지구 내 상업·업무지대입니다.
- 이용상태. 126호는 평가일 현재 공실이며, 과거 무인카페 ‘희다’로 이용되었던 것으로 보이나 현재는 철수한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 지하주차장과 지상 건물 내 주차장까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 대로1류(폭 35~40m), 서측 중로1류(폭 20~25m)에 접하는 각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 지구단위계획구역(아산탕정지구)과 택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지를 주상복합 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,194,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.02.10이고 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 원문 확인. “임대차관계 미상의 임차인 있음” 문구가 윤아리와 동일인을 의미하는지, 다른 점유자를 뜻하는지 매각물건명세서와 현황조사를 대조합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임차인 자료가 존재하므로 126호의 현재 점유자와 실제 사용상태를 확인합니다.
- 용도 불일치 점검. 임차자료에는 ‘주거’, 감정평가에는 과거 ‘무인카페’ 이용으로 기재돼 있어 실제 사용관계와 임대차 목적을 확인합니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.03.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기를 최신 등기부에서 재확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 1층 근린시설의 실제 매매사례와 임대수익을 별도로 확인합니다.
- 배당 보정. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위를 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임대차의 실체
이 사건은 감정가 1,057,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 517,930,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 비교 가능한 실거래 시세 없이 “시세보다 싸다”라고 결론낼 근거는 없습니다.
권리 측면에서는 말소기준 이후의 가압류·경매개시결정이 소멸하고, 확인된 윤아리 임차인은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 명세서의 임대차관계 미상 임차인 문구와 평가일 현재 공실이라는 현황이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확인된 권리는 정리되지만, 미상 임대차 확인 전까지는 보수적으로 접근”입니다. 가격보다 먼저 점유와 임대차의 실체를 확인해야 합니다.
