서울중앙지방법원 2023타경116465. 서울 종로구 관철동 청계천로 67, 종로1번가 2층 203호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 등기대상은 집합건물이며, 감정평가상 이용상태는 학원·현황 공실입니다. 주위에 업무시설과 판매시설, 각종 근린생활시설이 밀집한 도심 상권에 위치합니다.

눈에 먼저 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 466,000,000원에서 최저매각가가 190,874,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 가격 하락은 경매 절차에서의 최저가 조정이지, 동일 물건의 최근 거래가격이 그만큼 낮아졌다는 의미는 아닙니다. 특히 학원 용도의 상업용 공간은 주거용 아파트와 달리 임대수익, 공실 기간, 관리비, 점포의 실제 위치와 활용성이 가격 판단에 크게 작용합니다.

권리구조도 살펴볼 필요가 있습니다. 2017년 설정된 근저당권을 기준으로 후순위 근저당과 압류가 이어져 있고, 경매대금으로 채권을 모두 갚기 어려운 구조입니다. 다만 채권자의 미배당액과 매수인이 법적으로 인수하는 금액은 서로 다른 개념입니다. 이 구분이 이 물건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 세금과 점유는 별도 확인

이 물건의 말소기준은 2017.10.19 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사기협기술금융대부이며 채권최고액은 668,200,000원입니다. 서울 종로구 관철동 종로1번가 제2층 제202호와 공동담보 관계가 기재되어 있습니다.

그 후 설정된 주식회사아이엠텍의 근저당권(채권최고액 1,200,000,000원)과 국세·지방세 관련 압류 4건, 경매개시결정 등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정된 우리은행·푸른상호저축은행·우정건설·하나은행·엔에이치저축은행·케이클라비스인베스트먼트 등의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.

② 임차·점유와 가격 검증 — 공실이라고 모든 위험이 사라지는 것은 아니다

감정평가상 해당 건물의 평가대상 호실들은 학원으로 이용되었고, 조사 당시 공실 상태였습니다. 현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현재도 공실인지, 별도의 임대차계약이나 실제 점유자가 있는지는 입찰 전 확인해야 합니다.

임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 모든 임차권 위험을 확정적으로 배제할 수는 없습니다. 특히 상업용 건물은 사업자등록, 실제 인도, 확정일자, 임대차계약의 내용에 따라 대항력과 우선변제권 문제가 달라질 수 있습니다.

가격 측면에서는 감정가 대비 할인율이 상당합니다. 그러나 동일 호실·유사 상업용 부동산의 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서, 최저가를 곧바로 저렴한 가격으로 판단하는 것은 위험합니다.

감정가와 최저가의 차이는 크지만 이 가격이 실제 매매시장에서도 매력적인지는 별도의 검증 문제입니다. 도심 상업시설은 유사 거래가 적거나 호실별 수익성이 달라 단순 평균가격만으로 비교하기도 어렵습니다. 현재 제시된 근거만으로는 시세 대비 저가 여부나 시장의 상승·하락 추세를 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,874,000원 가정)

집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정치입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제금 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,472,236원을 제외한 187,401,764원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 아이엠텍 근저당권에는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다.

근저당권 채권최고액 기준 합계는 1,868,200,000원이며, 예상 미배당은 1,680,798,236원입니다. 이는 실제 채무잔액을 확정한 금액이 아니라 채권최고액 기준의 배당모형 수치입니다. 신청채권자의 청구금액 3,739,091,725원과도 구분해야 합니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 미배당은 늘어난다

유찰이 추가되면 매각대금과 채권자 예상배당은 줄어들고, 채권최고액 기준 미배당은 증가합니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다. 각 회차 모두 배당모형상 인수 0원입니다.

