의정부지방법원 2026타경60788. 경기도 고양시 덕양구 향동동 410, 현대테라타워향동 지1층 티-엘170호에 관한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 77,400,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기사항에는 신한자산신탁주식회사의 소유권보존 신탁과 신탁주의사항이 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 별도등기가 있다고 표시되어 있습니다.
일반적인 근저당권 경매처럼 말소기준권리만 확인하고 입찰 여부를 결정하기에는 주의할 사항이 많습니다. 등기상 근저당·압류 항목은 확인되지 않지만, 신탁재산의 목적·관리·처분 조건과 별도등기의 내용은 별도로 확인해야 합니다. 또한 감정평가서의 건물 설명은 지1층 티-엘169호 외 2개호로 기재되어 있어, 사건 소재지의 티-엘170호와 평가 대상 범위가 일치하는지도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60788 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 410 현대테라타워향동 지1층 티-엘170호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 향기로 182 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 감정평가서상 공장(지원시설: 창고)로 이용 중 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 77,400,000원 / 77,400,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 임서영 외 3명 · 146,635,437원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.28 |
| 주요 확인사항 | 소유권 신탁 · 신탁주의사항 · 별도등기 있음 · 감정평가 대상 호수 표기 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 신탁과 별도등기 확인이 선행
등기상 확인되는 주요 흐름은 2024년 신탁 소유권 등기, 2025년 신탁주의사항 부기, 2026년 강제경매개시결정입니다. 확인된 등기 내용에는 근저당권·압류 항목이 나타나지 않지만, 이를 곧바로 권리상 안전하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 임대관계 미상
| 확인된 임차인 | 확인된 임차인 정보 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 감정평가서상 미상임 |
| 대항력 / 우선변제 | 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인하기 전에는 판정할 수 없음 |
| 매수인 인수액 | 배당 산정상 0원 가정이나, 실제 임대차 및 점유관계 확인 전에는 인수 부담이 없다고 확정할 수 없음 |
현재 확인된 임차인 정보만으로 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다. 감정평가서에 임대관계가 미상임으로 기재되어 있으므로 현황조사서, 매각물건명세서, 점유관계 및 실제 임대차 자료를 확인해야 합니다. 점유자가 있다면 전입·사업자등록, 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부 등을 확인한 뒤 대항력과 인수 가능성을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,793,200원 |
| 강제경매개시결정 · 임서영(산정 기준) | 146,635,437원 | 75,606,800원 |
| 채권 미배당 | - | 71,028,637원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정상 집행비용 1,793,200원을 제외한 75,606,800원이 채권자에게 배당되며, 청구금액 중 71,028,637원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 이 표는 제공된 매각가 가정과 배당 산정값을 사용한 예상치이며, 실제 배당은 집행비용·채권관계·우선권 및 법원의 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 가격·유찰 시나리오 — 최저가만으로 저렴하다고 판단하지 말 것
현재 최저매각가는 감정가와 같은 77,400,000원이며 신건입니다. 확인된 실거래 비교자료가 없으므로 이 가격이 시세보다 저렴한지, 투자 메리트가 있는지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 신탁·별도등기와 매각 대상 범위 확인이 선행되어야 하므로, 낮은 가격만을 근거로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 예상 채권 배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 77,400,000원 | 75,606,800원 | 71,028,637원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 61,920,000원 | 60,405,440원 | 86,229,997원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,536,000원 | 48,244,352원 | 98,391,085원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 향동초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 업무시설, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층~지상 19층 건물이며 사용승인일은 2024.04.16으로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서의 지하층 호수 표기와 사건 소재지의 호수 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가서상 공장(지원시설: 창고)으로 이용 중입니다. 실제 사용 용도와 해당 호실의 이용 가능 범위는 현장 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역(향동보금자리)으로 기재되어 있습니다. 그 밖의 제한사항은 토지이용계획 원본을 확인해야 합니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 거래가격 수준과 매각 용이성을 정량적으로 평가할 수 없습니다. 주변 시설과 해당 호실의 실제 이용 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 조항과 이번 강제경매의 집행 근거 및 매각 후 권리관계를 확인하세요.
- 별도등기 원본 대조. 매각물건명세서에 기재된 별도등기의 구체적인 내용과 매각으로 인한 효력을 확인하세요.
- 매각 대상 호수 확인. 사건 소재지 티-엘170호와 감정평가서의 티-엘169호 외 2개호 기재가 어떻게 연결되는지 감정평가서·현황조사서·매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상임으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입·사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 가격 적정성 검증. 최근 실거래와 유사 물건의 거래가격을 확인하기 전에는 감정가나 유찰 후 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 재검토. 예상 집행비용과 청구금액, 실제 채권자·채권액 및 우선권을 원본 서류와 대조하세요. 산정상 미배당액이 실제 배당 결과와 같다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 관련 집행서류를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “신건 가격보다 권리관계 확인이 먼저”
이 물건은 감정가와 최저가가 77,400,000원인 신건이며, 배당 산정상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다. 그러나 이 수치만으로 안전한 취득이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 소유권 신탁과 신탁주의사항, 매각물건명세서의 별도등기 표시, 감정평가서의 호수 표기 차이, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다.
현재 확인된 자료만으로 시세 대비 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 신탁원부와 별도등기의 효력, 실제 매각 대상, 점유·임대차 관계를 먼저 확정하고 그 다음에 가격을 평가해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 얼마에 낙찰받을 수 있느냐가 아니라, 정확히 무엇을 취득하고 어떤 권리관계를 부담하게 되는지 확인하는 데 있습니다.
