창원지방법원 2025타경20799. 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치한 대동이미지아파트 107동 13층 1302호입니다. 전용면적은 약 84.9977㎡이며, 20층 건물의 13층 아파트입니다.
현재 등기상 소유자는 김경희입니다. 2019년 11월 27일 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 경남은행이 채권최고액 138,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
이후 주식회사심팩글로벌동부의 근저당권과 삼성카드·신용보증기금 등을 포함한 가압류 5건이 설정됐습니다. 채권 관계는 복잡하지만 이들 권리는 말소기준보다 후순위로, 제시된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
문제는 권리보다 매입 가격입니다. 감정가 217,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건인데, 최근 실거래 평균은 193,291,666원입니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 감정가 수준의 입찰을 정당화하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20799 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 290 대동이미지아파트 107동 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 광려로 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9977㎡ · 20층 중 13층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 소유자 | 김경희 (2019.11.27 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사심팩글로벌동부 / 82,847,727원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 후순위 채권은 많지만 인수액은 0원
핵심은 2019.11.27 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액 138,600,000원의 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 심팩글로벌동부 근저당권과 가압류 5건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 송태연의 전세권 160,000,000원도 나타나지만, 2019.11.27 이미 말소됐습니다. 기존 전세권을 현재 매수인이 인수할 권리로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력 없음, 명도는 별도 확인
현황조사에는 이윤희(세대주: 김영호)가 본건 전체와 관련해 기재되어 있습니다. 전입일은 2021.08.13으로, 말소기준인 2019.11.27보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 기재 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤희 세대주: 김영호 |
본건3 전부 | 2021.08.13 | 2,000 금액 단위 확인 필요 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
조사상 임차·점유 관련 기재는 1건이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증금으로 표시된 2,000의 금액 단위도 원본 확인이 필요합니다.
중요한 것은 이 점유자의 전입이 말소기준권리보다 늦다는 사실입니다. 현재 판정으로는 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 대항력이 없다는 것과 점유자를 곧바로 인도받을 수 있다는 것은 다른 문제입니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래 수준을 웃돈다
대동이미지1단지는 1,002세대이며 준공일은 2003.12.19입니다. 비교 대상은 전용 약 85㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 거래가 존재하므로 과거 거래를 포함한 장기 평균보다 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 우선해 판단합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.93㎡ | 20 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 2026.07 | 85.00㎡ | 12 | 207,000,000원 |
| 2026.07 | 85.00㎡ | 17 | 192,000,000원 |
| 2026.07 | 85.00㎡ | 17 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2026.05 | 85.00㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 85.00㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 85.00㎡ | 15 | 196,500,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 4 | 176,000,000원 |
| 2026.02 | 85.00㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 85.00㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 최근 평균 | 약 85㎡ | 12건 | 193,291,666원 |
동일 평형의 최근 거래 범위는 165,000,000원~207,000,000원이고, 최근 12건 평균은 193,291,666원입니다.
신건 최저매각가 217,000,000원은 평균보다 23,708,334원 높으며, 최근 시세의 112.3%입니다. 최신 거래가인 2026년 10월의 165,000,000원과 비교하면 52,000,000원 높습니다.
