서울동부지방법원 2024타경64502. 성동구 용답동 엘케이플레이스9차 5층 501호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가 648,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 518,400,000원입니다. 배당 계산상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로, 현재 회차의 실질취득액도 최저가와 같은 518,400,000원입니다.
표면적인 권리 결론은 단순합니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없다고 적혀 있습니다. 그러나 등기 흐름에는 2024년 설정된 근저당의 말소 표시와 이후 근저당권 이전·근질권 설정이 함께 나타나고, 명세서 비고에는 토지 별도등기 있음이 명시돼 있습니다. 따라서 ‘인수 0원’은 확인되지만, 원문 대조 없이 곧바로 완전한 안전형으로 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64502 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답중앙19길 11-1, 5층 501호 (용답동, 엘케이플레이스9차) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상 면적 28.29㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 지하1층 지상6층 · 근린생활시설 및 다세대주택 8세대 |
| 사용승인 | 2024.08.30 |
| 소유자 | 이승혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 648,000,000원 / 518,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구룡포수산업협동조합 / 1,925,615,155원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 후속등기를 함께 본다
제공된 권리기준에서는 2024.12.12 임의경매개시결정이 기준점으로 제시됩니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
② 임차·점유 — 명세서 등재는 없지만 임대관계는 미상
등재된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금이나 보증기관 대위·승계로 계산되는 인수금액도 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 등재가 없다는 사실이 실제 점유자가 없다는 뜻은 아니므로, 현장 점유자와 전입세대·사업자등록 여부를 확인한 뒤 명도 계획을 세워야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력을 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 재검토해야 합니다.
③ 가격 판단 — 80% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 648,000,000원의 80%인 518,400,000원입니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 414,720,000원, 3회 유찰 시 331,776,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 80% | 518,400,000원 | 0원 | 518,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 414,720,000원 | 0원 | 414,720,000원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 331,776,000원 | 0원 | 331,776,000원 |
그러나 엘케이플레이스9차의 대상 면적 28.29㎡는 비교 면적과 일치하지 않고, 확인된 최근 낙찰금액과 낙찰일도 없습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 0.4회, 낙찰률 0.0%로 제시되지만 최근 실거래 가격을 대신할 수는 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 518,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,584,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 510,816,000원 |
배당 시뮬레이션에는 채권자 배당액이 0원으로 산정되고, 집행비용 7,584,000원을 제외한 510,816,000원이 소유자 잔여로 표시됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 답십리역 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·소규모 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 답십리역과 천호대로변 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2024.08.30 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층 지상6층 건물로, 위생급배수·도시가스·화재탐지·스프링클러·승강기·주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터, 남동측 약 4미터 포장도로와 접한 소로각지입니다.
- 토지. 전체 토지면적은 150.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지의 정방형 토지입니다. 공시지가는 6,310,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로, 동일 면적 거래와 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아 가격 검증 범위가 제한됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문. 별도등기의 권리자·설정일·금액과 매각에 따른 소멸 여부를 토지 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 을구 후속등기. 구룡포수산업협동조합 근저당의 말소 표시와 주식회사우드랜드자산관리대부, 웰컴저축은행주식회사, 김수양 관련 후속등기의 현재 효력을 대조하세요.
- 점유 조사. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록과 관리비 납부자를 확인하세요.
- 시세 조사. 전용 28.29㎡와 유사한 다세대의 동일 준공연도·층·역세권 거래를 확인해 최저가 518,400,000원의 적정성을 검증하세요.
- 배당자료 대조. 신청채권액 1,925,615,155원과 시뮬레이션상 채권자 배당 0원의 차이를 채권계산서와 배당요구 자료로 확인하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부에 따른 실제 절차와 적용 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “검토 완료”는 다르다
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 확인되지 않습니다. 이 점만 보면 권리 부담은 낮습니다.
하지만 토지 별도등기가 명시돼 있고, 말소된 것으로 표시된 근저당과 그 이후의 이전·근질권 설정이 함께 존재합니다. 임대관계도 미상이고, 동일 면적 최근 거래가 없어 518,400,000원이 시세보다 싼지도 확인되지 않습니다. 결론은 명세서상 인수는 0원, 원문 확인 전 응찰은 보류입니다. 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 토지 등기와 후속 담보권의 정합성, 실제 점유, 그리고 객관적인 시세 확인입니다.
