수원지방법원 2025타경56199. 화성시 영천동 더퍼스트타워 1층 166호 근린시설입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 877,000,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사맥인베스트코리아이며, 2024.05.23 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 889,731,600원입니다.

소유권 취득일에 중소기업은행의 근저당권이 설정됐습니다. 을구 1번 채권최고액은 3,600,000,000원, 을구 2번은 624,000,000원으로, 두 건 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 세종실업주식회사의 근저당권과 여러 채권자의 가압류, 강제경매 및 별도의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 채권최고액은 공동담보 관련 한도이므로 이 호실만의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

이 물건에서 특히 중요한 것은 등기부 밖의 물리적 이용상태입니다. 162호부터 166호까지가 별도 경계벽 없이 하나의 음식점으로 이용됐으며, 매각물건명세서에는 영업중단 사실이 기재돼 있습니다. 따라서 166호 단독 사용 가능성과 경계벽 복원 문제를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 권리

말소기준은 2024.05.23 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권과 이후 세종실업주식회사 근저당권, 가압류 및 경매 관련 등기는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 점유·임차관계 — 확인된 임차인 없음, 임대관계 미상

확인된 임차인 신고는 없으나, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 점유자가 없거나 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다고 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 877,000,000원의 의미

신건 최저매각가는 감정가와 동일한 877,000,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액이 0원이므로 낙찰가를 최저매각가로 가정한 실질취득액 역시 877,000,000원입니다. 취득세·명도비용·경계벽 복원비 등 부대비용은 별도입니다.

현재 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 이 금액이 동탄 지역의 유사 근린시설과 비교해 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 등기상 2024년 거래가액 889,731,600원은 과거 취득정보이지 현재 시장가격을 증명하는 수치가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 877,000,000원 가정)

제공된 채권최고액·청구액 기준 배당 시뮬레이션입니다. 갑구 9번 강제경매개시결정은 갑구 8번 가압류의 본압류 이행으로, 별도 채권액을 중복 가산하지 않았습니다. 갑구 12번 화성시 압류에 관한 세금채권액과 법정 배당순위, 공동담보의 실제 채무 및 배당관계는 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 낙찰가·미배당 시나리오

제공된 회차별 시뮬레이션에서는 최저매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 등기상 채권 미회수 규모가 매수인의 실질취득액을 직접 증가시키는 구조는 아닙니다.

그러나 가격이 낮아진다는 것과 시세보다 저렴해진다는 것은 다른 문제입니다. 유찰 후 가격인 701,600,000원이나 561,280,000원 역시 유사 근린시설의 실제 거래가격, 임대수익, 공실 위험 및 경계벽 복원비용과 비교해야 매입 타당성을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 영천초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다. 동측 광대로 및 남측 중로와 연계됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 20층 건물입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 소방설비 및 지하주차장이 구비돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역에 속하며 지형은 평탄한 정방형입니다. 토지 전체 면적은 9,659㎡, 공시지가는 1,635,000원/㎡입니다. 이 면적은 166호의 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 화성동탄(2) 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 이용상태. 162호~166호는 경계벽 없이 하나의 음식점 영업장으로 사용됐습니다. 매각물건명세서에는 영업중단 상태로 기재돼 있어 현재 독립 영업 가능 여부와 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 구조상 독립성. 감정평가에서는 분양 당시 구분건물로서 경계벽이 있었으며 독립성 상실이 이용 편의에 따른 일시적인 상태라고 판단했습니다. 경계벽 복원은 비교적 용이하다는 의견이지만 실제 공사비는 별도로 소요됩니다.
• 환금성. 1층 근린시설이라는 점은 영업 활용 가능성과 관련되지만, 실제 매각·임대 경쟁력은 해당 호실의 출입 동선, 가시성, 독립성, 주변 상권 수요에 따라 달라질 수 있습니다. 영업중단 및 호별 경계 미설치 상태는 환금성 검토에 반드시 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 162호~166호 경계 확인. 실제 현장에 호별 경계벽과 개별 출입구가 존재하는지, 166호 단독 영업이 가능한지 확인하세요. 건축물현황도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
• 경계벽 복원비 산정. 석고보드 등 경계구분 재료비와 인건비가 소요될 수 있습니다. 공사 범위·소방시설·설비 분리 여부도 함께 검토해야 합니다.
• 점유자와 임대차 조사. 음식점 영업이 중단됐더라도 임대차·점유관계가 종료됐는지는 별개입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 보증금, 대항요건과 명도 가능성을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보목록 제2024-1082호 및 제2024-2267호와 실제 채무잔액, 공동담보 관련 배당관계를 확인하세요.
• 별도 경매사건 확인. 2025타경56199 강제경매와 2025타경58485 임의경매의 진행관계 및 배당상 영향을 확인하세요.
• 화성시 압류 확인. 2026.04.07 화성시 압류가 등기돼 있습니다. 체납세액과 조세채권의 법정 우선순위가 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실거래·임대료 검증. 더퍼스트타워와 인근 유사 근린시설의 거래사례, 현재 공실, 임대료와 관리비 수준을 비교해 적정 매입가격을 산정하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인에게 부담될 수 있는 범위를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물현황도를 입찰 전에 다시 확인하세요.

⑧ 종합 판단 — 권리 소멸은 양호, 가격과 물리적 독립성은 보류

맺으며 — “권리가 소멸한다고 바로 좋은 낙찰은 아니다”

이 물건은 등기상 권리의 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 정리되고, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 막대한 미배당 채권이 존재하더라도 그 금액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.

하지만 권리상 소멸과 안전한 실물 취득은 별개의 문제입니다. 166호는 인접 호실들과 하나의 음식점으로 이용됐으며 현재 경계벽이 없는 상태입니다. 영업중단 이력과 임대관계 미상이라는 점도 있습니다. 이러한 사정은 실제 점유, 단독 사용 가능성, 추가 공사비 및 향후 임대·매각에 영향을 줄 수 있습니다.

무엇보다 877,000,000원의 신건 최저가가 현재 시세에 비해 유리한지 확인되지 않았습니다. 과거 등기 거래가액이나 채권총액만으로 매입가격의 적정성을 판단할 수는 없습니다. 유찰이 발생하더라도 가격이 낮아졌다는 사실만으로 충분한 투자 메리트가 생겼다고 단정해서는 안 됩니다.

결론적으로 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮게 추정되지만 가격 검증과 점유·호별 독립성 조사가 선행돼야 하는 근린시설입니다. 권리 말소는 긍정, 신건 가격과 현장 리스크는 보류. 입찰 여부는 실제 점유관계, 경계벽 복원 가능성과 비용, 유사 근린시설의 거래가격 및 임대수익을 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.