부산지방법원 2025타경4218. 부산 해운대구 중동 럭키골든스위트 7층 702호 아파트입니다. 현재 소유자는 럭키개발주식회사이고, 한국자산관리공사가 신청한 임의경매로, 청구금액은 1,377,639,974원입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 547,000,000원인 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 9일입니다.
권리분석상 기준으로 제시된 권리는 2021년 10월 8일 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액이 4,200,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 무동1차지역주택조합 근저당권, 강문수 가압류, 경매개시결정, 해운대구와 국가의 압류가 이어집니다. 이 권리들은 현재 분류상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 이 사건에는 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 2020년 7월 6일 설정된 경남중앙신용협동조합 근저당권이 별도로 있고, 해당 권리는 말소된 것으로 표시돼 있으면서도 2024년 9월 5일 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 기록이 존재합니다. 더욱이 한국자산관리공사가 이 경매의 신청채권자입니다. 따라서 2021년 수협은행 근저당을 확정적인 말소기준으로 받아들이기 전에 기존 근저당의 말소 경위와 경매신청권원을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4218 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시결정 | 부산지방법원 동부지원 · 2025.01.13 |
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 7층 702호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 7층 702호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 23층 건물 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 547,000,000원 |
| 최저매각가 | 547,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 경매 청구금액 | 1,377,639,974원 |
| 제시된 말소기준 | 2021.10.08 · 을구 2번 · 수협은행 근저당권 (원본 재확인 필요) |
| 기준 근저당 채권최고액 | 4,200,000,000원 · 공동담보목록 제2021-571호 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 소멸 예정 권리는 많지만, 선순위 확인이 핵심
표시된 권리관계를 기준으로 하면 수협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 소멸하는 채권에 미배당금이 발생하더라도, 그것만으로 낙찰자가 채권자의 미회수금을 떠안는 것은 아닙니다.
이 기록만으로 실제 말소 여부, 이전된 권리의 존속 여부, 경매신청채권과의 연결 관계를 확정하기 어렵습니다. 을구 1번 및 1-2번의 현재 효력, 말소 등기, 경매신청 근거를 원본으로 대조해야 합니다. 해당 확인 결과에 따라 말소기준권리와 예상 배당순위가 달라질 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 전원 보증금 미상
현황조사·매각물건명세서·문건접수 기록에 등장하는 인원은 김동우, 최혜진, 정윤식 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 중복신고로 분류되는 사람은 없으므로, 실제 임차인 3명을 각각 검토해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 김동우 점유 부분 미상 |
전입 2024.04.18 배당요구 2025.01.31 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 없음(전입 기준) 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최혜진 주거 · 점유 부분 미상 |
전입 2024.05.07 배당요구 2025.03.26 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 없음(전입 기준) 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정윤식 점유 부분 미상 |
전입 2024.01.17 배당요구 확인되지 않음 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 없음(전입 기준) 우선변제 미상 승계 아님 |
세 사람의 전입일은 모두 제시된 말소기준일인 2021년 10월 8일 이후입니다. 따라서 확인된 전입일과 선순위 근저당의 순서를 기준으로 보면, 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 이 판단은 해당 전입기록이 실제 점유 및 임대차의 시작과 일치한다는 전제에 있습니다.
보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았기 때문에 우선변제 여부나 실제 배당가능액을 확정할 수 없습니다. 김동우와 최혜진은 배당요구 기록이 있지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다. 정윤식은 배당요구 기록도 확인되지 않습니다.
특히 점유자가 주장하는 임대차의 실제 시작 시점과 전입기록의 일치 여부를 확인하고, 매각물건명세서상 매수인에게 인수되는 사항이 있는지 최종 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 5.47억이 저렴한지는 아직 증명되지 않았다
감정가와 최저매각가는 547,000,000원으로 같습니다. 예상 권리 인수액이 0원이라는 가정에서 매수인의 실질취득 기준액도 547,000,000원입니다. 취득세, 명도비, 미납 관리비 등 별도 취득·인도 관련 비용은 이 금액에 포함되지 않습니다.
문제는 이 가격을 비교할 최근 실거래 근거가 확보되지 않았다는 점입니다. 럭키골든스위트의 동일 용도·유사 면적 실거래가, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.
회차별 입찰가격 시나리오
| 매각 회차 | 최저매각가 | 예상 권리인수 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 547,000,000원 | 0원 | 547,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 437,600,000원 | 0원 | 437,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 350,080,000원 | 0원 | 350,080,000원 |
회차별 가격은 제시된 유찰 시나리오 기준입니다. 실질취득 기준액은 해당 회차 최저매각가에 예상 권리인수액 0원을 더한 값이며, 실제 낙찰가나 총 취득원가를 보장하지 않습니다.
권리인수액이 실제로 0원이라면 유찰 후 낙찰가 하락은 실질취득액 감소로 연결됩니다. 하지만 547,000,000원, 437,600,000원, 350,080,000원 중 어느 가격이 시장 대비 유리한지는 현재 판단할 수 없습니다. 유찰 자체는 시세보다 싸게 산다는 증거가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 547,000,000원 가정)
제시된 수협은행 근저당을 기준으로 한 배당 추정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 수협은행에 배당되고, 그 이후 채권자에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 배당에 반영된 채권액은 실제 확정 채무잔액과 다를 수 있는 채권최고액 및 청구금액 기준입니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,870,000원 |
| 1. 을구 2번 · 수협은행 근저당 | 4,200,000,000원 | 539,130,000원 |
| 2. 을구 5번 · 무동1차지역주택조합 | 83,803,200원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 · 강문수 가압류 | 52,669,700원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 4,336,472,900원 | 539,130,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 7,870,000원은 매각대금의 약 1.4%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 공동담보 부담과 실제 채권잔액 및 권리순위 확인 결과에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
그러나 이 미배당액은 채권자들의 미회수금에 관한 계산이며, 낙찰자가 3,797,342,900원을 추가로 부담한다는 의미가 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
특히 수협은행 근저당은 공동담보이고 채권최고액이 4,200,000,000원이므로 본건에 실제로 배당받을 채권액을 채권최고액만으로 확정할 수 없습니다.
