인천지방법원 2024타경568989. 인천 남동구 논현동 이지플라자 6층 602호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 아파트처럼 접근해서는 안 되는 물건입니다. 소유자는 이동섭이며, 2008년 8월 14일 거래가 145,280,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 출발점은 2008년 8월 22일 설정된 부평농업협동조합의 채권최고액 299,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 정리되는 구조입니다. 다만 그 뒤에 등록된 권리가 많고, 현황조사에 이름이 올라온 점유자들의 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 등기상 말소와 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경568989 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현역로 4, 6층 602호 (논현동, 이지플라자) |
| 부동산 표시 | 인천광역시 남동구 논현동 631-5 이지플라자 |
| 용도 / 이용상태 | 대지(사건상 용도) · 근린생활시설(감정평가상 이용상태) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 건물 내 6층 · 사용승인 2008.07.01 |
| 소유자 | 이동섭 (2008.08.14 소유권이전 · 거래가 145,280,000원) |
| 감정가 | 200,000,000원 |
| 최저매각가 | 200,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 경매 유형 | 임의경매 · 부평농업협동조합 신청 |
| 신청채권자 청구액 | 234,230,769원 |
| 말소기준권리 | 2008.08.22 · 을구 3번 · 부평농업협동조합 근저당권 |
| 말소기준 채권최고액 | 299,000,000원 |
| 공동담보 | 이지플라자 6층 601호·603호·604호 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 근저당
핵심은 2008.08.22 부평농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 먼저 설정되었던 주식회사케이디종합건설의 채권최고액 4,500,000,000원 근저당은 이미 말소되었습니다. 노윤희의 소유권이전청구권 가등기도 2008.08.18 말소된 이력이 확인됩니다.
말소기준 이후의 조한철 근저당권, 미추홀세무법인 가압류, 세금 관련 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 과거 인천신용보증재단 및 신용보증기금의 가압류 3건과 신용보증기금의 근저당권 가처분도 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 점유·임차인 분석 — 대항력 가능·미상
현황조사에는 다음과 같이 2건의 점유·임차 관련 신고가 있습니다. 두 건 모두 보증기관의 대위·승계 신고는 아니지만, 임대차계약의 실재 여부와 실제 임차인 수는 추가 확인이 필요합니다. 두 항목에 공통으로 천준필이 기재되어 있어 점유·임대차관계가 중복되는지도 확인 대상입니다.
| 점유·임차 관련 명의 | 전입 / 사업자등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 동행퓨어, 천준필 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 동행플러스, 천준필 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 건 모두 현황조사에서 확인된 명의입니다. 보증금·계약기간·확정일자·배당요구 여부 및 대항력 성립시점은 확인되지 않았습니다. 보증기관 승계 신고는 아니며, 실제로 독립된 임대차계약이 각각 존재하는지는 미확정입니다.
대항력 있는 임차인의 인수보증금이 발생하면 실질취득가 = 낙찰가 + 매수인 인수보증금입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 전부 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득가가 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 본건 역시 단순히 유찰되어 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
매각물건명세서, 상가건물 임대차 현황, 사업자등록 및 점유개시 자료, 임대차계약서, 보증금 수수 내역, 확정일자와 배당요구 내역을 대조해야 합니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 적절합니다.
③ 가격 판단 — 신건 200,000,000원의 적정성은 미확정
감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이지플라자 602호와 비교할 수 있는 근린생활시설 실거래 가격 및 최근 시세 추세는 확인되지 않습니다.
따라서 200,000,000원이 시장가격보다 저렴한지, 높은지 또는 적정한지는 판단을 보류해야 합니다. 특히 이 물건은 임차인의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 매수인 부담액이 낙찰가에서 끝난다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
아래는 현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 당해세, 임차인 우선변제 및 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,600,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 부평농업협동조합 | 299,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 조한철 | 42,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 미추홀세무법인 | 9,387,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 200,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 3,600,000원 |
| 채권자 총 청구액 | 350,387,200원 |
| 채권자 예상배당 | 196,400,000원 |
| 채권자 예상 미배당 | 153,987,200원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 배당 모형상 매수인 인수 | 0원 실제 인수 미확정 |
채권액은 실제 잔존 채무액이 아니라 근저당 채권최고액 등을 사용한 추정치입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정액입니다. 국세·지방세 당해세, 임차인 최우선변제 및 우선배당, 공동담보 배당관계는 반영되지 않았습니다. 예상 미배당액이 곧 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 153,987,200원 |
| 1회 유찰 (80%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 193,427,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 224,979,200원 |
이 시나리오에서는 매각대금이 내려갈수록 채권자의 미배당액이 증가합니다. 이는 후순위 채권자가 돈을 받지 못하는 문제이며, 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
하지만 현재 임차인의 보증금과 대항력이 확인되지 않았으므로, 배당 모형의 인수액 0원을 실제 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다. 유찰로 매각가가 내려가더라도 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수가 늘어난다면 실질취득가는 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.
