창원지방법원 2024타경28726. 거제시 고현동 281-5 일대의 연립·다세대 및 토지가 포함된 경매입니다. 감정요항표에는 주택과 4층 규모의 다가구주택 이용 상태가 기재되어 있습니다. 소유자는 옥윤협·한영숙으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 신청채권액은 2,015,000,000원입니다.
권리관계의 출발점은 2011.05.03 설정된 신현농업협동조합의 근저당권입니다. 말소기준권리로 제시된 것은 을구 3번, 채권최고액 65,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 근저당권·전세권·임차권등기·가압류·압류가 다수 발생했습니다. 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기권리의 소멸과 모든 임차인 문제의 해결은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경28726 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 281-5 도로명주소: 경상남도 거제시 거제중앙로10길 16 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 주택 및 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 건물 이용상태 | 연번 2: 주택 연번 6·7: 단독주택(다가구주택) |
| 건물 구조 | 벽돌조 스라브즙 2층 건물 및 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 토지 관련 사항 | 토지면적 표기 857.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 옥윤협(지분 2분의 1) · 한영숙(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 3,314,014,520원 |
| 현재 최저가 | 831,420,000원 (5회 유찰, 감정가의 25.09%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 2,015,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2011.05.03 · 을구 3번 · 신현농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.26 · 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만 관계인은 많다
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2011.05.03입니다. 을구 3번 신현농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 전용상·백인재의 근저당권, 김종수의 전세권, 임차권등기들과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 같은 날 설정된 을구 1·2번 근저당권은 현재 등기상 이미 말소된 권리로 분류되어 있고, 과거에는 이 권리들을 포함한 근저당권의 채권양도가 농업협동조합자산관리회사 앞으로 등기되었습니다. 현재 경매를 신청한 회사의 청구액과 실제 살아 있는 담보권의 연결관계는 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
임차인 현황 — 현황조사 21건과 임차권등기 7건
현황조사에서 확인되는 점유·전입 관련 기록은 21건이며, 별도로 주택임차권등기권자 7명이 확인됩니다. 이 기록들 사이에는 호실 또는 관계인이 겹칠 가능성이 있어 실제 독립 임대차 건수는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위변제·승계로 분류된 권리는 없습니다.
전입일이 확인되는 현황조사 대상자는 모두 2011.05.03 이후 전입자로 기재되어 있어 제시된 말소기준권리보다 앞서는 대항력은 인정하기 어렵습니다. 그러나 303호 김주련(계약자)·김승균(점유자)는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.
현황조사상 점유·전입 관계
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순선 1층 2호 |
2015.06.01 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 송용정 2024.11.15 배당요구 |
2015.03.02 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 윤종수 | 2020.06.01 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 서민숙 201호 |
2019.02.15 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 김종수 401호 · 전세권등기 있음 |
2014.10.16 | 현황조사 미상 | 없음(전입 기준) | 요건확인 | 없음 |
| 김은혜(계약자) 김다혜(점유자) 405호 |
2018.04.03 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 손재기 | 2024.06.18 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 백승경 | 2024.01.11 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 윤병웅 | 2024.04.02 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 김정일 | 2019.11.18 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 장재성 2025.03.25 배당요구 |
2017.01.10 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 유재근 | 2019.04.04 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 유정덕 204호 |
2020.10.22 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 류일형 205호 · 2024.10.31 배당요구 |
2017.10.24 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 김주련(계약자) 김승균(점유자) 303호 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 없음 |
| 박윤혜 405호 |
2018.05.21 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 신정수 405호 |
2022.04.22 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 조민서 | 2013.12.03 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 마경록 | 2020.09.15 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 최혜정 | 2022.02.18 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
| 원지훈, NGUYEN TAI DAT |
2020.01.16 | 미상 | 없음(전입 기준) | 미확정 | 없음 |
대항력 판정은 제시된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 한 판단입니다. 우선변제 여부는 확정일자·점유·배당요구 등 요건과 실제 배당순위 확인이 필요합니다. 같은 호실의 복수 이름은 계약자·점유자·전입자의 관계부터 구분해야 합니다.
