서울중앙지방법원 2023타경116465. 종로구 관철동 종로1번가 2층 202호에 대한 임의경매입니다. 등기부상 소유자는 주식회사네버랜드플러스이며, 2017년 10월 19일 설정된 주식회사기협기술금융대부의 채권최고액 668,200,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사아이엠텍의 근저당권과 종로구의 압류 4건이 이어졌고, 2023년 11월 13일 이번 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

표면적인 권리 순서는 비교적 명확합니다. 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 등기상 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부에서 소멸하는 권리와 매수인이 실제 부담할 수 있는 임대차보증금은 별개의 문제입니다. 이 물건에는 주거 임차인이 등재돼 있으나 대항력 성립 여부를 판단할 핵심 정보가 확인되지 않았습니다.

더구나 감정평가서에서는 해당 층의 호실 표기가 집합건축물대장 현황도면과 다르다고 설명합니다. 결국 이 경매는 단순히 채권을 말소하고 점포를 인도받는 문제가 아니라, 어느 물리적 공간을 취득하는지, 누가 점유하는지, 보증금이 승계되는지를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 미확정

말소기준은 2017.10.19 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 668,200,000원이며, 같은 종로1번가 2층 203호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 채권자의 실제 배당액과 다른 담보물의 처리 관계는 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

이후 설정된 주식회사아이엠텍의 1,200,000,000원 근저당권과 2020년부터 2022년까지 등기된 종로구 압류 4건, 이번 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 앞선 하나은행·엔에이치저축은행 등의 근저당권, 과거 임의경매개시결정 등기 역시 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 판정 불가

확인된 임차인은 강옥희 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 보증금 승계로 중복 신고된 채권자는 확인되지 않으므로 임차인 수를 중복 합산할 사정은 없습니다. 다만 강옥희의 주거 임차인 기재가 현재의 실제 점유관계와 일치하는지는 추가 확인이 필요합니다.

중요한 것은 이 물건의 말소기준권리 설정일이 2017.10.19라는 사실입니다. 임차인이 그보다 앞서 대항요건을 갖췄다면 매수인에게 대항할 가능성이 있으며, 그 이후에 요건을 갖췄는지, 해당 임대차가 주택임대차보호법상 보호대상인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

특히 감정평가상 학원 용도와 임차인의 주거 기재가 서로 다르므로, 단순히 전입일만 비교할 것이 아니라 실제 사용현황, 점유 부분, 임대차 목적물의 동일성 및 적용 법률까지 함께 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 51.2%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 227,328,000원으로 감정가 444,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰로 명목상 입찰 문턱이 상당히 낮아졌습니다. 그러나 감정평가액과 실제 매매시장 가격은 다릅니다. 해당 상업용 집합건물의 최근 실거래 가격을 기준으로 한 시세 검증은 아직 이루어지지 않았습니다.

종각역 인근 도심 상업지역이라는 입지는 분명한 특징이지만, 근린생활·학원용 공간의 매매가격은 호실 위치, 가시성, 실제 전용 공간, 임대수익, 공실 기간 및 건물 관리상태에 따라 달라질 수 있습니다. 이 물건은 특히 공부상 호실과 현황 표시가 다르다는 문제까지 존재하므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

후속 회차 금액은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각기일이나 매각조건의 확정을 뜻하지 않습니다. 보증금 인수 가능성이 해소되지 않으면 최저가 하락만큼 실질취득금액이 내려간다고 볼 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 227,328,000원 가정)

배당 계산상 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당권 배당에 모두 소진됩니다. 주식회사아이엠텍은 배당받지 못하고 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 전체 근저당권 채권최고액 합계 대비 미배당액은 1,644,854,592원입니다. 이는 근저당권 배당의 계산 결과이며, 매수인의 채무인수액을 의미하지 않습니다.

신청채권자의 청구금액은 3,739,091,725원이고, 현재 회차에서 산정된 신청채권자 배당액은 223,345,408원입니다. 청구금액과 등기상 채권최고액 합계는 구분해야 하며, 공동담보 관계와 실제 채권확정액에 따라 최종 배당이 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰해도 권리 위험은 사라지지 않는다

회차가 진행될수록 채권자에게 돌아가는 배당액이 줄고 미배당액은 커집니다. 후순위 근저당권 채권자의 배당 부족은 원칙적으로 낙찰자가 떠안는 채무가 아닙니다. 따라서 높은 채권자 미배당액 자체를 인수 위험으로 오해해서는 안 됩니다.

