* 인수 0원은 확인된 등기상 권리와 예상배당 산식에 따른 수치입니다. 임대관계가 미상인 영업장 점유자의 대항력, 미지급 관리비 및 기타 매각조건상 부담까지 확인되었다는 의미는 아닙니다.

수원지방법원 2025타경56199. 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워 1층 161호의 근린시설 경매입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사맥인베스트코리아이며, 2024년 3월 19일 소유권을 취득할 당시 등기된 거래가액은 889,731,600원입니다. 같은 날 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 같은 은행의 624,000,000원 근저당권이 추가됐습니다.

은행 근저당권 두 건은 모두 공동담보가 설정된 권리입니다. 따라서 두 채권최고액을 단순히 합산해 161호 한 호실만의 확정 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 채권최고액과 실제 채무잔액, 공동담보별 배당 부담은 서로 다른 개념입니다.

등기상 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 영업장 점유자가 누구인지, 161호가 실제 어떤 공간인지, 임차보증금과 대항력은 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 영업시설의 점유·시설물·원상복구 문제가 취득 후 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 은행 근저당이 기준

말소기준은 2024년 3월 19일 접수된 중소기업은행의 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 같은 은행의 후순위 근저당권, 육미제당·기술보증기금의 가압류, 국민건강보험공단·화성시의 압류, 경매개시결정 등도 소멸 대상으로 분류됩니다.

과거 생보부동산신탁과 대신자산신탁 관련 신탁등기는 등기상 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 주식회사맥인베스트코리아로 등재되어 있으며, 과거 신탁등기를 현재 존속하는 매수인 인수권리로 해석할 근거는 없습니다.

② 임차·점유 분석 — ‘임차인 없음’으로 단정하면 위험하다

현재 특정된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있으며, 6개 호 중 5개 호가 구분벽 없는 음식점 영업장으로 사용되고 있습니다. 이 사실만으로 소유자 직영인지, 임차인 영업인지, 영업장의 점유자가 누구인지 판별할 수 없습니다.

위 현황은 감정평가 대상 각 기호에 관한 것으로, 기호와 161호의 정확한 대응관계는 별도 확인이 필요합니다. 실제 임차인 0명 확인이 아니라 특정된 임차인 0명이라는 의미입니다.

특히 음식점 5개 호가 하나의 공간으로 사용되는 점은 개별 호실의 인도·명도·독립 사용에 영향을 줍니다. 실질적인 사용권원과 시설 소유관계를 확인하지 않은 상태에서 명도 부담이 없다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가만으로 저렴함을 증명할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 877,000,000원입니다. 등기상 2024년 취득 당시 거래가액은 889,731,600원으로 확인됩니다. 다만 과거 취득가액은 현재 시세가 아니며, 최근 거래사례의 평균가격이나 개별 호실의 임대수익을 대신할 수 없습니다.

동일 건물·유사 층·유사 면적의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 신건 최저가가 현재 시장가격보다 저렴하다는 주장은 근거가 부족합니다. 특히 음식점 통합 사용과 호별 경계벽 부재는 거래조건과 환금성 판단에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 877,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 공동담보 관계, 실제 채권잔액, 이중 집행관계, 세금·교부청구 및 임차인 우선변제는 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.

이 시뮬레이션에서는 매각대금 877,000,000원 중 집행비용 11,170,000원을 제외한 865,830,000원이 선순위 중소기업은행 근저당에 배정됩니다. 후순위 채권자에게 돌아가는 배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

채권총액 기준 미배당 3,942,716,559원은 채권자 측의 미회수 추정금액이지 낙찰자의 추가 지급의무가 아닙니다. 특히 중소기업은행의 공동담보 근저당과 별도 임의경매 청구금액, 육미제당의 가압류 및 그 본압류로의 이행은 동일 채권의 중복 집계 여부와 실제 배당관계를 확인해야 합니다. 배당액 865,830,000원을 특정 경매 청구액 194,546,559원의 실제 변제액으로 그대로 확정할 수는 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확인할 문제는 남는다

유찰 가격은 80%·64%를 적용한 가정 시나리오이며, 실제 유찰 여부와 차기 매각기일은 확정된 것이 아닙니다. * 미확인 임대차 및 기타 부담은 산식상 인수액에 포함되지 않습니다.

