광주지방법원 2022타경723. 등기부상 현재 소유자는 김현수이고, 2020.03.20. 목포원예농업협동조합의 근저당권 2,880,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 그중 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 있어 임차보증금 인수 여부가 낙찰가보다 더 중요한 변수가 됩니다.
특히 이동옥은 2020.02.19. 전입, 보증금 30,000,000원·월 1,800,000원, 주식회사 와이디유달은 2018.01.02. 전입, 보증금 5,000,000원·월 300,000원으로 조사됐습니다. 예상배당표는 두 보증금 합계 35,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 반면 박성현과 박효범은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 둘은 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2022타경723 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 및 사무실 |
| 소유자 | 김현수 |
| 감정가 / 최저가 | 828,000,000원 / 296,755,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가의 35.84% |
| 청구액 | 2,438,576,723원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 2026.08.27 · 광주지방법원 무안등기소 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도
말소기준권리는 2020.03.20. 목포원예농업협동조합 근저당권 2,880,000,000원입니다. 이후 국의 근저당권 163,468,380원, 조은저축은행·농협은행·신용보증기금· 산은캐피탈의 가압류와 국·목포시·국민건강보험공단·무안군의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기상 권리가 소멸한다고 해서 점유자의 보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 배당으로 보증금을 회수하지 못하는 구조라면 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 사건에서는 두 임차인의 35,000,000원이 이미 예상 인수액으로 반영되어 있고, 두 명은 보증금 자체가 미상입니다.
② 임차인·점유자 — 35,000,000원은 확인, 2명은 금액 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성현 | 101호,103호 | 2019.03.06 | 미상 | 30,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동옥 | 204호 | 2020.02.19 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
| 이동일 | 303호 | 2022.02.09 | 20,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 박효범 | 미상 | 2019.02.13 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박광해 | 701호 입구 중앙부분 | 2022.02.08 | 20,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 주식회사 케이지골드 | 702호 | 2021.04.15 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 이민선 | 성현프라자 7층 702-1호 | 2021.09.17 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
| 주식회사 와이디유달 | 701호 입구 우측 | 2018.01.02 | 5,000,000원 | 300,000원 | 있음 | 없음 | 매수인 인수 |
| 김명숙 | 성현프라자 7층 702-2호 | 2021.09.27 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 인수 아님 |
③ 가격 — 6회 유찰이 곧 ‘저렴함’을 뜻하지 않는다
현재 최저매각가는 296,755,000원으로 감정가 828,000,000원의 35.84% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 가격 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
오히려 현재 확인되는 매수인 인수액 35,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득 부담은 331,755,000원 이상입니다. 박성현·박효범의 보증금이 실제로 존재하고 인수 대상이 된다면 총 부담은 더 커집니다. 즉 이 사건의 가격 판단 기준은 296,755,000원 단독이 아니라 낙찰가 + 인수보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,954,570원 |
| 임차인 이동옥 보증금 · 매수인 인수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 주식회사 와이디유달 보증금 · 매수인 인수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 목포원예농업협동조합 | 2,880,000,000원 | 291,800,430원 |
| 근저당 · 국 | 163,468,380원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사조은저축은행 | 306,039,513원 | 0원 |
| 가압류 · 농협은행 주식회사 | 148,710,011원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 263,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 157,809,660원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,919,027,564원 중 예상배당은 291,800,430원, 미배당은 3,627,227,134원입니다. 매수인 확인 인수액은 35,000,000원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 7회·8회 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 · 감정가 36% | 296,755,000원 | 291,800,430원 | 3,627,227,134원 | 35,000,000원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 29% | 237,404,000원 | 233,280,344원 | 3,685,747,220원 | 35,000,000원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 23% | 189,923,200원 | 186,464,275원 | 3,732,563,289원 | 35,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 ‘남악복합주민센터’ 북동측 인근이며, 상업용부동산·아파트단지·관공서가 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상7층 건물로 급배수위생·소화전·화재탐지·승강기·시스템냉난방기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차로 약 25M, 남측 왕복 2차로 약 20M, 서측 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,762,000원/㎡, 토지면적 898.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박성현 보증금 확인. 2019.03.06. 전입으로 말소기준보다 빠르며 101호·103호 점유로 조사됐지만 보증금이 미상입니다.
- 박효범 실체 확인. 2019.02.13. 전입이고 보증금 미상이며, 등기부상 과거 소유자·채무자와 동일인으로 나타납니다.
- 35,000,000원은 낙찰가에 더해 계산. 이동옥 30,000,000원과 주식회사 와이디유달 5,000,000원은 예상배당표상 매수인 인수입니다.
- 101호·103호 구조 확인. 두 호실은 경계벽을 제거한 일체의 튼상가로 이용 중입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 범위 확인. 여러 층·호실의 점유자가 조사돼 있으므로 실제 매각 대상과 점유 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 입찰하지 않기. 6회 유찰이라는 숫자보다 인수 보증금과 미상 보증금의 실제 규모를 먼저 확정해야 합니다.
맺으며 — “35.84%”보다 중요한 숫자는 보증금이다
감정가 828,000,000원이 296,755,000원까지 내려온 모습만 보면 가격 하락폭이 크게 보입니다. 그러나 확인된 인수보증금만 35,000,000원이고, 말소기준권리보다 앞선 박성현·박효범의 보증금은 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 이 사건을 “6회 유찰된 싼 상가”로 단순화하면 안 됩니다.
등기부상 후순위 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 임차관계는 별도입니다. 현재 확인 가능한 실질취득은 331,755,000원 이상이고, 미상 보증금이 실제 인수로 이어질 경우 총부담은 더 높아집니다. 여기에 국세·지방세 압류와 다수 점유관계까지 겹칩니다. 가격은 충분히 내려왔지만, 권리와 점유가 아직 충분히 정리되지 않은 물건. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 미상 보증금 두 건을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