⑥ 세금·관리비·중복 경매 리스크
이 물건에서 등기상 특히 주의해야 할 부분은 국세·지방세 압류와 이지플라자관리단의 강제경매개시결정입니다.
| 등기일 | 권리자 | 권리 내용 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 2020.07.08 | 남동구(인천광역시) | 압류 | 매각 소멸 |
| 2021.03.26 | 국 · 인천세무서장 | 압류 | 매각 소멸 |
| 2021.08.18 | 인천광역시 | 압류 | 매각 소멸 |
| 2026.04.10 | 연수구(인천광역시) | 압류 | 매각 소멸 |
집합건물에서는 장기 미납 관리비 중 공용부분에 해당하는 비용의 매수인 승계 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 관리단에 미납 관리비의 총액·공용부분과 전유부분의 구분·연체료 내역을 요청하는 것이 중요합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동에 위치하며, 수인분당선 인천논현역 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인천논현역 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2008.07.01 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 화강석 및 강화유리 마감이며, 위생·급배수·승강기·스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 10m 도로 및 남동측 약 50m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(논현2)이며 과밀억제권역 및 철도보호지구 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 상업용이며, 토지면적 825.1㎡·공시지가 3,706,000원/㎡로 표시됩니다. 이 면적은 602호의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않고, 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 거래·환금성. 근린생활시설은 실제 영업 수요, 임대료, 공실 여부와 점포의 개별 조건에 따라 환금성이 달라집니다. 현재 확인되는 자료만으로 신건 가격의 시장 경쟁력을 평가하기는 어렵습니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 임대차계약 실체. 주식회사 동행퓨어·주식회사 동행플러스·천준필의 관계를 확인하고, 실제 임차인 수와 점유 범위를 구분하세요.
- 대항력 성립시점. 사업자등록·점유개시·임대차계약 체결일을 확인해 2008.08.22 말소기준권리와 선후관계를 비교하세요.
- 보증금과 배당요구. 계약별 보증금·월세·확정일자·배당요구 및 예상 미배당액을 확인하고, 인수 위험을 실질취득가에 반영하세요.
- 공동담보 확인. 이지플라자 601호·603호·604호와 연결된 근저당권의 현재 채권잔액, 공동담보물 처분 이력 및 배당관계를 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2025.03.05 농업협동조합자산관리회사로 이전된 권리와 기존 경매신청채권자 부평농업협동조합의 관계를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건의 실제 체납세액·법정기일·당해세 여부 및 배당순위를 확인하세요.
- 관리비 확인. 이지플라자관리단이 신청한 강제경매의 채권 원인과 미납 관리비 내역을 확인하세요.
- 시세 검증. 같은 건물 및 주변 근린생활시설의 최근 거래, 임대수익, 공실률 등을 검토해 200,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 매각범위 검증. 602호의 전유부분·대지권·실제 점유 범위와 감정평가 대상이 일치하는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건별 최신 진행상황을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리돼도, 인수 위험까지 사라지는 것은 아니다”
이 물건은 말소기준권리 자체는 비교적 명확합니다. 2008년 부평농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류 및 경매개시결정이 정리되는 구조이기 때문입니다.
하지만 임차인 2건의 대항력과 보증금이 미상이고, 국세·지방세 압류 4건, 관리단의 별도 강제경매, 공동담보와 근저당권 이전 관계까지 확인해야 합니다. 현재 최저매각가 200,000,000원이 실거래 시세보다 저렴하다는 근거도 없습니다.
예상배당 모형상 채권자 미배당은 153,987,200원이며, 모형에는 매수인 인수액이 0원으로 제시됩니다. 그러나 이는 확인되지 않은 임대차보증금 및 조세 우선배당을 반영하지 않은 결과입니다. 실제 매수인 부담액을 0원으로 확정할 수 없다는 점이 가장 중요한 결론입니다.
