* 매수인 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션의 결과이며, 선행 근저당권 상태와 임차관계 확인을 전제로 한 잠정치입니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

부산지방법원 2025타경4218. 부산광역시 해운대구 중동의 럭키골든스위트 6층 604호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 23층 건물에 위치한 공동주택(아파트)으로, 해운대초등학교 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 도시철도 2호선 중동역과 시내버스정류장이 있습니다. 입지만 보면 주거 및 생활시설이 혼재한 해운대 도심권 물건입니다.

다만 권리관계는 단순하지 않습니다. 등기상 현재 소유자는 럭키개발주식회사이고, 2021년 수협은행 근저당권을 말소기준으로 하는 분석이 제시돼 있습니다. 그러나 그보다 앞선 2020년 경남중앙신용협동조합 근저당권과 2024년 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 기록도 함께 확인됩니다. 특히 경매개시결정의 채권자가 한국자산관리공사라는 점에서, 선행 근저당권이 실제로 말소된 상태인지, 이전 등기와 어떤 관계인지를 원본 등기부로 확인하는 것이 선결 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 근저당 확인이 핵심

현재 배당계산에서 말소기준으로 취급된 권리는 2021.10.08 설정된 을구 2번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이며 공동담보목록 제2021-571호가 기재돼 있습니다. 이후 무동1차지역주택조합 근저당권 91,197,600원, 손미희·정연란 관련 근저당권 100,000,000원, 강문수 가압류 52,669,700원 등이 설정됐습니다. 이 후순위 권리는 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다.

2025.12.12 해운대구 압류와 2026.06.26 국가 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기상 말소와 실제 배당 우선순위는 별개입니다. 세금의 법정기일 및 우선배당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 배당표를 확정금액처럼 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 미상

확인된 임차인·점유관계 조사 대상은 김동우, 최혜진, 정윤식 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않아 각 임차인을 별도로 검토합니다. 모두 전입일이 2021.10.08 수협은행 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 해당 근저당권을 적법한 말소기준으로 적용한다면 선순위 대항력을 인정하기 어려운 구조입니다.

하지만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약·점유 및 권리관계가 최종 확인된 것은 아니므로, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 관리하고 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

대항력 판정은 임차인의 전입일과 제시된 2021.10.08 말소기준을 비교하면 후순위라는 점을 전제로 합니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 선행 근저당의 처리 상태가 확인되지 않았으므로 최종 판단은 보류합니다. 우선변제 여부와 소액임차인 최우선변제 가능성 역시 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 최저가만으로는 판단 불가

현재 감정가와 최저매각가는 모두 484,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 제공된 회차별 계산에 따르면 1회 유찰 시 최저가는 387,200,000원, 2회 유찰 시에는 309,760,000원으로 낮아지는 시나리오입니다.

하지만 해당 호수와 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 484,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 시세 대비 할인율이나 투자수익을 임의로 산정할 수 없으며, 단순히 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

* 모든 회차의 인수액 0원은 선행 근저당과 임차관계를 확정하기 전의 시뮬레이션입니다. 채권 미배당액은 채권자들이 배당받지 못하는 금액이며, 그 전액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 484,000,000원 가정)

신건 매각가 484,000,000원에서 추정 집행비용 7,240,000원을 공제하면 채권자 배당 재원은 476,760,000원입니다. 제시된 배당계산에서는 이 금액 전부를 수협은행 근저당권에 배당합니다. 후순위 근저당권자 및 가압류권자에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단지 내 상가, 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 중동역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층 건물 내 6층 604호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 하부 치장석 마감, 내부는 벽지마감 등이며 하이새시창이 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 공동현관기 및 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로·주차. 북서측 해운대해변로에 접하고, 서측 약 10m 및 남서측 약 4m 포장도로에 접합니다. 지하주차장 시설이 있습니다.
• 토지·규제. 주상복합용 건부지로 이용되는 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·온천지구 등에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 150m·최고높이 180m)입니다.
• 공부·임대관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 임대관계는 명확히 확인되지 않아 임차인 3명의 계약 및 점유관계 확인이 필요합니다.
• 환금성. 해운대 도심권 입지와 교통 접근성은 확인되지만, 해당 호수의 최근 실거래 시세와 거래량에 대한 비교가 없어 적정 매도가격이나 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선행 근저당부터 확인. 을구 1번 경남중앙신용협동조합 근저당권 322,000,000원과 을구 1-2번 한국자산관리공사로의 권리이전 관계를 원본 등기부 및 말소사항으로 확인하세요.
• 말소기준권리 재검증. 2021.10.08 수협은행 근저당권이 실제 말소기준인지 확인하고, 공동담보목록 제2021-571호의 관련 권리도 함께 살펴야 합니다.
• 신청채권자 배당 검증. 한국자산관리공사의 청구금액 1,377,639,974원과 현재 배당 시나리오의 신청채권자 배당액 0원이 어떤 권리관계를 전제로 계산됐는지 대조하세요.
• 김동우 임대차 확인. 2024.04.18 전입, 2025.01.31 배당요구 접수. 보증금·확정일자·점유관계 및 실제 우선변제 가능성을 확인하세요.
• 최혜진 임대차 확인. 2024.05.07 전입, 2025.03.26 배당요구 접수. 보증금·확정일자와 임대차계약의 유효성을 확인하세요.
• 정윤식 점유·배당 확인. 2024.01.17 전입이 확인되지만 보증금·확정일자 및 배당요구 여부는 미상입니다. 실제 점유 및 명도관계를 확인하세요.
• 세금 우선순위. 해운대구 및 국가 압류가 기재돼 있으므로 당해세와 법정기일에 따른 실제 우선배당 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 동일 건물 또는 비교 가능한 아파트의 실거래가와 매물가격을 확인한 후 484,000,000원의 적정성을 검토하세요. 실질취득비용과 시세를 비교해야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 공용관리비, 점유자 퇴거 및 인도 절차, 추가 비용을 확인하세요. 점유자 3명의 실제 거주 여부도 현장 확인이 필요합니다.
• 입찰 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·경매기록을 매각기일 전 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이라는 계산보다, 그 전제가 중요하다”

부산 럭키골든스위트 604호는 해운대 도심권 아파트로, 감정가와 신건 최저가가 모두 484,000,000원입니다. 제시된 배당모형에서는 매수인 인수액이 0원이고, 신건의 채권 미배당액은 3,967,107,300원으로 계산됩니다.

그러나 배당 시뮬레이션에서 인수가 없다는 것과 실제 모든 권리관계가 확인됐다는 것은 다릅니다. 2020년 선행 근저당권의 말소·이전 관계, 한국자산관리공사의 신청채권, 그리고 보증금·확정일자가 미상인 실제 임차인 3명이 확인해야 할 핵심 변수입니다.

실거래 시세도 검증되지 않아 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 유찰 시 최저가가 낮아지는 시나리오 역시 선행 권리나 보증금 인수위험이 확정되기 전에는 독립적인 투자 매력으로 볼 수 없습니다.

결론은 권리 검증 우선, 가격 판단 보류. 선행 근저당의 효력과 임차인 3명의 계약·배당·점유관계를 확인한 뒤 실질취득비용을 산정하고 시세와 비교해야 합니다. 현재 단계에서 신건 최저가만 보고 입찰을 결정하기에는 확인되지 않은 변수가 남아 있습니다.