의정부지방법원 2026타경60788. 경기도 고양시 덕양구 향동동 현대테라타워향동 지하 1층에 위치한 공장 지원시설(창고)이 경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 77,400,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부상 소유자는 신한자산신탁주식회사입니다. 2024년 4월 22일 소유권보존 신탁등기가 이루어졌으며, 이후 2026년 3월 27일 채권자 임서영의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 현재 확인되는 말소기준권리는 이 강제경매개시결정입니다.

표면적으로는 근저당권이나 가압류가 확인되지 않고, 신고된 임차인도 없어 권리관계가 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 신탁원부와 별도등기라는 중요한 확인사항이 있습니다. 특히 별도등기의 구체적인 내용과 매각에 따른 처리관계를 확인하기 전에는 매수인이 부담할 권리가 전혀 없다고 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 신탁등기

권리 흐름의 출발점은 2024년 4월 22일 소유권보존 신탁등기입니다. 신한자산신탁주식회사가 소유자로 등기되어 있고, 신탁원부 제2024-7303호가 기재되어 있습니다.

이후 신탁주의사항이 부기되어, 임대차 등 법률행위를 할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인하도록 안내하고 있습니다. 이는 이 물건의 계약관계를 검토할 때 등기부만으로 판단해서는 안 된다는 의미입니다.

2026년 3월 27일에는 채권자 임서영에 의한 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이 경매개시결정이 말소기준권리로 표시되어 있으며, 매각으로 말소되는 권리입니다. 다만 그보다 앞선 신탁관계와 별도등기의 구체적인 처리 여부는 매각조건과 원본 서류를 대조해 확인해야 합니다.

② 점유·임차인 — 신고된 임차인은 없음

다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 특히 신탁부동산은 실제 사용자의 점유 경위와 신탁계약에 따른 임대차 권한을 확인할 필요가 있습니다.

현장 점유 여부가 확인되지 않은 상태에서는 특정 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 추후 임차인이나 점유자가 발견되면 계약 시점, 점유 경위, 신탁원부의 권한 조항, 임대차의 유효성과 대항력 여부를 별도로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,400,000원 가정)

신건 최저가에 매각되는 경우, 집행비용을 공제한 금액이 신청채권자에게 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 매각대금보다 크므로 전액 배당이 이루어지지 않습니다.

집행비용 1,793,200원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 별도등기와 신탁관계에 따른 권리 문제는 위 배당표와 별도로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 증가

이 물건은 현재 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 제공된 회차별 매각가격과 배당 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다.

배당 시나리오상 유찰이 진행되어도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 신탁관계와 별도등기의 세부적인 인수 문제까지 확정한 결과가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 향동초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 업무시설, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통시설 환경은 보통입니다.
• 건물. 현대테라타워향동은 철근콘크리트구조의 지하 3층~지상 19층 건물로, 2024년 4월 16일 사용승인을 받았습니다. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비와 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 대상 호실은 지하 1층의 공장 지원시설로서 창고 용도로 이용 중인 것으로 평가되었습니다. 일반 주거용 부동산과는 사용 목적 및 매수 수요가 다릅니다.
• 도로. 토지는 남서측 약 20m, 북동측 약 8~10m 내외의 포장도로에 접합니다. 다만 지하층 해당 호실까지의 실제 물류 이동 경로와 하역 편의성은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역(향동보금자리)에 해당하며, 공공주택지구, 교육환경 보호 관련 상대보호구역, 군사시설 제한보호구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 시설 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지하층 창고는 주거용 아파트와 달리 수요자의 사용 목적, 공간 활용성, 접근성 및 임대 가능성에 따라 매각 여건이 달라질 수 있습니다. 따라서 실제 창고 수요와 임대 조건을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 제2024-7303호 신탁원부를 열람하여 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한, 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
• 별도등기 확인. 매각물건명세서의 ‘별도등기 있음’에 해당하는 원본 등기내용을 확인하고, 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 영향을 미치는 권리가 있는지 검토해야 합니다.
• 매각조건 검토. 강제경매개시결정이 말소기준으로 표시되어 있으나, 선행 신탁관계 및 별도등기의 처리관계는 매각물건명세서와 관련 서류를 함께 검토해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 실제 사용자가 누구인지, 임대차·사용대차 등 점유의 법적 근거가 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 창고 사용 가능 범위. 해당 호실의 건축물대장상 용도와 관리규약, 적재 및 물류 이동에 관한 제한, 실제 내부 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관련 금액과 기타 관리상 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 동일 건물의 유사한 창고 호실 거래 사례와 실제 임대 가능 금액을 확인해 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 별도등기를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리

의정부지방법원 2026타경60788 사건은 배당 시나리오만 놓고 보면 단순합니다. 최저매각가 77,400,000원에서 집행비용을 제외한 금액이 신청채권자에게 배당되고, 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.

하지만 경매 권리분석은 배당표만으로 끝나지 않습니다. 이 물건에는 말소기준권리보다 앞선 신탁등기가 있고, 매각물건명세서에 별도등기 있음이라는 주의사항이 존재합니다. 두 사항의 구체적인 내용을 확인하기 전에는 권리상 안전하다고 확정하기 어렵습니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 대상 물건은 지하층 창고이고, 비교 실거래가가 확인되지 않아 77,400,000원의 최저가격이 실제 시장가치보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 시장가격과의 비교가 선행되어야 합니다.

결론은 ‘배당상 인수 0원, 권리 안전성은 확인 보류, 가격 경쟁력도 판단 유보’입니다. 신탁원부와 별도등기의 내용을 확인해 법적 위험을 해소하고, 실제 창고 거래·임대수요를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.