특히 본건과 같은 13층에서 2026년 8월 182,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 단순히 층만 같은 사례이므로 개별 상태와 향 등을 확인해야 하지만, 신건 최저가와의 차이가 35,000,000원이라는 점은 가격 판단에서 무시하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
예상 배당은 집행비용을 먼저 공제하고, 근저당권과 후순위 채권에 배분하는 구조입니다. 본건은 채권총액이 매각대금보다 매우 크므로 후순위 채권자들에게 상당한 미배당이 발생합니다. 다만 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액을 혼동해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,838,000원 |
| 1. 근저당 · 경남은행 | 138,600,000원 | 138,600,000원 |
| 2. 근저당 · 심팩글로벌동부 | 156,000,000원 | 74,562,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 12,863,861원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 127,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2025제7차유동화전문유한회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 | 4,174,541원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 7,011,692원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
| 채권총액 | 1,346,150,094원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 213,162,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | 1,132,988,094원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
신청채권자인 심팩글로벌동부의 청구액은 82,847,727원이지만, 현재 회차의 예상배당은 74,562,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 채권최고액 기준의 배당 모형이므로 실제 채권잔액에 따른 변동 가능성도 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 아래는 감정가 대비 100%·80%·64% 매각을 가정한 회차별 계산이며, 실제 유찰 여부나 다음 최저매각가를 확정하는 자료는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 1,132,988,094원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 1,175,780,494원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 1,210,014,414원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 실거래 기준)
- 단지 규모. 대동이미지1단지는 1,002세대 규모이며, 2003.12.19 준공된 아파트입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조의 20층 건물이며, 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비와 소화전설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지 관련 사항. 소재지 관련 토지자료에는 제3종일반주거지역·자연녹지지역 등이 나타나며, 공시지가는 574,000원/㎡입니다. 정확한 필지별 적용 범위는 원본 확인이 필요합니다.
- 거래 유동성. 유사 전용면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 165,000,000원~207,000,000원으로 개별 거래 간 가격 차이가 있습니다.
- 가격 경쟁력. 217,000,000원의 신건 최저가는 최근 거래 표본의 최고가 207,000,000원보다도 높아 가격상 불리합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 수리 상태·누수·설비 상태와 실제 이용 현황을 별도로 점검해야 합니다.
- 공부 대조. 건축물현황도와 현관문 표시 1302호의 위치가 서로 다르므로, 실제 매각 대상 호수와 출입문 위치를 정확하게 대조해야 합니다.
감정요항에는 함안군 칠원읍의 공장지대·토지 관련 설명도 함께 나타납니다. 해당 서술을 본건 아파트의 입지로 단정하지 않고, 등기상 소재지 및 건축물대장에 근거한 개별 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준의 입찰가 설정. 신건 최저가 217,000,000원은 최근 평균 대비 112.3%입니다. 실제 매입 메리트는 최근 거래가격을 기준으로 다시 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026년 10월 거래가 165,000,000원, 2026년 8월 동일 13층 거래가 182,000,000원입니다. 층·향·상태를 고려한 비교가 필요합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 가정가는 173,600,000원, 2회 유찰 가정가는 138,880,000원입니다. 현재 신건에서 성급하게 입찰할 이유가 충분한지 검토해야 합니다.
- 실제 호수 확인. 현황도와 현관문 표시 1302호의 위치가 다르다는 기재가 있으므로 집행관 현황조사, 건축물현황도 및 실제 호별 위치를 대조해야 합니다.
- 점유자·임대차 확인. 이윤희(세대주 김영호)의 전입과 실제 점유관계, 임대차계약서, 보증금 단위 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당·권리 원본 확인. 근저당 2건과 가압류 5건의 존속 및 말소 여부, 매각물건명세서의 인수 조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 미납 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 인도 시까지 추가 발생할 비용을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 입찰자금 확인. 입찰보증금과 잔금 납부 조건은 해당 매각공고에서 확인하고, 명도·수리·취득 관련 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 비싸면 좋은 경매가 아니다”
창원 대동이미지아파트 107동 1302호는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리관계가 비교적 명확하다는 사실만으로 입찰 매력이 생기지는 않습니다. 신건 최저가 217,000,000원은 최근 실거래 평균 193,291,666원의 112.3%이며, 최신 거래가인 165,000,000원보다도 52,000,000원 높습니다.
더욱이 내부를 확인하지 못한 상태에서 감정평가가 이루어졌고, 건축물현황도와 실제 현관 위치가 다른 문제도 남아 있습니다. 따라서 본건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 물건 현황의 확인 부담이 있는 경매입니다.
결론은 신건 입찰 보류, 유찰 후 가격 재검토입니다. 권리 인수액이 0원이라는 장점은 유지하되, 실제 매입가격이 최근 실거래 수준보다 충분히 낮아지는지 확인하고, 호수 위치와 내부 상태가 명확하게 확인된 경우에만 입찰을 검토하는 것이 합리적입니다.
