🔑 0원 예상 권리 인수 · 🧱 162~166호 벽체 없는 통합 영업장 · 📉 3,942,716,559원 채권 미배당 추정 · 📅 2026.11.09 매각기일

수원지방법원 2025타경56199. 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워 1층 162호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사맥인베스트코리아이며, 2024년 3월 19일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행 명의의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2024년 5월 23일 채권최고액 624,000,000원의 추가 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정이 이어진 구조입니다.

등기권리만 보면 말소기준권리 이후의 부담이 매각으로 정리되는 방향입니다. 다만 이 근저당권들은 공동담보목록이 기재된 권리이므로, 채권최고액을 162호 한 호실만의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 더욱 중요한 것은 실물의 독립성·점유·임대관계·가격 검증입니다. 일반적인 독립 점포처럼 매입 직후 바로 임대하거나 매각할 수 있는 상태인지 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당을 기준으로 후순위 소멸

최초 신탁 관련 등기는 이미 말소됐으며, 현재 소유자는 주식회사맥인베스트코리아입니다. 2024년 3월 19일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 같은 은행의 추가 근저당권과 육미제당·기술보증기금 가압류, 국민건강보험공단·화성시 압류, 경매개시결정은 매각 시 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 점유·임대차·물리적 독립성 — 이 물건의 핵심 위험

현재 신고·확인된 임차인은 없습니다. 그렇지만 감정평가상 임대관계는 미상이며, 162호부터 166호까지 벽체 구분 없이 하나의 음식점으로 이용됐습니다. 매각물건명세서에는 해당 영업장이 영업중단 상태라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 점유자가 없거나 인도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.

162호만 낙찰받을 경우 다른 통합 영업장 호실과의 물리적 관계가 문제가 될 수 있습니다. 낙찰 대상 호실의 전유부분 경계를 도면과 현장에서 대조하고, 독립된 점포로 복원·운영할 수 있는지를 확인하는 것이 우선입니다. 점유자가 별도로 발견된다면 사업자등록, 보증금, 확정일자, 점유 개시일을 확인하기 전까지 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.

③ 가격 검토 — 신건 877,000,000원에 할인 근거가 있는가?

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 877,000,000원입니다. 매수인 인수액 0원이라는 배당 가정 아래에서는 부대비용을 제외한 실질취득 기준액도 877,000,000원입니다.

그러나 동일 건물의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인할 비교 근거가 없어 감정가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 과거 소유권이전 거래가액만으로는 현재 매각가격의 메리트를 증명할 수 없습니다.

실질취득 기준액은 각 회차 매각가격에 예상 권리 인수액 0원을 더한 값입니다. 취득세·명도·구획 복원·체납 관리비 등 추가 비용은 포함하지 않습니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 후속 매각가격을 확정하는 것이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 877,000,000원 가정)

* 배당표는 채권최고액 중심의 기계적 우선순위 계산입니다. 중소기업은행이 1순위 근저당으로 받는 배당과 별도 임의경매 청구액은 동일 피담보채권과 중복될 수 있으므로, 표의 0원을 해당 채권자의 실제 수령액이 전혀 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 육미제당 가압류와 본압류 이행도 중복 채권으로 합산하면 안 됩니다.

신건 가격을 기준으로 집행비용 11,170,000원을 공제하고 865,830,000원을 중소기업은행 1순위 근저당권에 배분하는 계산입니다. 후순위에는 배당 가능한 잔액이 없으며 소유자 잔여금도 0원입니다.

이 계산의 채권 합계는 4,808,546,559원, 채권자 배당액은 865,830,000원, 명목상 미배당액은 3,942,716,559원입니다. 다만 공동담보의 실제 채무잔액, 청구 중복, 체납 조세와 배당 우선순위를 확정하지 않은 추정치입니다. 미배당 금액을 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 영천초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 지원시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층 건물입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 동측 광대로 및 남측 중로와 연계됩니다. 토지 형상은 정방형이고 인접지·도로 대비 등고평탄합니다.
• 용도지역. 준주거지역(동탄2지구) 및 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 위치합니다. 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등의 지정 사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,635,000원/㎡. 이는 개별 점포의 적정 매매가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 시설 상태. 외벽은 페어글라스·몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐으며, 내벽에는 내부 인테리어 마감이 있습니다. 통합 음식점 영업중단 이후의 내부 시설 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설로서 실제 임대수요와 공실·영업중단 상태를 함께 고려해야 합니다. 특히 162~166호의 통합 이용 상태에서 개별 162호의 독립적인 임대·매각이 가능한지가 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 162호의 경계 확정. 집합건축물대장·건축물현황도·등기부의 전유부분 표시를 대조하고 162~166호의 실제 벽체 및 점포 경계 상태를 확인해야 합니다.
• 구획 복원비. 경계벽 설치, 내부 인테리어 조정, 전기·급배수·소방설비 분리 등 실제 필요한 공사 범위와 비용을 확인해야 합니다.
• 점유자·임대차. 현재 영업중단 상태라도 실제 점유자와 임대차계약의 존재 여부는 별개입니다. 사업자등록·임대차계약·보증금·확정일자 등을 확인해야 합니다.
• 상가 임차인 대항력. 별도 점유 임차인이 발견되면 점유와 사업자등록, 보증금 및 확정일자 등을 확인해 인수 위험을 다시 분석해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 1·2번 근저당권의 공동담보목록과 실제 피담보채무, 다른 담보물건의 경매·변제 상황을 확인해야 합니다.
• 경매절차 확인. 육미제당의 강제경매 사건 2025타경56199와 중소기업은행의 별도 임의경매 사건 2025타경58485 관계를 확인해야 합니다.
• 압류채권 확인. 국민건강보험공단 및 화성시 압류 관련 체납 내역과 배당 우선순위를 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 더퍼스트타워 내 유사 근린시설의 최근 실거래, 임대료, 공실 현황을 확인해야 합니다. 현재 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
• 관리비·명도비용. 장기 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공용부분 부담과 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물현황도 및 관련 경매사건 기록을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸 ≠ 안전한 상가 투자”

이 사건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리들이 매각에 따라 정리될 예정이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 명목상 미배당액 3,942,716,559원도 매수인이 부담하는 금액으로 계산되지 않습니다.

그러나 이 물건을 단순한 일반 상가로 보아서는 안 됩니다. 162~166호가 벽체 없이 통합된 음식점으로 사용됐고, 현재 영업은 중단됐으며 임대차·점유관계가 불명확합니다. 개별 호실의 독립성 복원에 비용이 들 수 있고, 검증 가능한 최근 실거래 시세도 확보되지 않아 877,000,000원이 저렴한 가격이라는 근거가 없습니다.

따라서 결론은 등기권리 소멸 가능성은 긍정적이지만, 입찰 판단은 보류입니다. 실제 점유관계와 호별 구획 복원 가능성, 복원비용, 시장가격을 확인한 뒤 적정 응찰가를 산정해야 합니다. 현재 신건 가격만으로 적극적인 입찰을 권하기는 어렵습니다.