창원지방법원 2024타경28726. 경상남도 거제시 고현동 680-2 소재의 연립·다세대 및 토지 경매입니다. 감정평가상 주택과 다가구주택으로 이용되는 건물이 포함되어 있고, 관련 등기부의 소유자는 옥윤협입니다.

이 물건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 5회 유찰입니다. 감정가 546,214,190원에서 최저매각가가 137,034,000원까지 내려왔으니, 최초 감정가와 비교하면 상당한 할인 폭입니다.

그러나 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않고, 다수의 점유자가 존재하며, 보증금과 배당관계도 충분히 확정되지 않았기 때문입니다. 특히 2010.09.01 신현농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이지만, 전입일이 확인되지 않은 점유자까지 동일하게 처리할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 검토

말소기준권리는 2010.09.01 신현농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이고, 2021.11.12 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다.

이후 설정된 김순선의 전세권, 경남신용보증재단 근저당권, 거제축산업협동조합 가압류 및 압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기권리의 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 21건 중 1건 대항력 미상

현황조사와 문건접수에 나타난 점유·임차 명의는 21건입니다. 계약자와 점유자가 구분되어 기재된 항목도 있으므로, 이를 모두 독립된 임대차계약 21건으로 확정할 수는 없습니다. 실제 임차인 수와 계약별 보증금은 매각물건명세서 및 임대차계약 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 기재된 전입일과 2010.09.01 말소기준일의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·보증금 등 추가 요건 확인이 필요합니다. 승계로 표시할 보증기관 대위신고는 확인되지 않습니다.

특히 김순선은 1층 2호 점유자로 조사되었으며, 등기부에는 2015.06.01 설정된 전세금 55,000,000원의 전세권이 별도로 존재합니다. 해당 전세권의 존속기간은 2015.06.01부터 2017.05.30까지로 기재되어 있습니다.

이 전세권은 말소기준 근저당권보다 후순위이고 현재 예상배당표상 배당액은 0원입니다. 다만 등기상 전세금과 실제 임대차보증금이 동일한지, 별도의 임대차관계가 유지되고 있는지까지 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,034,000원 가정)

집행비용 2,718,476원을 제외하면 채권자에게 돌아갈 것으로 계산된 금액은 134,315,524원입니다. 선순위 근저당권 채권최고액 260,000,000원에도 미치지 못해, 후순위 전세권과 근저당권·가압류채권에는 예상배당이 없습니다.

전체 배당대상 채권액 396,055,532원 중 예상 미배당액은 261,740,008원입니다. 단, 미배당채권이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 채권과 별도로 인수되는 임대차보증금은 구분해야 합니다.

배당은 제공된 추정 순위에 따른 계산으로, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 국세·지방세 관련 압류와 실제 조세채권의 우선순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개

현재 회차는 감정가의 25.09% 수준입니다. 추가 유찰 시 109,627,200원, 이후 87,701,760원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.

하지만 이 가격은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 동일 유형 부동산의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격과 비교된 것이 아니므로, 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 경상남도 거제시 고현동 및 연초면 오비리 일대에 위치하며, 주변에는 공동주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 연번 2는 주택, 연번 6·7은 단독주택(다가구주택)으로 이용되고 있습니다.
• 건물구조. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물과 철근콘크리트구조 4층 건물들이 나타나며, 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 고현동 680-2는 지목 대, 면적 241.0㎡, 제2종일반주거지역으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 874,900원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함되며, 상대보호구역에 저촉되고 소로3류 도로에 접합니다.
• 건축물 사항. 감정평가상 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다수의 점유자가 존재하는 다가구주택 형태의 건물이 포함되어 있어, 매각범위·임대차관계·명도비용·실제 임대수익을 확인한 뒤 환금성을 평가해야 합니다. 동일 유형의 거래가격과 비교하지 않은 상태에서는 적정 매수가격을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 303호 대항력 확인. 김주련(계약자)·김승균(점유자)의 전입일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금 및 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 점유·임차 조사 21건의 보증금이 대부분 확인되지 않았습니다. 실제 계약 관계와 계약자·점유자의 동일성, 보증금 반환관계를 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 송용정·서민숙·장재성·류일형·박윤혜의 배당요구 접수 사실과 배당요구종기 준수 여부, 법원에서 인정되는 우선변제권을 확인해야 합니다.
• 김순선 전세권 확인. 등기된 전세금 55,000,000원과 실제 임대차관계가 일치하는지, 전세권 말소 및 인도에 필요한 절차가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 국세 및 거제시 압류가 등기되어 있으며, 과거 말소된 압류도 있습니다. 당해세와 배당 우선순위는 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로 조세채권 내역을 확인해야 합니다.
• 매각범위 확인. 공동담보 토지와 실제 매각대상은 다를 수 있습니다. 건물별 등기, 감정평가서 연번, 매각목록 및 토지 지번을 정확히 대조해야 합니다.
• 명도계획. 다수의 점유 기록이 있으므로 낙찰 후 인도 절차와 개별 점유자별 협의 가능성 및 비용을 검토해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단하지 말고, 주변 유사 건물의 최근 거래 및 실제 임대수익을 기준으로 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 및 배당관계 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 25%라도, 확인되지 않은 보증금은 위험하다”

이 물건은 감정가 546,214,190원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 137,034,000원까지 내려왔습니다. 외형상 할인 폭은 크지만, 이것만으로 좋은 경매물건이라고 결론 내리기 어렵습니다.

등기상으로는 2010.09.01 신현농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유·임차 조사기록이 21건이고, 그중 303호 점유자의 대항력과 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액을 확정적으로 0원이라고 판단할 수 없습니다.

게다가 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 5회 유찰로 인한 가격 하락은 분명하지만, 감정가 대비 할인과 실제 투자수익성은 서로 다른 문제입니다.

결론은 조건부 보류입니다. 303호 대항력, 전체 임차보증금, 실제 매각범위, 조세채권 및 주변 거래가격을 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리관계가 명확해진 뒤에도 낙찰대금과 가능한 인수금액을 합산한 실질취득비용으로 가격 경쟁력을 다시 판단해야 합니다.