광주지방법원 2022타경723. 무안군 삼향읍 남악리 성현프라자의 제101호 외 8개호로, 감정평가상 근린생활시설과 사무실로 이용되는 집합건물입니다. 기호 가), 나)는 근린생활시설 ‘텃밭’, 기호 라), 마)는 ‘별밤라이브’, 기호 자)는 사무실로 이용 중이고, 일부 호실은 공실입니다. 사건의 말소기준은 2020.03.20. 목포원예농업협동조합 근저당권 2,880,000,000원입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 국 근저당, 조은저축은행·농협은행·신용보증기금·산은캐피탈의 가압류, 국·무안군·국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 후순위 등기보다 말소기준 이전의 점유·임차관계입니다. 특히 이동옥과 주식회사 와이디유달의 확인 보증금 합계 35,000,000원은 배당이 아니라 매수인 승계로 제시되어 있고, 박성현·박효범은 보증금이 확인되지 않아 실질취득액의 상단을 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2022타경723 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층101호 · 제101호 외 8개호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 근린생활시설 및 사무실 · 지하1층/지상7층 건물 |
| 소유자 | 김현수 |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 265,216,000원 (7회 유찰, 감정가 36%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포원예농업협동조합 / 2,438,576,723원 |
| 말소기준 | 2020.03.20. 을구 6번 목포원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심
2020.03.20. 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 국 근저당과 가압류·압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 포함되어 있어, 해당 세금이 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매각대금 대부분이 목포원예농업협동조합에 배당되고 후순위 채권은 미배당으로 남습니다.
② 임차인·점유관계 — 최소 35,000,000원 승계, 미상 위험 별도
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성현 | 101호,103호. | 2019.03.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이동옥 | 204호. | 2020.02.19 | 30,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 30,000,000원 |
| 이동일 | 303호. | 2022.02.09 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박효범 | 미상 | 2019.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 박광해 | 701호 입구 중앙부분. | 2022.02.08 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 케이지골드 | 702호. | 2021.04.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이민선 | 성현프라자 7층 702-1호. | 2021.09.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 와이디유달 | 701호 입구 우측. | 2018.01.02 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 5,000,000원 |
| 김명숙 | 성현프라자 7층 702-2호. | 2021.09.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
확인 가능한 매수인 승계액은 이동옥 30,000,000원과 주식회사 와이디유달 5,000,000원, 합계 35,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 265,216,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득은 최소 300,216,000원입니다.
박성현과 박효범은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 두 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 실제 보증금이 존재하고 매수인에게 대항할 수 있는 요건이 인정되면 35,000,000원 외에 추가 인수부담이 생길 수 있습니다. 특히 박효범은 과거 등기상 소유자·채무자와 동일한 이름으로 조사되어 관계인 또는 가장임차인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,513,024원 |
| 인수 · 이동옥 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 와이디유달 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 목포원예농업협동조합 | 2,880,000,000원 | 260,702,976원 |
| 3. 근저당 · 국 | 163,468,380원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사조은저축은행 | 306,039,513원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 148,710,011원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 263,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 157,809,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,919,027,564원 중 채권자 예상배당은 260,702,976원, 미배당은 3,658,324,588원입니다. 매수인 승계액 35,000,000원은 매각대금 배당에서 지급되는 금액이 아니라 낙찰대금 밖에서 부담할 수 있는 금액입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 제101호 외 8개호의 근린생활시설·사무실 물건입니다. 기호 가), 나)는 ‘텃밭’, 기호 다), 바), 사), 아)는 공실, 기호 라), 마)는 ‘별밤라이브’, 기호 자)는 사무실로 이용 중입니다.
- 점포 구조. 101호와 103호는 경계벽을 제거하여 일체로 이용 중이며, 일부 호실은 공용통로 부분을 점유해 사용 중입니다.
- 입지. 남악복합주민센터 북동측 인근으로 상업용 부동산·아파트단지·관공서가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 동측 왕복 4차로, 남측 왕복 2차로, 서측 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·도시지역·도시계획구역·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며, 공시지가는 1,762,000원/㎡, 토지면적은 898.1㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상7층 건물이며 급배수위생설비·소화전·화재탐지·승강기· 시스템냉난방기가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다수 호실이 묶인 상업용 집합건물이고 일부 공실과 다양한 점유관계가 존재합니다. 7회 유찰 이력 자체가 실제 매수 수요와 가격 수용성을 보수적으로 확인해야 할 신호입니다.
⑤ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 265,216,000원 | 260,702,976원 | 3,658,324,588원 | 35,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 212,172,800원 | 208,402,381원 | 3,710,625,183원 | 35,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 169,738,240원 | 166,561,905원 | 3,752,465,659원 | 35,000,000원 |
확인된 이동옥·주식회사 와이디유달 보증금 35,000,000원은 각 시나리오에서 매수인 승계로 남습니다. 따라서 단순 매각가만 보면 안 되고, 최소 실질취득액은 각 회차 매각가에 이 승계액을 더해 판단해야 합니다. 여기에 박성현·박효범의 보증금이 실제로 존재하고 대항력이 인정되면 추가 부담이 생길 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박성현·박효범 보증금 확인. 두 점유자는 말소기준 이전 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 계약서·사업자등록·점유 현황과 실제 대항요건을 반드시 확인해야 합니다.
- 확인 승계액 반영. 이동옥 30,000,000원, 주식회사 와이디유달 5,000,000원은 현재 배당표상 매수인 인수로 제시됩니다. 입찰가 계산에서 제외하면 안 됩니다.
- 박효범 관계 확인. 박효범은 과거 등기상 소유자·채무자와 동일한 이름이므로 실제 임대차인지, 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 101호·103호 구조 확인. 두 호실은 경계벽을 제거하여 일체로 사용 중이므로 현황과 공부, 원상복구·인도 범위를 확인해야 합니다.
- 공용통로 점유 확인. 일부 호실이 공용통로 일부를 사용 중인 것으로 평가되어 점유 범위와 관리규약·원상회복 문제를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당순위와 실제 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 상업용 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 7회 유찰·감정가 36%만으로 저가 매수라고 결론내릴 수 없습니다. 호실별 임대료·공실·수익률과 현장 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “7회 유찰 = 싼 물건”이 아니다
이 사건은 후순위 등기 소멸 여부보다 선순위 점유와 실질취득액이 승부처입니다. 현재 최저가 265,216,000원은 감정가 740,000,000원의 36% 수준까지 내려왔지만, 확인되는 승계 보증금만 35,000,000원이어서 최소 실질취득액은 300,216,000원입니다. 여기에 박성현·박효범의 보증금이 미상으로 남아 있어 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장보다 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 근린생활시설·사무실이 섞인 다수 호실, 공실, 일체형 점포, 공용통로 점유, 여러 점유관계, 7회 유찰이 동시에 존재하는 만큼 권리·명도·환금성을 모두 보수적으로 봐야 합니다. 이 물건의 결론은 “최저가는 크게 내려왔지만, 인수액과 미상 점유관계가 해소되기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없다”입니다.
