인천지방법원 2024타경568989. 인천 남동구 논현동 이지플라자 6층 603호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 이동섭이며, 2008년 8월 14일 소유권이전 당시 거래가액은 112,560,000원으로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 155,000,000원이고 매각기일은 2026년 11월 9일입니다.

등기 권리분석상 말소기준권리로 산정된 것은 2008년 8월 22일 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 제공된 권리 판정상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 근저당권의 공동담보 목록에 601호·602호·604호가 기재되어 있고 대상인 603호는 명시되어 있지 않다는 점을 반드시 확인해야 합니다. 이 차이가 해소되기 전에는 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 범위를 무조건 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 담보 범위를 함께 확인해야 한다

권리 판정상 기준이 되는 을구 3번 근저당권의 채권최고액은 299,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025년 3월 5일 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 있습니다. 을구 4번에는 2019년 1월 29일 설정된 조한철의 근저당권 42,000,000원이 기재되어 있으며, 2021년 이후의 압류·가압류 및 경매개시결정도 확인됩니다.

과거의 가등기와 일부 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2021년 3월 26일 국 압류, 2021년 8월 18일 인천광역시 압류, 2022년 11월 7일 미추홀세무법인의 가압류, 2024년의 경매개시결정 및 2026년 4월 10일 압류는 제공된 권리 판정상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 이 판단은 말소기준권리와 대상 호수의 담보 관계가 원본 등기와 일치하는지 확인한 뒤 최종적으로 적용해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권·인수금액 모두 미확정

현황조사에는 주식회사 동행퓨어·천준필과 주식회사 동행플러스·천준필에 관한 임차 관련 기재가 각각 있습니다. 두 건 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으며, 확정일자와 임대차 조건도 현재 판단할 수 없습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다.

두 기재 모두 보증기관 대위·승계로 분류되어 있지 않습니다. 다만 현황조사에 이름이 등장한다는 사실만으로 두 회사의 현재 점유 상태나 실제 임대차계약 조건까지 확정되는 것은 아닙니다. 임차 관련 기재별로 점유자, 사업자등록, 전입신고, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.

③ 가격·시세 검토 — 신건이라는 사실만으로 가격 메리트는 판단할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 155,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격을 바탕으로 최근 시세나 최신 거래가를 확인할 수 있는 근거가 없으므로, 감정가가 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

위 배당표는 매각가 155,000,000원을 가정한 산출 결과입니다. 집행비용 추정액 2,970,000원을 제외한 152,030,000원이 을구 3번 근저당권에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 계산상 채권 미배당액은 198,357,200원입니다. 실제 배당은 채권 잔액과 법정 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·토지이용 검토

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동, 수인분당선 인천논현역 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 인천논현역이 위치합니다. 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 8층 건물이며 사용승인일은 2008년 7월 1일입니다. 위생·급배수·승강기·스프링클러 설비가 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 603호의 점유자, 현재 영업 여부, 임대차 상태 및 공실 여부는 현장과 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 825.1㎡로 기재되어 있습니다. 일반상업지역 및 논현2 지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가는 3,706,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역과 관련된 사항이 기재되어 있습니다. 광로3류 및 중로2류 도로에 접하는 것으로 표시되어 있으므로, 실제 이용계획에 필요한 제한사항을 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다. 다만 이는 임대차·담보권 범위와 별개의 사항입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권의 대상 호수 확인. 을구 3번과 4번 근저당권의 공동담보 목록에 601호·602호·604호가 기재되어 있습니다. 대상 603호의 원본 등기부와 공동담보목록을 대조하고, 해당 권리의 설정 및 말소 범위를 확인하세요.
• 임차 관련 기재 2건 확인. 두 건 각각의 실제 점유자, 임대차계약, 전입신고일, 확정일자, 보증금, 차임 및 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금이 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납 내역과 당해세 해당 여부, 법정 우선순위를 확인해야 합니다. 세금의 우선순위에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 실거래와 임대수익 검토. 동일 건물 또는 유사 근린생활시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실 상태 및 실제 사용 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요. 현재 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 예상배당 재검토. 현재 회차의 산출표상 미배당 채권액은 198,357,200원이며, 1회 유찰 시 228,923,200원, 2회 유찰 시 253,372,800원으로 계산되어 있습니다. 이는 채권자 미회수액의 추정치이지 매수인의 수익이나 할인액이 아닙니다.
• 관리비와 점유 인도 확인. 관리단에 체납 관리비, 관리규약, 인도에 필요한 절차를 문의하세요. 임차 관련 기재가 있다는 이유만으로 현재 점유 상태나 명도 조건을 단정해서는 안 됩니다.
• 매각 관련 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서 및 관련 임대차 자료를 서로 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 권리가 있다”

이 물건은 감정가와 최저매각가가 155,000,000원인 신건이지만, 현재 확인 가능한 비교거래 근거만으로는 가격이 저렴한지 판단할 수 없습니다. 권리 측면에서는 2008년 근저당권을 말소기준으로 산정한 결과 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 공동담보 목록에 대상 603호가 명시되어 있지 않아 담보 범위와 말소기준권리의 적용을 원본으로 확인해야 합니다.

현황조사상 임차 관련 기재 2건 역시 보증금과 전입일이 미상입니다. 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없으므로, 산출표의 인수액 0원을 실제 인수 부담이 없다는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다. 국세·지방세 압류 3건의 우선순위도 확인해야 합니다.