서울동부지방법원 2024타경64502. 서울 성동구 용답동 엘케이플레이스9차 1층 101호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 대상 건물은 2024년 8월 30일 사용승인된 지하 1층·지상 6층 철근콘크리트 건물입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설과 다세대주택이 함께 있는 형태이며, 근린생활시설·소매점은 외관상 공실로 보인다고 기재돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 314,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 200,960,000원, 즉 감정가의 64%입니다. 그러나 동일 면적에 맞는 실거래 비교금액이 확인되지 않기 때문에 이 할인율을 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다. 오히려 권리분석에서는 인수 0원이라는 장점과 함께 토지 별도등기를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64502 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답중앙19길 11-1, 1층 101호 (용답동, 엘케이플레이스9차) |
| 용도 / 건물 | 대지 · 근린생활시설 및 다세대주택 혼합 건물 · 지하1층 지상6층 |
| 대상면적 | 20.28㎡ |
| 소유자 | 김문일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 200,960,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 1,925,615,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 별도등기 확인
말소기준은 2024.12.12 임의경매개시결정으로 계산돼 있습니다. 2024.10.04 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,280,000,000원이며 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2025.05.30 주식회사우드랜드자산관리대부로의 근저당권 이전, 웰컴저축은행주식회사의 2,280,000,000원 근질권, 2025.06.27 김수양의 552,000,000원 근질권이 이어집니다.
② 가격 판단 — 64%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 200,960,000원으로 감정가 314,000,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 160,768,000원(51%), 4회 유찰 시에는 128,614,400원(41%)입니다. 하지만 비교 가능한 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 숫자만으로 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 200,960,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 160,768,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 128,614,400원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 200,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,613,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 197,346,560원 |
배당 계산상 채권자 배당은 0원, 소유자 교부는 197,346,560원으로 표시돼 있습니다. 같은 시나리오에서 신청채권자 청구액은 1,925,615,155원이고 신청채권자 배당 역시 0원으로 계산돼 있으므로, 실제 배당관계는 원본 배당요건과 채권현황을 반드시 다시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성동구 용답동, 지하철 5호선 답십리역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 지하철 5호선 답십리역이 있으며, 천호대로변 버스정류장도 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2024.08.30 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층·지상6층 건물이며, 위생급배수·도시가스·화재탐지·스프링클러·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 150.1㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 6,310,000원/㎡입니다. 북동측 약 8미터, 남동측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 엘케이플레이스9차는 8세대 규모이며, 대상 면적은 20.28㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 명시된 별도등기의 권리내용과 효력을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 314,000,000원 대비 최저가 200,960,000원이라는 할인율보다, 대상 면적 20.28㎡와 이용형태에 맞는 실제 시장가격 확인이 우선입니다.
- 용도·이용상태 확인. 사건상 용도는 대지이고 건물은 근린생활시설과 다세대주택 혼합 형태입니다. 현장 이용상태와 1층 101호의 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 현장 확인. 감정평가에는 근린생활시설·소매점이 외관상 공실로 보인다고 기재돼 있으므로 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당관계 재검증. 청구액 1,925,615,155원에도 배당 계산상 신청채권자 배당이 0원으로 표시돼 있으므로 등기부와 배당요구·채권자료 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64%보다 별도등기가 먼저”
현재 최저가는 200,960,000원으로 감정가 314,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 임차인이 없고 명세서상 인수권리도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지는 깔끔합니다. 하지만 이 물건의 결론을 ‘64%라 싸다’로 끝내면 안 됩니다. 토지 별도등기 있음이라는 명시사항이 있고, 대상 면적에 맞는 비교 실거래 금액도 확인되지 않기 때문입니다. 권리상 인수액은 가볍지만 가격과 별도등기 검증은 무겁게 봐야 합니다. 인수 0원은 장점, 가격은 미확정, 토지 별도등기는 필수 확인. 이 세 문장이 핵심입니다.