따라서 유찰 이후 매수인의 실질취득 추정액은 해당 매각가에 따라 낮아집니다. 다만 시장가격과 비교할 실거래 근거가 없는 상태이므로, 어느 회차부터 시세상 유리해지는지를 이 금액만으로 결정할 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 종로구 종로1가 소재 지하철 1호선 종각역 남동측 인근입니다. 각종 근린생활시설과 업무시설, 판매시설이 분포하는 도심 상업지역으로 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 종각역이 위치해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 평스라브지붕의 15층 건물로 사용승인일은 2005.01.26입니다. 페어글라스 외벽, 샷시 창호와 기본적인 위생·급배수·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 학원으로 이용된 공간이며 감정 당시 공실입니다. 실제 재임대 가능 업종, 내부구조, 임대수익 및 공실 부담을 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 토지·도로. 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 남측으로 약 10m 내외의 도로에 접합니다. 토지이용계획상 일반상업지역·지구단위계획구역 등의 지정이 있습니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 1㎡당 34,960,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 개별 203호의 매매시세나 적정 낙찰가격을 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
• 규제. 일반상업지역 외에도 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 역사도심 관련 사항, 대공방어협조구역 및 건축선 관련 제한 등이 기재되어 있습니다. 이용·변경계획이 있다면 관계 규제를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 감정평가에서는 같은 건물의 일부 다른 호실에서 집합건축물대장 현황도면과 실제 호별 표시가 다른 사례가 지적되었습니다. 특히 202호 및 302호 관련 표시 차이가 언급됩니다. 이 내용이 곧 203호 자체의 불일치를 의미하지는 않지만, 본건 203호의 실제 위치·출입동선·경계·내부구조를 공부와 직접 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 종각역 인근 상업입지라는 장점이 있으나, 상업용 호실의 환금성은 임차 수요와 임대수익에 영향을 받습니다. 4회 유찰 및 현황 공실을 고려하면 매각가격과 별개로 재매각·재임대 가능성 검증이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기부 최신사항 확인. 2017.10.19 근저당권이 말소기준인지, 아이엠텍 근저당 및 압류의 소멸 여부, 이후 추가 권리 변동과 매각조건을 최신 원본으로 대조하세요.
• 조세 압류 확인. 종로구 및 국가 관련 압류 4건의 채권 성격, 법정기일, 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
• 실제 점유·임대차 확인. 감정 당시 공실이 현재도 유지되는지, 사업자등록·임대차계약·확정일자 및 실제 점유자가 있는지 확인하세요.
• 203호 위치 실사. 호별 표시가 다른 사례가 같은 건물에 존재하므로 집합건축물대장 현황도면, 등기부, 실제 203호의 위치와 내부경계가 일치하는지 확인하세요.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 제202호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 대상, 채무잔액 및 배당 관계를 확인하세요.
• 임대수익 검증. 실제 임대 가능한 용도, 주변 유사 호실의 임대료, 예상 공실 기간, 관리비 및 임차인 모집 여건을 확인하세요.
• 관리비 체납. 장기 체납된 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 항목이 있는지 관리주체에 확인하세요.
• 가격 비교. 감정가 대비 할인율 대신 주변 유사 학원·상업용 집합건물의 최신 거래, 임대수익과 실제 매각 가능 가격을 기준으로 응찰가 상한을 검토하세요.
• 매각기일·절차. 2026.11.05 매각기일과 실제 진행 여부, 기일변경, 매각물건명세서 및 특별매각조건을 법원 공고로 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 현장 상황을 확인하세요.

맺으며 — “41%에 살 수 있다”와 “시세보다 싸다”는 다르다

이 물건의 강점은 분명합니다. 종각역 인근 도심 상업입지에 있고, 4회 유찰로 최저매각가가 190,874,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하며, 배당모형상 인수액도 0원입니다.

반면 단점도 명확합니다. 학원 이용 상업용 공간의 현황 공실, 임대관계 미상, 비교 실거래 부재, 4회 유찰에 따른 환금성 불확실성이 동시에 존재합니다. 같은 건물 일부 호실의 도면·현황 표시 차이도 본건 실사 필요성을 높이는 요소입니다.

따라서 결론은 “등기상 인수 부담은 낮지만, 가격과 활용성 검증은 보류”입니다. 감정가의 40.96%라는 숫자만으로 저평가 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다. 실제 203호의 사용 상태와 임대 가능성을 확인하고, 유사 상업용 부동산의 최근 거래와 수익성을 비교한 뒤 입찰가격을 정해야 합니다.

권리 소멸은 장점, 공실과 환금성은 리스크. 이 물건의 승부처는 할인율보다 실제 활용가치입니다.