의정부지방법원 2026타경60788. 경기도 고양시 덕양구 향동동의 현대테라타워향동 지하 1층에 있는 티-엘171호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공장(지원시설:창고)입니다. 감정가와 최저매각가는 73,800,000원으로 동일하고 아직 유찰되지 않았습니다.
등기사항전부증명서에는 신한자산신탁주식회사의 신탁등기가 확인되고, 신탁원부 제2024-7305호와 신탁주의사항이 기재되어 있습니다. 등기상 근저당·압류 건수는 0건이지만, 이것만으로 권리관계가 단순하거나 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 신탁재산의 처분 및 매각 범위, 별도등기의 내용, 감정평가 대상 호수를 원본 서류로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60788 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 410 현대테라타워향동 지1층 티-엘171호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 향기로 182(향동동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지원시설:창고) |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 73,800,000원 / 73,800,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권 청구액 | 146,635,437원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기사항증명서 발급일 | 2026.10.28 |
| 건물 사용승인 | 2024.04.16 |
| 권리상 주요 확인사항 | 신탁등기 · 신탁원부 제2024-7305호 · 신탁주의사항 · 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 신탁등기와 강제경매개시결정
등기사항전부증명서에는 신한자산신탁주식회사의 소유권보존 신탁등기가 2024년 4월 22일 접수되어 있고, 신탁주의사항이 부기되어 있습니다. 신탁등기와 신탁원부는 이 물건의 권리관계를 판단하는 핵심 자료입니다.
2026년 3월 27일에는 임서영 등 채권자에 의한 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다. 산출된 기준일은 이 경매개시결정일이지만, 이 날짜만으로 신탁등기 및 별도등기의 말소·인수 여부를 단정해서는 안 됩니다. 신탁원부의 신탁 목적, 수익자, 재산의 관리·처분 조항과 매각물건명세서의 별도등기 내용을 확인한 뒤 권리관계를 판단해야 합니다.
임차인·점유관계: 확인된 임차인 목록은 없지만, 감정평가서의 임대관례 및 기타 기재는 ‘미상임’입니다. 따라서 실제 임차인이나 점유자가 없다고 단정하지 말고, 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 73,800,000원이며 유찰은 0회입니다. 비교 가능한 실거래 가격을 확인하지 않은 상태에서는 감정가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 7,380만원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
이 물건의 가격 판단은 신탁·별도등기와 매각 대상 범위가 명확해진 뒤, 동일하거나 유사한 용도의 실제 거래가격 및 임대 수요와 비교해 진행해야 합니다. 공장 지원시설·창고는 주거용 부동산과 이용 목적 및 수요층이 다르므로, 아파트 등 다른 용도의 거래가격을 그대로 비교 기준으로 삼는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,728,400원 |
| 1. 갑구 2번 강제경매개시결정 · 임서영 등 | 146,635,437원 | 72,071,600원 |
| 채권자 미배당액 | 146,635,437원 | 74,563,837원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 매각가 73,800,000원을 가정한 계산입니다. 집행비용 1,728,400원을 제외한 금액 72,071,600원을 채권자에게 배당하는 것으로 산출되어 있으며, 청구액 중 74,563,837원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·이용상태 메모 (감정평가서 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 향동초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 업무시설, 지식산업센터와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통시설 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 3층~지상 19층 현대테라타워향동 건물로 기재되어 있으며, 사용승인일은 2024.04.16입니다.
- 이용상태. 대상 물건은 공장(지원시설:창고)로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 실제 현황 및 사용 가능 범위는 현장과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역(향동보금자리)으로 기재되어 있습니다. 소로·중로 접합, 공공주택지구, 교육환경 보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 기재가 있으므로 해당 호실의 실제 이용과 관련한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부·건물 상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 감정평가 대상 호수의 범위는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 비교 거래가격이나 임대수익률을 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 확정적으로 평가할 수 없습니다. 창고 지원시설의 실제 임대 가능성, 관리비, 사용 제한 및 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원본 확인. 신탁원부 제2024-7305호를 확인해 신탁 목적, 수익자, 재산의 관리·처분 권한 및 매각과 관련한 조항을 검토하세요.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서에 기재된 별도등기의 실제 내용과 매각으로 소멸하거나 남는 권리·부담을 원본 서류로 확인하세요.
- 매각 대상 범위 확인. 소재지의 티-엘171호와 감정평가서의 티-엘169호 외 2개호 기재를 대조하고, 실제 입찰 대상과 일괄매각 범위를 확인하세요.
- 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고, 실제 점유자·임차인·인도 조건을 점검하세요.
- 배당표와 채권액 확인. 청구액 146,635,437원 중 예상 미배당액은 74,563,837원입니다. 이는 배당 계산상 채권 부족액이며 매수인 인수액과 구분해 판단해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 73,800,000원만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 용도 거래가격, 임대수요, 관리비 및 실제 사용 가능 범위를 확인한 뒤 취득 비용을 포함해 입찰 상한을 정하세요.
- 현장·관리비 확인. 실제 이용상태, 시설 인수 조건, 관리비 체납 여부 및 사용 제한을 확인하고 관련 비용을 취득 예산에 반영하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서의 내용이 일치하는지 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정”보다 먼저 확인할 권리
의정부지방법원 2026타경60788은 감정가와 최저가가 73,800,000원인 신건입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산출되지만, 이 수치만으로 신탁등기와 별도등기까지 안전하다고 판단할 수는 없습니다. 소유권이 신탁등기로 되어 있고 신탁주의사항이 기재되어 있으며, 감정평가서의 호수 범위도 사건 소재지와 대조할 필요가 있습니다.
청구액 146,635,437원 중 예상 미배당액은 74,563,837원입니다. 이는 배당상 부족액이지 그 자체로 매수인이 부담하는 금액은 아닙니다. 반대로 산출상 인수액이 0원이라고 해도 신탁·별도등기와 점유관계에 대한 확인을 생략할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래가격도 확인하지 않은 상태이므로 가격 메리트 역시 단정하지 않습니다.
결론은 ‘입찰 전 권리·매각 범위 확인 우선’입니다. 신탁원부, 별도등기, 매각 대상 호수 및 점유관계를 원본 서류와 현장에서 확인하고, 그 결과를 바탕으로 시세와 취득 비용을 비교한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
