창원지방법원 2025타경20799. 경남 창원시 마산합포구 월영동의 마린애시앙부영 111동 25층 2503호, 전용면적 149.4602㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 김경희이며, 2021년 7월 7일 경남은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경남은행의 추가 근저당과 심팩글로벌동부의 근저당, 여러 가압류가 이어졌지만, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
배당 예상표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 권리가 소멸한다는 사실만으로 물건 전체가 안전하다고 단정해서는 안 됩니다. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했다는 주의사항이 있고, 감정평가 요항에는 본건 주소와 다른 소재지 및 건물 층·호수가 적혀 있습니다. 이 불일치는 입찰 전에 반드시 해소해야 할 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20799 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 738 마린애시앙부영 제111동 제25층 제2503호 |
| 물건종류 / 전용면적 | 아파트 · 전용 149.4602㎡ · 111동 25층 2503호 |
| 소유자 | 김경희 (2020.12.18. 매매, 거래가액 480,000,000원 · 등기접수 2021.07.07.) |
| 감정가 / 최저가 | 617,000,000원 / 617,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 심팩글로벌동부 / 82,847,727원 |
| 매각기일 | 2026.11.05. |
| 등기부 기준일 | 2026.10.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 1번, 2021년 7월 7일 설정된 경남은행 근저당권으로 채권최고액은 286,000,000원입니다. 이후 2022년 3월 10일 설정된 경남은행의 추가 근저당권(330,000,000원), 2025년 2월 18일 설정된 심팩글로벌동부 근저당권(156,000,000원), 후순위 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
등기부상 경남은행의 추가 근저당권에는 채무자가 주식회사 도원리사이클링으로 기재되어 있고, 심팩글로벌동부 근저당권에는 공동담보가 기재되어 있습니다. 이들 권리의 소멸 여부와 별개로, 배당표상 선순위 근저당권이 매각대금 대부분을 차지하므로 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤희 (세대주: 김영호) | 본건3 전부 | 2021.08.13. | 20,000,000원 | 없음 | 확인 불가 | 없음 |
현황조사상 임차인 이윤희의 전입일은 2021년 8월 13일이며, 말소기준권리인 경남은행 근저당권의 설정일인 2021년 7월 7일 이후입니다. 따라서 조사 내용에는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래 수준을 웃돈다
마린애시앙부영의 전용면적 149.46㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 569,583,333원이고, 최근 거래 최저가는 533,000,000원, 최고가는 615,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 575,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 149.46㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 2026.09 | 149.46㎡ | 1 | 533,000,000원 |
| 2026.09 | 149.46㎡ | 12 | 615,000,000원 |
| 2026.09 | 149.46㎡ | 3 | 600,000,000원 |
| 2026.09 | 149.46㎡ | 13 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 149.46㎡ | 27 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 149.46㎡ | 7 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 149.46㎡ | 24 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 149.46㎡ | 18 | 545,000,000원 |
| 2026.07 | 149.46㎡ | 13 | 540,000,000원 |
| 2026.06 | 149.46㎡ | 17 | 610,000,000원 |
| 2026.06 | 149.46㎡ | 2 | 557,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 149.46㎡ | 12건 | 569,583,333원 |
최저가 617,000,000원은 최근 12개월 평균보다 47,416,667원 높고, 평균 대비 108.3%입니다. 최근 최고 거래인 615,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다. 최신 거래는 575,000,000원이지만 3층 거래이므로 25층인 본건과 층 차이도 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 617,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 8,570,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사경남은행 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사경남은행 | 330,000,000원 | 322,430,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사심팩글로벌동부 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 127,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,903,063원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신보2025제7차유동화전문유한회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 4,174,541원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 7,011,692원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 추정액 8,570,000원을 제외한 608,430,000원이 경남은행의 두 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 경남은행 2번 근저당권은 채권최고액 330,000,000원 중 322,430,000원만 배당되고, 이후 순위의 채권자들은 배당을 받지 못합니다. 채권자 총 청구액 1,831,589,296원 중 예상 배당액은 608,430,000원이며, 미배당액은 1,223,159,296원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 최저가 시나리오
| 시나리오 | 최저매각가 | 최근 12개월 평균 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 617,000,000원 | 569,583,333원 | 평균 초과 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 493,600,000원 | 569,583,333원 | 가격 재검토 구간 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 394,880,000원 | 569,583,333원 | 가격 재검토 구간 |
유찰 시 최저가는 제시된 시나리오 계산값이며, 실제 매각 결과나 미래 시세를 보장하지 않습니다. 감정평가서의 소재지·층·호수 불일치가 해소되기 전에는 회차별 가격만으로 입찰 여부를 결정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 단지 정보상 마린애시앙부영은 4,298세대이며, 준공일은 2019.12.09.로 기재되어 있습니다.
- 실거래 범위. 전용 149.46㎡의 최근 거래는 533,000,000원에서 615,000,000원 사이에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 569,583,333원입니다.
- 층별 비교. 최근 거래에는 1층부터 27층까지 다양한 층이 포함되어 있습니다. 본건은 25층이므로 평균만으로 개별 호수의 가치를 단정하지 말고 층·향·내부 상태를 확인해야 합니다.
- 감정평가 확인. 감정평가 요항에 함안군 칠원읍 용산리 및 13층 1302호가 기재되어 있어 사건 소재지와 불일치합니다. 본건의 위치·교통·토지이용에 관한 판단은 감정평가서 원본을 대조한 뒤 확정해야 합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했다는 비고가 있으므로 실제 점유, 내부 상태, 임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정평가서 원본 대조. 소재지, 동·층·호수, 전용면적이 사건 주소와 일치하는지 확인하고, 불일치가 해소되지 않으면 입찰을 보류하세요.
- 매각물건명세서 확인. 임차인 이윤희의 전입일 2021.08.13., 보증금 및 배당요구 여부를 원본 서류와 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 거주자, 점유 범위, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 권리 순위 확인. 말소기준권리인 경남은행 근저당권의 접수 순위와 후순위 근저당·가압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 대조하세요.
- 배당 계산 재검토. 매각가 617,000,000원 가정 시 경남은행 2번 근저당권의 미배당 예상액은 7,570,000원입니다. 실제 배당은 집행비용과 법정 우선권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 569,583,333원과 최신 거래 575,000,000원을 참고하되, 층·향·상태를 비교하고 감정평가 불일치를 해소한 뒤 응찰가를 결정하세요.
- 관리비 및 부대비용. 체납 관리비, 취득 관련 세금, 명도 비용 등은 별도로 확인하여 총취득비용에 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정할 수 없다
이 사건은 등기상 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 임차인도 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력은 없는 것으로 조사되어 있습니다.
그러나 현재 최저가 617,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 569,583,333원의 108.3%이고, 최근 최고 거래 615,000,000원보다도 높습니다. 무엇보다 감정평가 요항에 사건 주소와 다른 소재지·층·호수가 기재되어 있어 물건 동일성에 대한 확인이 선행되어야 합니다.
결론은 권리상 인수 위험이 낮아 보이지만, 신건 가격 메리트는 확인되지 않았고 감정평가 서술 불일치가 중대한 확인 과제로 남아 있다는 것입니다. 원본 서류와 현장을 대조해 불일치를 해소하기 전에는 입찰을 보류하는 편이 안전합니다.