유찰을 가정하면 매각대금은 낮아지고 채권자 미배당은 증가합니다. 반면 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 하지만 이는 미확인 임대차가 없다는 확정 판단을 전제로 한 결과가 아닙니다. 선순위 임차권 등 실제 인수해야 할 권리가 확인된다면 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득원가를 새로 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 영천동 영천초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물입니다. 급배수·위생시설, 승강기, 소방설비 및 지하주차장이 구비되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 광대로와 연계되고 남측으로 중로와 연결됩니다. 토지는 평탄한 정방형 형태이며 중로각지에 해당합니다.
• 토지 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다.
• 토지 참고. 공시지가 1,635,000원/㎡, 지목 대, 전체 토지면적 9,659.0㎡입니다. 이 수치는 건물 부지 정보이며 161호의 개별 대지지분은 아닙니다.
• 사용 상태. 감정평가 대상 중 기호(1)은 공실, 기호(2~6)은 경계벽 없이 음식점 영업장으로 사용되고 있습니다. 개별 호실의 구조상 독립성이 일시적으로 상실된 것으로 평가됐습니다.
• 구획 복원. 감정평가에서는 건축물대장 및 건축물현황도에 따라 구획 복원이 비교적 용이할 것으로 판단했지만, 석고보드 등 경계벽 설치 재료비와 인건비가 발생할 수 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 거래가격만으로 적정가치를 판단하기 어렵습니다. 현재의 통합 영업장 사용 상태, 독립 임대 가능성 및 실제 임대수익 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 매각 범위 특정. 매각물건명세서와 감정평가 명세표를 대조해 161호 단독 매각인지, 다른 호실과 함께 매각되는지, 각 기호가 어느 호실을 가리키는지 확인해야 합니다.
• 임차관계 조사. 음식점 운영자와 실제 점유자를 확인하고 임대차계약서, 사업자등록, 보증금, 확정일자 및 점유 개시일을 조사해야 합니다.
• 대항력 검증. 영업장 점유자의 대항력은 가능·미상 상태입니다. 선순위 임차권이 발견되면 예상 인수금과 실질취득원가를 재산정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행의 두 근저당권에 연결된 공동담보목록 제2024-1082호와 제2024-2267호를 확인해야 합니다. 채권최고액을 개별 호실의 실제 채무액으로 오인하지 않아야 합니다.
• 중복 집행관계 확인. 육미제당 가압류의 본압류 전환과 강제경매 2025타경56199, 중소기업은행 임의경매 2025타경58485 사이의 진행관계 및 배당요구를 확인해야 합니다.
• 세금·압류 검토. 국민건강보험공단과 화성시의 압류가 확인됩니다. 매각으로 등기상 압류가 소멸하는 문제와 실제 우선배당·체납 부담은 구분해 확인해야 합니다.
• 영업시설과 명도. 통합 음식점의 내부 시설, 주방·배관·전기설비, 시설물 소유권, 영업장 인도 가능 여부 및 원상복구 부담을 조사해야 합니다.
• 관리비. 미납 관리비와 공용부분 비용, 영업장 공용시설 관련 부담이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 같은 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 거래, 공실률, 임대료, 관리비 및 순수익을 비교해 별도의 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각조건을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸 예정 ≠ 안전한 취득 확정”

이 물건의 등기상 권리 흐름은 분명합니다. 2024년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리 역시 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.

그러나 877,000,000원에 안전하게 취득할 수 있다고 확정할 단계는 아닙니다. 공동담보가 설정된 고액 근저당권, 별도로 진행된 강제·임의경매, 통합 음식점 사용, 임대관계 미상, 호별 경계벽 부재 및 실거래 비교가격 부재가 함께 존재합니다.

특히 임차인 여부가 확인되지 않았다는 사실을 곧바로 임차인 부재로 해석하면 위험합니다. 낙찰 후 점유자 명도 또는 구획 복원에 예상하지 못한 비용이 발생할 가능성을 검토해야 합니다.

권리는 조건부 검토 가능, 점유는 미확인, 가격은 보류. 이 경매의 핵심은 단순히 은행 채권이 얼마 남았느냐가 아니라, 매수인이 최종적으로 어떤 공간을 어떤 상태로 인도받을 수 있고 그 공간에 얼마의 시장가치를 인정할 수 있느냐입니다.