서울동부지방법원 2024타경64502. 성동구 용답동 엘케이플레이스9차 1층 101호 사건입니다. 감정가는 314,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 200,960,000원으로 감정가의 64%입니다. 등기상 현재 소유자는 김문일이며, 경매개시결정 채권자는 구룡포수산업협동조합입니다. 청구금액은 1,925,615,155원입니다.

권리분석에서 긍정적인 점은 분명합니다. 임차인 조사 내역이 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 가정까지 모두 0원입니다. 반면 “토지 별도등기 있음”이라는 비고는 권리가 단순하다는 이유만으로 지나칠 수 없는 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 토지 별도등기 확인

임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음이고 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 사건 데이터상 말소기준은 2024.12.12. 임의경매개시결정으로 산정돼 있으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

을구에는 2024.10.04. 구룡포수산업협동조합 명의의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권이 있었으나, 해당 등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2025.05.30. 주식회사우드랜드자산관리대부로의 근저당권 이전과 웰컴저축은행주식회사의 채권최고액 2,280,000,000원 근질권, 2025.06.27. 김수양의 채권최고액 552,000,000원 근질권 기록이 이어집니다.

② 가격 — 64%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류

현재 최저가는 200,960,000원으로 감정가 314,000,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 가정가격은 160,768,000원(51.2%), 4회 유찰 시 가정가격은 128,614,400원(40.96%)입니다.

다만 이 사건에는 해당 호수와 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다. 엘케이플레이스9차는 총 8세대, 사용승인일은 2024.08.30이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회, 매각률은 50.0%로 표시됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,960,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 3,613,440원과 소유자 잔여 197,346,560원으로 구성돼 있으며, 채권자 배당액과 미배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성동구 용답동 소재 지하철5호선 답십리역 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 북동측 인근에 지하철5호선 답십리역 및 천호대로변 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2024.08.30 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층·지상6층 건물이며, 근린생활시설 및 다세대주택 8세대로 구성됩니다.
• 설비. 위생급배수설비·도시가스설비·화재탐지설비·스프링클러설비·승강기설비·주차장시설을 갖췄습니다.
• 토지. 150.1㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형이며 북동측 약 8미터, 남동측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 6,310,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서 비고에 토지 별도등기가 명시돼 있으므로 토지 등기사항과 매각대상 범위를 반드시 대조하세요.
• 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가의 64%지만, 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
• 임차관계 재확인. 현재 임차인 자료는 없고 감정요항표에서도 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
• 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발급 기준일은 2026.08.05이므로, 매각기일 전에 추가 등기나 변경 여부를 확인하세요.
• 회차별 자금 계획. 현재 200,960,000원, 3회 유찰 가정 160,768,000원, 4회 유찰 가정 128,614,400원으로 시나리오를 구분해 판단하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 토지 별도등기

이 사건은 임차인 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있어 임차보증금 승계형 권리위험은 보이지 않습니다. 두 번 유찰돼 최저가는 314,000,000원에서 200,960,000원까지 내려왔습니다.

하지만 실거래가가 없어 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 여기에 매각물건명세서가 직접 토지 별도등기 있음을 적시하고 있습니다. 따라서 결론은 “인수위험은 낮지만, 토지 권리확인과 가격 검증을 마친 뒤 접근”입니다. 할인율보다 원본 권리관계 확인이 먼저인 사건입니다.