서울남부지방법원 2025타경812. 서울 금천구 가산동 가산한화비즈메트로2차 제4층 제419호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 아파트형 공장으로 이용되는 집합건물이며, 현재 소유자는 주식회사내담오앤씨입니다.

등기상 2022년 7월 8일 국민은행 근저당권 두 건이 설정됐고, 2025년 12월 12일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리는 국민은행의 첫 번째 근저당권으로, 채권최고액은 876,000,000원입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당권의 채권최고액은 36,000,000원입니다.

건물 등기만 살펴보면 일반적인 근저당권 실행 경매에 가깝지만, 매각물건명세서에 토지 지상권 인수 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 말소기준권리 이후의 등기들이 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 인수 예외가 있다

2022년 7월 8일 설정된 국민은행의 첫 번째 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당권, 이후 경매개시결정과 금천구 및 국가의 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐으며, 현재 소유자는 주식회사내담오앤씨입니다. 또한 국민은행 근저당권 두 건에는 418호 및 420호의 공동담보 관계가 기재돼 있습니다.

임차인 현황 — 대항력은 없지만 점유는 확인된다

현황조사상 임차인은 더블유비티컴퍼니(주) 1명입니다. 신고일인 2023년 5월 22일은 말소기준권리 설정일인 2022년 7월 8일보다 늦습니다. 이에 따라 현재 조사 내역에서는 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다.

보증금은 7,500,000원, 월차임은 750,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요하므로 우선변제권이 있다고 단정할 수 없습니다.

② 가격 검토 — 신건 300,000,000원의 적정성은 별도 문제

현재 최저매각가는 감정가와 같은 300,000,000원이며 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 건물 또는 유사한 아파트형 공장의 최근 실거래가격을 확인해 최저가가 시장가격보다 낮은지 검증할 필요가 있습니다.

이 사건은 단순히 낙찰가와 일반 매매가격만 비교해서도 안 됩니다. 토지 지상권을 인수하는 조건과 418호·419호 일체 사용 상태를 함께 반영해야 실제 취득의 경제성을 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)

위 금액은 채권최고액을 기준으로 한 예상배당이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 예상 미배당액 617,000,000원은 채권자 측 배당 부족분이며, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다. 별도로 토지 지상권은 매수인에게 존속합니다.

회차별 매각·배당 시나리오

회차가 진행될수록 예상 매각가는 300,000,000원 → 240,000,000원 → 192,000,000원으로 낮아집니다. 반면 국민은행 근저당권의 채권최고액 기준 배당 부족분은 증가하는 구조입니다.

각 회차의 금전 인수 추정액은 0원이지만, 토지 지상권 인수 조건은 별개로 유지됩니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 실질적인 취득 부담이 충분히 낮아졌다고 판단할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 서울세관구로지원센터 북서측 인근입니다. 주변은 아파트형 공장, 일반공장, 물류센터 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역 등이 있습니다. 동측에는 왕복 6차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 2022.03.31 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 18층 건물입니다. 공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당합니다. 입주 업종과 이용계획의 적합성을 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 418호와 419호의 내력벽 없는 일체 사용 상태는 실제 독립 이용 가능성과 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 가산디지털단지의 아파트형 공장이라는 입지적 특성은 있으나, 산업시설구역 내 이용 요건과 지상권 인수 및 호실 분리 문제에 따라 향후 매매·임대에 제약이 생길 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 토지 을구 6번 지상권의 목적, 존속기간, 범위, 권리자 및 매수 후 이용 제약을 우선 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 지상권 인수 조건이 실제 매각대상 및 대지권에 미치는 영향을 원본과 대조해야 합니다.
• 418호·419호 독립성. 두 호실이 내력벽 없이 일체로 사용되는 상황에서 419호의 독립 출입·구획·설비 사용 가능 여부를 현장 조사해야 합니다.
• 공동담보 관계. 국민은행 근저당권에 418호·420호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 각 물건의 매각 진행과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 더블유비티컴퍼니(주)의 보증금 7,500,000원, 월차임 750,000원 및 실제 점유 범위를 확인하고, 낙찰 후 인도 절차를 준비해야 합니다.
• 압류 관련 세금. 금천구와 국가의 압류등기가 있으므로 당해세 등 실제 배당에 우선할 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 같은 건물 및 유사 아파트형 공장의 최근 거래를 비교하고, 인수 지상권과 독립 사용 제약을 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 산업시설구역 이용 요건. 예정 업종의 입주 가능성과 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 기타 부담. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 관리규약상 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 건물·토지 등기부, 신탁 관련 등기 이력, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 인수 없음”

이 사건은 건물의 말소기준권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기들이 소멸하고, 임차인의 대항력도 없는 것으로 조사됐습니다.

하지만 결론을 바꾸는 중요한 사실이 있습니다. 매각물건명세서에 토지 지상권의 매수인 인수가 명시돼 있다는 점입니다. 여기에 418호·419호를 내력벽 없이 일체로 사용한다는 현장 상태까지 겹쳐, 낙찰 후 토지 이용과 건물 독립 사용의 문제를 함께 살펴봐야 합니다.

감정가와 최저매각가가 같은 신건 300,000,000원이라는 사실만으로 투자 적정성을 평가하기 어렵습니다. 유찰 후 240,000,000원 또는 192,000,000원까지 내려가더라도 지상권 인수 문제는 그대로 남습니다.

이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 잔존권리의 실체입니다. 토지 지상권의 내용과 419호의 독립 사용 가능성을 먼저 확인한 후, 실제 거래가격과 비교해 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 현재 단계에서는 권리 위험 해소 전 입찰 보류 의견입니다.