등기부상 주택임차권등기 7건
| 임차권자 / 호실 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경록 203호 · 을구 11번 |
2017.10.27 2016.04.28 |
20,000,000원 | 없음(전입 기준) | 요건확인 | 없음 |
| 박다형 406호 · 을구 13번 |
2016.09.30 2016.09.30 |
50,000,000원 | 없음(전입 기준) | 요건확인 | 없음 |
| 최은경 305호 · 을구 18번 |
2018.03.26 2018.03.26 |
15,000,000원 | 없음(전입 기준) | 요건확인 | 없음 |
| 권진화 304호 · 을구 19번 |
2016.03.28 2016.03.28 |
55,000,000원 | 없음(전입 기준) | 요건확인 | 없음 |
| 서성호 204호 · 을구 20번 |
2018.10.29 2017.05.01 |
50,000,000원 | 없음(전입 기준) | 요건확인 | 없음 |
| 김보경 302호 · 을구 21번 |
2020.02.17 2020.02.17 |
3,900,000원 | 없음(전입 기준) | 요건확인 | 없음 |
| 김상근 201호 · 을구 22번 |
2019.01.21 2019.01.21 |
10,000,000원 | 없음(전입 기준) | 요건확인 | 없음 |
303호 김주련·김승균은 전입일·보증금·확정일자를 확인할 수 없어 대항력 여부가 미상입니다. 특히 매각으로 소멸하지 않는 선순위 임차관계가 확인되는 경우에는 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 현재의 실질취득액은 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 25%가 곧 시세의 25%는 아니다
현재 최저매각가는 831,420,000원입니다. 감정가 3,314,014,520원의 약 25.09% 수준이며, 이미 5회 유찰되었습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 가격이 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 실제 거래 가능한 가격과 비교한 할인율은 아닙니다.
연립·다세대 주거시설과 토지가 결합된 물건인 만큼 거래 비교도 단순하지 않습니다. 개별 호실의 수익성뿐 아니라 전체 토지의 가치, 주택·다가구 이용 상태, 건물 관리 상황, 임대차 승계 가능성 및 재매각 수요를 함께 따져야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 831,420,000원 | 25.09% | 현 최저가 · 적정시세 미확정 |
| 6회 유찰 시 | 665,136,000원 | 20.07% | 후속 회차 가정 |
| 7회 유찰 시 | 532,108,800원 | 16.06% | 후속 회차 가정 |
실질취득액 — 단순한 831,420,000원이 아니다
현재 회차 최저가로 낙찰된다고 가정할 때, 831,420,000원은 매각대금의 출발점입니다. 제시된 배당 모형은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으나, 이 수치에는 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실제 권리 여부가 충분히 반영되었다고 볼 수 없습니다.
현 단계에서는 매수인 인수액을 확정할 수 없으므로, 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다. 만약 선순위 대항력 임차인의 보증금이 확인되고 낙찰대금으로 전액 배당되지 않는다면, 매수인 부담은 그 미배당 부분만큼 늘어날 수 있습니다.
따라서 최저가 831,420,000원을 곧 최종 취득원가로 사용해 투자수익률을 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 831,420,000원 가정)
다음은 현재 회차 최저매각가를 기준으로 산출된 배당 모형입니다. 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 295,510,886원, 모형상 소유자 잔여는 525,194,914원입니다. 그러나 실제 배당표로 확정된 금액이 아니며, 특히 신청채권의 배당 처리와 세금·임차권 관계가 남아 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,714,200원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 신현농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 전용상 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 을구 12번 전세권 · 김종수 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 4. 을구 17번 근저당 · 백인재 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 거제축산업협동조합 | 50,055,354원 | 50,055,354원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 거제축산업협동조합 | 50,455,532원 | 50,455,532원 |
| 모형상 소유자 잔여(검증 전) | — | 525,194,914원 |
채권최고액·청구금액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 농업협동조합자산관리회사의 신청채권 2,015,000,000원, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당순위 확인이 필요합니다. 등기상 주택임차권 7건에 대한 개별 배당액도 위 표에 반영되어 있지 않습니다.
또한 국세·지방세 등 압류관계에 관한 우선변제 여부, 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성도 검토해야 합니다. 배당 모형상 채권 미배당액이 0원이라는 이유만으로 모든 배당 위험이 해소되었다고 볼 수 없습니다.
후속 회차별 예상배당 비교
| 구분 | 매각가 | 반영 채권 미배당 | 모형상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 831,420,000원 | 0원 | 525,194,914원 |
| 6회 유찰 시 | 665,136,000원 | 0원 | 360,573,754원 |
| 7회 유찰 시 | 532,108,800원 | 0원 | 228,876,826원 |
위 후속 회차는 가격 및 배당 시나리오입니다. 각 회차의 모형에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 처리되어 있으며, 신청채권을 포함한 전체 채권의 실제 배당이나 매수인 인수액이 확정된 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지사항 기준)
- 위치와 주위환경. 거제시 고현동 및 연초면 오비리 일대의 토지와 건물을 대상으로 하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물 이용. 주택 및 다가구주택 용도로 이용되고 있으며, 벽돌조 2층 건물과 철근콘크리트구조 4층 건물이 설명되어 있습니다. 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 고현동 관련 토지사항에는 지목 대, 주상용 이용, 857.0㎡, 평지, 세로장방, 중로한면 및 공시지가 1,111,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 전체 매각대상 토지의 필지별 구성과 지분은 별도 대조가 필요합니다.
