서울남부지방법원 2025타경812. 서울 금천구 가산동의 가산한화비즈메트로2차 제4층 제418호로, 감정평가상 아파트형 공장으로 이용되는 집합건물입니다. 권리의 기본 흐름은 2022년 7월 8일 설정된 국민은행 근저당권에서 시작합니다. 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 876,000,000원이며, 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 36,000,000원입니다. 후순위 근저당권과 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

그러나 이 사건을 단순한 말소기준권리 분석만으로 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지 을구 6번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 지상권의 설정 내용과 범위, 존속기간 및 지료 등은 관련 원본을 통해 별도로 확인해야 합니다. 따라서 금전상 인수액이 0원으로 표시된 배당 시뮬레이션만으로 권리 부담이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸하지만 토지 지상권은 인수

말소기준권리는 2022.07.08 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 을구 2번 근저당권은 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 2025.12.12 임의경매개시결정과 금천구·국 관련 압류 3건 역시 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 압류등기의 소멸과 세금의 배당순위는 별개로 검토해야 합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 매각대금에서 우선 차감될 가능성이 있으므로, 실제 세목과 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다.

임차인 현황 — 대항력은 없으나 점유·임대차 확인은 필요

현황조사상 더블유비티컴퍼니(주)가 전부를 점유하는 것으로 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리 설정일인 2022.07.08보다 늦은 2023.05.22이므로, 확인된 기재에 따르면 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 별도로 확인해야 하며, 임차보증금 7,500,000원과 월차임 750,000원에 관한 실제 계약관계 및 정산 여부도 점검할 필요가 있습니다.

② 회차별 미배당 — 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족

현재 최저매각가는 300,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가나 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 가격을 평가하기 전에 토지 지상권 인수 조건과 실제 사용관계부터 확인해야 합니다.

금전 인수액은 배당 시뮬레이션에 표시된 값이며, 매각물건명세서상 매수인이 인수하는 토지 지상권의 존재 및 경제적 부담을 의미하지 않습니다. 실제 배당은 조세채권의 우선순위와 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)

신건 매각가 300,000,000원에서 집행비용 5,000,000원을 차감하면 근저당권 배당에 사용할 수 있는 금액은 295,000,000원입니다. 담보채권 합계 912,000,000원 가운데 617,000,000원이 미배당되는 계산입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 여부는 위 시뮬레이션에 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기재 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 서울세관구로지원센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트형 공장, 일반공장, 물류센터 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 가산디지털단지역이 소재합니다.
• 건물·설비. 2022.03.31 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 18층 건물입니다. 공동위생설비, 급배수설비, 승강기 및 주차장시설이 기재되어 있습니다.
• 실제 사용. 감정평가상 418호와 419호는 내력벽 없이 일체로 아파트형 공장으로 사용하는 것으로 구두 탐문되었습니다. 현장 방문을 통해 경계, 출입구, 실제 점유 범위 및 독립적인 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 을구 1번과 2번 근저당권 기재에는 419호 및 420호가 공동담보로 표시되어 있습니다. 418호의 매각대상 범위와 공동담보 관계를 각 호실의 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 국가산업단지 및 산업시설구역 등 관련 지정이 기재되어 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면 및 대공방어협조구역 등도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 감정평가 기재상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 호실 통합사용 상태와 지상권의 구체적인 권리 범위는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 실제 임대차 조건과 사용 가능 범위, 지상권 부담을 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 토지 을구 6번 지상권설정등기의 권리자, 설정 범위, 존속기간, 지료 및 매수인 인수 조건을 토지 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요. 이 권리의 부담을 확인하기 전에는 응찰가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
• 418호·419호 통합사용 확인. 내력벽 없이 두 호실을 일체로 사용하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 출입구와 경계, 점유 범위, 독립 사용 가능 여부 및 필요한 원상회복 사항을 현장에서 확인하세요.
• 공동담보 범위 확인. 을구 1번·2번 근저당권에 419호와 420호가 공동담보로 표시되어 있습니다. 각 호실의 권리관계와 매각대상 목록을 원본 서류로 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 세목과 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당순위를 확인하세요. 세금 우선배당에 따라 예상 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인 및 명도 확인. 더블유비티컴퍼니(주)의 보증금 7,500,000원, 월차임 750,000원, 전입일 2023.05.22를 기준으로 임대차계약서와 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 없음과 실제 점유 해소는 별개입니다.
• 가격 상한 재산정. 감정가와 최저가가 모두 300,000,000원이지만, 실거래 비교 기준이 확인되지 않았습니다. 지상권의 경제적 부담, 사용상 제약, 임대수익 및 인근 거래사례를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 토지 등기부를 함께 확인하세요. 특히 매수인 인수 지상권과 공동담보 범위는 최종 입찰 판단에 직접 반영해야 합니다.

맺으며 — “금전 인수액 0원”이 “권리 부담 0원”은 아니다

이 사건은 신건 최저가 300,000,000원으로 입찰이 시작되지만, 가격만 보고 판단하기 어려운 물건입니다. 국민은행 담보채권 합계는 912,000,000원이며, 매각가 300,000,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 배당은 295,000,000원, 미배당 채권은 617,000,000원으로 계산됩니다. 이 미배당액 자체가 매수인의 인수금액이 되는 것은 아닙니다.

매수인에게 직접적인 확인 부담을 주는 핵심은 매각물건명세서에 명시된 토지 을구 6번 지상권 인수입니다. 여기에 418호와 419호의 통합 사용, 419호·420호 공동담보, 압류 3건 및 임차인의 실제 점유관계까지 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교 기준도 확인되지 않아 현재 가격이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.