반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 구조가 다릅니다. 강옥희의 대항력과 보증금이 확인되기 전까지는 각 회차의 매수인 실질취득비용을 최저매각가와 동일하게 계산하는 것이 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 종로구 종로1가 소재 지하철 1호선 종각역 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 종각역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물로, 사용승인일은 2005.01.26입니다. 페어글라스 외벽과 샷시 창호, 기본 위생·급배수설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 관련 호실은 학원으로 이용됐으며 현황 공실로 기재돼 있습니다. 실제 재사용 가능성과 임대수익성을 확인하려면 내부 상태, 용도 적합성, 임대차 관계를 점검해야 합니다.
• 토지·도로. 일반상업지역이며 감정평가상 부정형 평지의 업무시설 및 근린생활시설 부지입니다. 남측으로 폭 약 10m 내외의 도로에 접합니다.
• 토지 관련 현황. 지목은 대, 토지면적은 1,155.5㎡, 공시지가는 34,960,000원/㎡입니다. 이는 해당 토지의 현황으로, 202호의 전유면적이나 매각되는 단독 토지면적을 뜻하지 않습니다.
• 도시계획·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 역사도심 및 중점경관관리구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정과 건축선 저촉 사항도 확인 대상입니다.
• 환금성. 종각역 인근 도심 상업입지는 장점이지만, 개별 학원·근린생활 용도의 집합건물은 호실별 수요와 임대수익 조건에 크게 영향을 받을 수 있습니다. 이미 3회 유찰된 사실과 현재의 권리·호실 불확실성을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 최대 물건 하자 — 202호의 공부와 현황이 다르다

이 문제는 단순한 안내표지 오류로 가볍게 볼 수 없습니다. 입찰자가 현장에서 202호라고 표시된 공간을 보고 응찰하더라도, 실제 낙찰 대상인 공부상 202호와 물리적으로 다른 공간일 가능성이 있기 때문입니다.

특히 임차인 강옥희가 어느 부분을 점유하거나 임차했는지도 함께 확인해야 합니다. 임대차계약서에 기재된 호수와 실제 점유 공간, 등기부 및 집합건축물대장 현황도면이 일치하는지에 따라 명도 대상, 임대차의 동일성 및 인수 판단이 달라질 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트 — 해결 순서가 중요하다

• 최우선: 202호 실물 특정. 집합건축물대장 현황도면과 등기부, 매각목록을 지참해 실제 공부상 202호의 위치·경계·출입구·내부구조를 확인하세요. 현황에서 202호로 표시된 도면상 206호와 혼동하지 않아야 합니다.
• 강옥희의 대항력 확인. 전입신고일, 실제 점유 개시 시점, 임대차계약 내용, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 학원 용도 공간의 주거 임대차가 법적으로 어떤 보호를 받는지도 검토해야 합니다.
• 보증금 인수액 산정. 강옥희의 보증금과 배당 가능액을 확인한 뒤 실제 인수보증금 및 낙찰가를 합산해 실질취득비용을 산정하세요. 현재의 모형상 인수 0원을 확정치로 사용해서는 안 됩니다.
• 현재 점유·명도 가능성 확인. 감정평가상 공실 기재와 매각물건명세서상 주거 임차인 기재의 차이를 해소하고, 현황조사서 및 현장확인으로 실제 사용자를 특정하세요.
• 압류와 조세채권 확인. 종로구 압류 4건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부, 배당 우선순위를 점검하세요. 경매 매각에 따른 등기 말소와 세금의 우선배당은 구분해야 합니다.
• 공동담보 확인. 선순위 근저당권의 공동담보로 기재된 203호의 관계, 공동담보목록 및 다른 담보물의 처리 현황을 확인하세요.
• 실거래 및 임대수익 비교. 인근의 유사 용도·층·규모 상업용 집합건물 거래와 임대조건을 대조하세요. 감정가의 51.2%라는 사실만으로 매매 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 용도와 규제 검토. 공부상 용도, 실제 학원 사용 여부, 용도변경 가능성, 지구단위계획 및 토지거래 허가 관련 사항을 확인하세요.
• 관리비·점유 비용 확인. 관리사무소에서 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 명도 및 내부 원상회복 비용 가능성도 검토하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 매각조건을 직접 대조하세요.

⑨ 종합 판단 — 권리의 형태보다 불확실성이 크다

맺으며 — “51% 경매가 아니라, 무엇을 인수하는지의 문제”

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 227,328,000원입니다. 감정가 444,000,000원의 51.2%이므로 겉으로는 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 경매의 매력은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득할 권리와 공간, 시세 대비 실질취득비용으로 판단해야 합니다.

등기상 선순위 근저당권과 후순위 권리의 소멸 구조는 설명할 수 있습니다. 반면 강옥희의 보증금 및 대항력은 미상이며, 매각 대상 호실의 현황 표시는 공부상 위치와 다릅니다. 이 상태에서 매수인의 인수액을 0원으로 확정하거나, 최저가가 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.

종합 판단은 고위험 D등급. 3회 유찰, 상업용 집합건물의 환금성 변수, 임차인 미상 위험, 호실 식별 문제, 시세 검증 부재를 함께 반영한 평가입니다. 입찰 여부를 판단하기 전에 ① 공부상 202호 특정, ② 강옥희 임대차 확인, ③ 인수액 계산, ④ 실제 시세 비교가 선행돼야 합니다.

현재 결론은 입찰 보류 및 핵심 사실관계 확인 우선입니다. 임차인 인수 위험과 호실 불일치가 해소된 뒤에야 현재 최저매각가가 실질적으로 매력적인 가격인지 평가할 수 있습니다.