서울남부지방법원 2025타경812. 서울 금천구 가산동의 가산한화비즈메트로2차 제4층 제420호로, 감정평가서상 아파트형 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사내담오앤씨이고, 국민은행이 신청한 임의경매입니다. 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 8일 설정된 국민은행의 첫 번째 근저당권이며 채권최고액은 876,000,000원입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당권의 채권최고액은 36,000,000원입니다.

이후의 경매개시결정과 압류는 말소기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 여기서 놓치면 안 되는 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 토지 을구 6번 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 건물 등기부상의 근저당권 소멸과 토지 지상권 인수는 별개의 문제입니다. 지상권의 구체적인 범위와 조건을 확인하기 전에는 권리상 안전한 물건이라고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 인수

등기부상 첫 번째 근저당권은 2022년 7월 8일 접수된 국민은행의 채권최고액 876,000,000원입니다. 같은 날 접수된 두 번째 근저당권의 채권최고액은 36,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 등기부에 기재된 두 근저당권은 418호·419호와 공동담보 관계로도 기재되어 있으므로 관련 등기 내용도 함께 대조할 필요가 있습니다.

2025년 12월 12일 임의경매개시결정, 2025년 12월 30일 금천구 압류, 2026년 3월 26일 국 압류는 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 2022년 4월 7일의 신탁 등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 우선변제는 별도 확인

현황조사에는 더블유비티컴퍼니(주) 대표이사 한성은이 전부를 점유하는 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입일은 2023년 5월 22일로 말소기준권리 설정일인 2022년 7월 8일보다 늦으므로, 현재 확인된 정보상 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 유무를 단정할 수는 없습니다.

임차인 정보는 현황조사 기준입니다. 확정일자·배당요구 여부 및 실제 임대차계약 관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)

채권액은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 예상배당은 집행비용 5,000,000원을 먼저 반영한 산정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당 617,000,000원은 채무자의 잔존 채무 위험을 보여주는 수치이지, 그 금액을 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 서울세관구로지원센터 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트형 공장, 일반공장, 물류센터와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 가산디지털단지역이 소재합니다. 동측으로 왕복 6차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 건물·설비. 2022년 3월 31일 사용승인을 받은 지상 18층 건물이며, 공동위생설비·급배수설비·승강기·주차장시설 등이 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 산업시설구역·국가산업단지 등 여러 지정 및 제한 사항이 기재되어 있습니다. 실제 이용 및 인허가 관련 사항은 해당 호실과 토지의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 이 내용만으로 토지 지상권의 부담까지 해소되는 것은 아닙니다.
• 환금성·가격. 비교 가능한 실거래 자료를 근거로 가격 수준을 검증할 수 없습니다. 아파트형 공장이라는 이용 특성과 토지 지상권 인수 문제를 함께 검토해야 하며, 최저가 300,000,000원만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 매각물건명세서에 인수 대상으로 기재된 토지 을구 6번 지상권설정등기의 원본 등기사항, 설정 범위, 존속 조건 및 경매 목적물과의 관계를 확인하세요. 해당 권리의 효력을 파악하기 전에는 입찰을 보류하는 편이 안전합니다.
• 말소기준권리 대조. 2022.07.08 국민은행 근저당권을 기준으로 이후의 근저당권·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 임대차 확인. 보증금 7,500,000원, 월세 750,000원으로 기재된 임대차의 실제 계약관계와 점유자를 확인하세요. 전입일은 말소기준권리 이후지만 확정일자와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 점유 주체 대조. 현황조사상 더블유비티컴퍼니(주)와 감정평가서상 W3T의 관계를 확인하고, 실제 점유자 및 계약 당사자가 일치하는지 점검하세요.
• 배당·세금 확인. 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 관련 서류를 통해 우선변제 및 실제 배당 관계를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에 418호·419호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 등기와 담보관계를 함께 대조하세요.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가는 300,000,000원입니다. 1회 유찰 시 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원으로 계산되지만, 이는 감정가 기준 회차별 시나리오일 뿐 적정 시세를 의미하지 않습니다. 비교 가능한 실거래와 권리 인수 비용을 확인한 뒤 입찰가를 산정하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 관련 등기자료를 함께 확인하세요. 특히 토지 지상권 인수 내용은 반드시 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “금전상 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”

이 사건은 신건 최저가 300,000,000원이며, 국민은행의 두 근저당권과 그 이후 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 임차인은 1명이고 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다.

무엇보다 매각물건명세서가 토지 을구 6번 지상권설정등기의 매수인 인수를 명시하고 있다는 점이 핵심입니다. 예상배당표에서 금전상 인수액이 0원으로 표시되어 있더라도, 이 지상권의 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 또한 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 가격 메리트도 입증되지 않았습니다.

종합 판단: 입찰 보류 후 권리 확인. 토지 지상권의 구체적인 효력을 확인하고, 임차인의 우선변제 가능성과 실제 점유관계를 정리한 뒤 가격을 검토해야 합니다. 인수권리의 성격과 범위가 불분명한 상태에서는 신건이라는 이유만으로 응찰할 근거가 충분하지 않습니다.