부산지방법원 2025타경4218. 부산광역시 해운대구 중동의 럭키골든스위트 15층 1503호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 럭키개발주식회사이며, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용되는 물건입니다. 감정가는 494,000,000원, 최초 매각기일의 최저매각가도 같은 금액입니다.
표시된 말소기준권리는 2021.10.08. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원으로, 물건의 감정가보다 훨씬 큽니다. 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 2020년 설정 근저당권의 말소 기록과 2024년 한국자산관리공사로의 권리이전 기록은 서로 연결되는 권리관계이므로, 실제 말소기준권리와 배당순위를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
임차 관련 조사 대상은 김동우·최혜진·정윤식 3명입니다. 이들의 전입일은 모두 표시된 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 점유 권원을 추가로 확인해야 합니다. 따라서 현재의 인수 추정 0원을 아무 조건 없는 권리 안전으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 15층 1503호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택 |
| 해당 층 | 15층 1503호 · 지상 23층 건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 | 494,000,000원 |
| 최저매각가 | 494,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 1,377,639,974원 |
| 경매신청 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2021.10.08. 수협은행 근저당권 (표시된 기준 · 원본 대조 필요) |
| 임차 관련 조사 | 3명 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (배당계산 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 기록 확인
따라서 2021년 수협은행 근저당권이 실제 배당순위의 출발점인지, 2020년 근저당권과 그 이전 기록이 어떤 효력을 갖는지 확인해야 합니다. 배당표의 수협은행 우선배당 결과를 확정적인 법률관계로 받아들이면 안 됩니다.
2021.10.08. 수협은행 근저당권 이후에는 이서율의 근저당권과 강문수의 가압류가 설정됐습니다. 이어 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했고, 국세 및 지방자치단체의 압류가 추가됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 세금의 배당 우선순위와 실제 매수인 부담 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 임차 관련 인물은 김동우, 최혜진, 정윤식입니다. 보증기관 승계에 따른 중복신고자는 없으며, 조사 대상 인원은 3명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동우 | 2024.04.18 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 2025.01.31 | 해당 없음 |
| 최혜진 | 2024.05.07 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 2025.03.26 | 해당 없음 |
| 정윤식 | 2024.01.17 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
다만 보증금·확정일자·점유 부분과 임대차의 구체적인 내용은 확인이 필요합니다. 특히 정윤식의 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다. 전입일만으로 임대차관계의 모든 쟁점이 해소되는 것은 아니므로, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 실제 점유 권원 및 선순위 권리 가능성을 재확인해야 합니다.
김동우와 최혜진은 배당요구를 한 것으로 확인되지만, 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않아 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 따라서 세 사람의 보증금을 임의로 합산하거나 우선변제권이 확정된 것으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 494,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,340,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 4,200,000,000원 | 486,660,000원 |
| 2. 근저당 · 이서율 | 52,074,600원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
수협은행 근저당권을 우선배당 대상으로 놓은 추정표입니다. 집행비용 7,340,000원과 수협은행 배당 486,660,000원으로 매각대금 494,000,000원이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 앞서 지적한 2020년 근저당권 관련 기록에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
이는 채권자에게 돌아가지 못하는 금액으로, 그 자체가 매수인의 인수금액은 아닙니다. 후순위 권리가 정상적으로 소멸한다면 미배당채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 세금의 법정 우선순위와 임차인 배당 가능성 때문에 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화
현재 신건 최저가 494,000,000원을 기준으로 제시된 회차별 매각가격과 배당 부족액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 494,000,000원 | 486,660,000원 | 3,818,084,300원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 395,200,000원 | 388,867,200원 | 3,915,877,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 316,160,000원 | 310,933,760원 | 3,993,810,540원 | 0원 |
럭키골든스위트의 비교 가능한 실거래가격과 개별 호실의 상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
한편 세 회차 모두 신청채권자의 청구액은 1,377,639,974원이며, 제시된 시뮬레이션상 신청채권자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 실제 경매신청 채권자인 한국자산관리공사와 관련 근저당권의 관계를 대조해야 하는 중요한 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단지 내 상가, 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 중동역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 23층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비와 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 해운대해변로가 있으며, 서측 약 10미터, 남서측 약 4미터 포장도로에 접합니다. 지하주차장시설이 있습니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·해운대온천 온천지구에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 150m, 최고높이 180m가 표시되어 있습니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 해운대 생활권의 아파트이나, 실제 환금성과 가격 경쟁력은 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 매물가격을 확인해 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2020.07.06. 경남중앙신용협동조합 근저당권, 2024.09.05. 한국자산관리공사로의 권리이전, 2021.10.08. 수협은행 근저당권의 순위와 현재 효력을 확인하세요.
- 임차인 3명 조사. 김동우·최혜진·정윤식의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인하세요. 전입일 기준 대항력 없음이라는 판정과 별개로 점유 권원을 검증해야 합니다.
- 세금 압류 검토. 해운대세무서, 해운대구 및 부산지방검찰청 동부지청 관련 압류의 원인과 금액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 실제 우선배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 예상배당 재산정. 4,200,000,000원 근저당권의 배당순위와 신청채권자 한국자산관리공사의 권리관계를 반영해 배당표를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 494,000,000원이 적정한지 럭키골든스위트 내 유사 호실의 최근 실거래가격과 매물가격을 비교하세요. 비교시세가 확인되기 전에는 저렴한 경매물건으로 평가하기 어렵습니다.
- 명도 준비. 임차 관련 조사 대상이 3명이므로 실제 거주자와 점유 부분을 확인하고, 낙찰 후 인도 협의와 필요한 명도 절차를 고려하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비의 장기 미납 여부를 관리주체에 확인하고 실제 부담 가능성을 점검하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 기록, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 권리검증 완료”
부산 럭키골든스위트 1503호는 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 아파트 경매물건입니다. 그러나 이 사실만으로 곧바로 권리 안전형이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
2020년 근저당권과 한국자산관리공사의 권리이전 관계, 임차 관련 조사 대상 3명의 보증금·확정일자, 국세·지방세 압류에 따른 배당 우선순위를 함께 확인해야 합니다. 현재 예상배당은 수협은행에 집중되어 있으며, 채권자 미배당 추정액은 3,818,084,300원에 달합니다. 이는 매수인 부담과 구별해야 하지만, 복잡한 권리관계를 보여 주는 수치입니다.
가격 측면에서도 신건 최저매각가 494,000,000원을 저렴하다고 판단할 근거는 아직 확보되지 않았습니다. 1회 유찰 시 395,200,000원, 2회 유찰 시 316,160,000원이라는 시나리오는 참고할 수 있으나, 유찰만으로 적정 매수가가 결정되지는 않습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 인수액 0원이라는 긍정적인 요소가 있지만, 선순위 권리 기록의 검증 필요성, 임차인 권리 미확정, 세금 압류 및 시세 판단의 불확실성을 고려한 보수적인 평가입니다. 권리 원본과 실제 시세를 확인하기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다.