- 용도지역·제한. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 관련 사항이 있으며, 일부 토지에는 가축사육제한구역, 상대보호구역(고현유치원), 역사문화환경보존지역 등 제한사항이 설명되어 있습니다. 해당 규제가 적용되는 필지를 구분하여 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 사용 호실과 내부 구조, 현재 점유 및 건물 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단일 아파트 한 호실이 아니라 토지와 다가구 이용 건물이 결합된 물건입니다. 다수의 점유·임차관계, 분리 매각 가능성, 임대수익의 지속성 등을 검토해야 하므로 단순한 주거용 집합건물과 같은 방식으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 을구 3번 신현농업협동조합 근저당권(2011.05.03)이 실제 말소기준인지 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서로 다시 대조합니다. 먼저 설정됐다가 말소된 을구 1·2번 권리 및 채권이전 관계도 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 배당순위 검증. 농업협동조합자산관리회사의 청구액 2,015,000,000원에 대한 담보권·배당요구 및 배당 참여 내역을 반드시 확인합니다. 현재 모형의 신청채권 배당 0원과 소유자 잔여 525,194,914원은 그대로 신뢰할 수 없습니다.
- 303호 임차인 조사. 김주련·김승균의 실제 전입일, 점유개시일, 임대차계약서, 보증금 및 확정일자를 확보하여 대항력과 우선변제 여부를 판단합니다.
- 임차권등기 7건 확인. 이경록·박다형·최은경·권진화·서성호·김보경·김상근에 대해 보증금 반환 및 실제 배당 여부, 임차권등기 말소와 점유 상태를 확인합니다.
- 관계인 및 중복점유 확인. 권진화의 과거 경매채권자 기록과 임차권등기를 대조하고, 201호·204호·405호의 복수 점유·임차 관련 기록은 각각 현재 계약과 과거 계약으로 구분합니다.
- 국세·지방세 및 기타 압류. 세무서·거제시·국민건강보험공단 관련 압류권리와 당해세 및 우선변제 항목을 확인해 실제 배당순위를 재산정합니다.
- 배당요구 내역. 송용정(2024.11.15), 류일형(2024.10.31), 장재성(2025.03.25)의 배당요구와 보증금·확정일자·대항요건을 검토합니다.
- 매각대상 물건목록. 고현동 및 연초면 오비리 관련 건물·토지의 연번, 면적, 공유지분, 부속물 및 경계가 매각목록에 어떻게 포함되는지 확인합니다.
- 현장실사와 명도. 실제 입주 호실, 공실, 미수임대료, 시설 노후화, 미납 공용관리비 및 퇴거 협의 가능성을 확인합니다.
- 가격 적정성. 같은 용도와 입지의 최근 거래, 임대수익 및 현장 수요를 기준으로 가격을 재평가합니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 추가 부담을 포함한 실질취득원가를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰된 물건”과 “싸게 살 수 있는 물건”은 다르다
이 경매에서 가장 눈에 띄는 숫자는 3,314,014,520원의 감정가와 831,420,000원의 최저가입니다. 5회 유찰을 거치며 감정가의 25.09%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 아파트 한 호실이 아니라 연립·다세대와 토지, 다가구주택 이용 상태가 결합된 물건입니다.
권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2011.05.03 말소기준권리 이후의 등기권리는 원칙적으로 소멸하지만, 303호의 미확인 임차관계까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 둘째, 2,015,000,000원의 신청채권이 배당 0원으로 처리된 모형에서 소유자 잔여금 525,194,914원을 그대로 받아들여서는 안 됩니다.
등기상 임차권 7건의 보증금 합계는 203,900,000원이고, 현황조사에는 다수의 점유자가 나타납니다. 후순위 권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 임차관계 확인과 명도, 채권 배당 검증을 모두 끝낸 물건이라고 평가하기는 어렵습니다.
더구나 최근 실거래를 통한 적정시세가 확정되지 않은 상태이므로, 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 현재 결론은 ‘저가 매수 기회’가 아니라 ‘권리·배당·시세 검증이 선행되어야 하는 고난도 경매’입니다. 실질취득액과 명도 가능성을 확인하기 전에는 보수적인 접근이 적절합니다.
