광주지방법원 2025타경50262. 사건표시상 용도는 대지이고 토지면적은 436.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다. 감정평가 이용상태에는 번호(20)가 사무실·숙소, 번호(20-1)이 사무실·창고로 기재돼 있습니다. 소유자는 이관행이며 2015년 10월 13일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2016년 4월 21일 소유권을 이전받았습니다.
등기상 말소기준권리는 2024년 12월 9일 북광주세무서장 처분의 압류입니다. 이후 2025년 1월 13일 디에스개발 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 해보면 해보만년길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 번호(20) 사무실·숙소 · 번호(20-1) 사무실·창고 |
| 토지 | 436.0㎡ · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이관행 · 2016.04.21 소유권이전 · 2015.10.13 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 30,186,400원 / 8,654,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 가축사육제한구역 포함 · 준보전산지 접함 |
| 공시지가 | 31,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 중요하다
1989년 이재관의 소유권보존 뒤 2016년 이관행에게 상속을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 말소기준은 2024년 12월 9일 압류이고, 2025년 1월 13일 디에스개발 주식회사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기부상 근저당은 없습니다.
② 임차인 — 알려진 700만원보다 ‘미상’이 더 중요하다
| 임차인 / 점유자 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 일신건설 주식회사,허양 | 81.9㎡ | 2002.10.16 | 7,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 이원행 | 미상 | 2023.02.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자는 2명으로 파악됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 첫 번째 점유자의 보증금은 7,000,000원으로 확인되지만, 두 번째 점유자의 보증금은 확인되지 않아 총 인수액 상한을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 최저가 29%가 곧 매입원가는 아니다
현재 회차 최저가는 8,654,000원으로 감정가의 28.67% 수준입니다. 그러나 일신건설 주식회사,허양의 보증금 7,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있어, 알려진 금액만 합쳐도 실질취득은 15,654,000원입니다. 이원행의 보증금은 미상이므로 실제 부담은 그보다 더 커질 수 있습니다.
실거래 비교자료는 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 특히 사건표시상 대지이면서 실제 이용상태는 사무실·숙소·창고가 포함돼 있어, 환금성과 적정가격은 별도 현장·거래사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 555,772원 |
| 인수 · 일신건설 주식회사,허양 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 디에스개발 주식회사 | 250,000,000원 | 8,098,228원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구금액 250,000,000원 중 예상배당은 8,098,228원이고, 미배당은 241,901,772원입니다. 일신건설 주식회사,허양 보증금 7,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 자체 체크 — 공부·현황 차이를 반드시 본다
- 부합물. 화장실이 부합물로 매각에 포함됩니다.
- 소재 지번. 건물의 공부상 소재지번은 140번지이나 현황은 140번지와 141-19번지 양 지상에 소재합니다.
- 건물내역. 등기사항전부증명서의 건물내역과 일반건축물대장상 건축물현황이 서로 다르지만, 등기사항전부증명서상 건물내역이 현황과 부합합니다.
- 건물 구조. 번호(20)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층, 1989.11.01 사용승인. 번호(20-1)은 조립식판넬조 판넬지붕 단층, 1994.01.21 증축입니다.
- 입지. 금덕리 고두마을 북측 근거리에 위치하며 주변은 농촌자연마을·농경지·축사 등으로 형성된 근교농촌지역입니다.
- 교통. 근교농촌지역 마을 인근으로 일반적인 교통상황은 보통정도입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이원행 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 실제 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 7,000,000원 인수 반영. 현재 최저가 8,654,000원만 예산으로 잡으면 안 됩니다. 확인된 보증금 인수까지 포함한 알려진 부담은 15,654,000원입니다.
- 점유·명도 확인. 일신건설 주식회사,허양과 이원행의 실제 점유 범위와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지번·건물내역 대조. 140번지와 141-19번지 양 지상 소재 문제 및 등기·건축물대장 차이를 원본과 현황으로 대조해야 합니다.
- 진행상태 확인. 2025.10.23 채권자 및 채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로, 2026.09.14 매각기일이 실제 진행되는지 사건 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 28.67%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 업무용 토지·건물 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “865만원”보다 먼저 볼 숫자는 700만원과 ‘미상’
이 물건은 감정가 30,186,400원에서 5회 유찰돼 최저가가 8,654,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인 폭이 매우 커 보이지만, 일신건설 주식회사,허양의 대항력 있는 보증금 7,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조여서 알려진 실질취득은 이미 15,654,000원입니다. 더 중요한 것은 이원행입니다. 2023.02.02 전입은 말소기준 2024.12.09보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 인수액을 현재 확정할 수 없습니다.
여기에 대지라는 사건표시와 사무실·숙소·창고라는 실제 이용, 140번지와 141-19번지 양 지상 소재, 건축물대장과 등기 건물내역의 차이까지 겹칩니다. 따라서 결론은 가격 할인은 크지만 권리·현황 확인이 선행돼야 하는 고위험형입니다. 최저가 자체가 아니라 총 인수액과 실제 점유·건물관계가 확인된 뒤에야 응찰가를 계산할 수 있습니다.