그런데 한국자산관리공사는 2024년 경남중앙신용협동조합 근저당권을 이전받은 것으로 기록돼 있습니다. 따라서 신청채권자의 권리와 실제 배당순위가 현재 계산에 정확히 반영됐는지 반드시 검증해야 합니다. 위 예상배당표를 확정적인 법원 배당표로 취급해서는 안 됩니다.
회차별 미배당 규모
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 547,000,000원 | 539,130,000원 | 3,797,342,900원 |
| 1회 유찰 가정 | 437,600,000원 | 430,824,000원 | 3,905,648,900원 |
| 2회 유찰 가정 | 350,080,000원 | 344,378,880원 | 3,992,094,020원 |
유찰로 매각가가 내려갈수록 채권자에게 배당되는 금액은 감소하고 미배당 규모는 커집니다. 반면 계산상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 미배당 규모 확대가 곧 매수인의 추가 인수액 증가를 의미하지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 단지 내 상가, 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 중동역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 럭키골든스위트는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 23층 건물입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 공동현관기, 도시가스설비 등이 기재돼 있습니다.
- 도로 및 주차. 북서측에 해운대해변로, 서측에 폭 약 10m 포장도로, 남서측에 폭 약 4m 포장도로가 접해 있으며 지하주차장시설이 있습니다.
- 토지이용 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 해운대온천 온천지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 해당 높이 기준은 150m, 최고높이는 180m로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정요항표의 구조 설명에는 6층 604호 외 물건이 함께 기재돼 있으므로, 실제 매각 대상인 7층 702호의 현장 상태와 공부상 표시를 개별 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트 용도이고 상업·주거시설이 혼재한 지역에 위치하지만, 동일 건물의 최근 매매가격과 거래 빈도가 확인되지 않아 매각 용이성이나 적정 처분가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최우선 — 2020년 근저당권 원본 대조. 경남중앙신용협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 실제 말소됐는지, 2024년 한국자산관리공사로 이전된 권리와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 2021년 수협은행 근저당을 기준으로 한 소멸·배당 판단이 타당한지, 등기부 을구 원본과 경매 신청권원을 비교해야 합니다.
- 신청채권자 배당순위. 한국자산관리공사의 청구금액 1,377,639,974원과 예상배당액 0원의 차이를 확인하고, 근저당권 이전 기록이 배당표에 어떻게 반영되는지 점검해야 합니다.
- 공동담보 범위. 수협은행 채권최고액 4,200,000,000원의 공동담보목록 제2021-571호를 확인하고, 해당 채권의 실제 잔액과 본건에 대한 배당 가능액을 구분해야 합니다.
- 임차인 3명의 보증금. 김동우, 최혜진, 정윤식 각각의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 부분, 실제 점유 개시일을 확인해야 합니다. 확인된 전입일만으로 모든 임대차 사실이 입증되지는 않습니다.
- 배당요구 및 명도. 김동우의 2025.01.31 배당요구, 최혜진의 2025.03.26 배당요구와 정윤식의 배당요구 여부를 재확인하고, 각 점유자에 대한 실제 인도 가능성을 조사해야 합니다.
- 후순위 압류. 해운대구와 국가의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있지만, 당해세 등 법정 우선배당 항목과 별도로 부담할 수 있는 비용이 있는지 확인해야 합니다.
- 최근 실거래가격. 럭키골든스위트의 동일 용도·유사 면적 거래를 조사하고, 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세를 기준으로 입찰가 상한을 검토해야 합니다.
- 관리비 및 점유비용. 공용부분 미납 관리비와 점유자 명도 비용을 확인하고, 단순 낙찰가가 아닌 실제 취득·인도 비용을 기준으로 수익성을 산정해야 합니다.
- 매각대상 현장 확인. 7층 702호의 실제 용도, 내부 상태, 점유 현황, 건축물대장 표시와 매각 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 법원 원본 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 검증 완료”
해운대 럭키골든스위트 702호는 계산상 매수인 인수액이 0원으로 나타나는 물건입니다. 실제 임차인 3명의 전입일도 제시된 말소기준권리보다 늦어, 현재 기록만으로는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 예상되지 않습니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 2020년 경남중앙신용협동조합 근저당의 말소 표시와 2024년 한국자산관리공사로의 권리이전 기록, 그리고 한국자산관리공사의 임의경매 신청 관계가 명확하게 연결돼야 합니다. 동시에 3명의 임차인 모두 보증금과 확정일자가 미상이라는 점은 명도와 배당 검증을 어렵게 만듭니다.
가격 측면에서도 감정가 547,000,000원이 최근 거래시세보다 저렴하다는 증거는 없습니다. 유찰 시나리오에 따른 매각가 하락은 검토할 수 있지만, 실거래 비교 없이 할인 매력이나 투자수익을 확정해서는 안 됩니다.
종합 판단은 C등급(45점), 조건부 보류입니다. 인수 예상액 0원은 긍정적이지만, 선순위 근저당 기록의 정합성 문제와 실제 임차인 3명의 미상 임대차 조건, 최근 시세 검증 부족을 감안하면 현 단계에서 적극 입찰 대상으로 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 첫 번째 승부처는 낙찰가가 아니라 권리관계의 정확한 확인입니다.
