광주지방법원 2026타경2341. 전남광주통합특별시 영광군 염산면 두우리 일대의 토지 및 관련 건물 등이 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 248,254,880원이고, 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 소유자는 오한승·오현우 공동소유로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

등기상 현재 말소기준권리는 2021년 4월 15일 설정된 나비골농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 8억 4,000만원으로, 현재 감정가를 크게 웃돕니다. 정상적인 담보권 분석만 보면 이 근저당권과 그 후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 별도의 결정적인 권리가 적혀 있습니다. 목록 2·4의 갑구 순위 2·7번에 해당하는 1988년 9월 10일 등기 소유권이전등기청구권 가등기입니다. 이 가등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 매매예약이 완결되는 경우 소유권을 상실할 수 있다는 경고까지 있으므로, 본건의 핵심은 배당액이 아니라 가등기의 현재 효력과 본등기 가능성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 오래된 가등기가 핵심

이 가등기와 관련해 나비골농업협동조합은 2026년 3월 30일자 의견서를 제출했습니다. 의견서의 요지는 해당 가등기가 혼동으로 인해 가등기권자의 본등기청구권이 소멸했다는 것입니다.

다만 이는 채권자가 제출한 의견이라는 점을 구별해야 합니다. 의견서 제출 사실만으로 등기상 가등기가 말소되었다거나 법적으로 매수인에게 아무런 위험이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다. 매각물건명세서에는 여전히 매수인 인수권리로 표시되어 있다는 점이 중요합니다.

따라서 입찰 전에는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 1988년 가등기의 실제 등기원인과 매매예약 내용, 가등기권리자 확인.
• 가등기권자의 본등기청구권이 소멸했다는 주장의 법률적 근거와 객관적 입증자료 확인.
• 2026.03.30. 제출 의견서의 첨부자료 및 법원의 판단·처리 여부 확인.
• 해당 가등기의 말소등기 또는 권리 소멸을 확인할 수 있는 공식적인 근거 확보.
• 목록 2·4의 각 토지 등기부와 매각대상 목록을 대조해 가등기 적용 범위 확인.

근저당권과 후속 등기

말소기준권리인 을구 13번 근저당권은 2021년 4월 15일 나비골농업협동조합 명의로 설정됐습니다. 채무자는 오한승이고 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

2019년 10월 24일 설정된 하남농업협동조합 근저당권(108,000,000원)은 2021년 4월 15일 말소됐습니다. 그보다 앞선 염산농업협동조합·송정농업협동조합 등의 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2026년 3월 13일의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸 예정입니다.

임차인 현황. 임차인 명세상 별도 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로 실제 점유자, 영업자, 임대차계약 및 영업시설의 사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

② 가격·환금성 — 감정가만으로 저렴하다고 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 248,254,880원입니다. 신건이므로 감정가의 100%에서 시작합니다.

이 물건은 일반적인 아파트나 단일 토지와 달리 해안 주변 농촌지역의 여러 토지와 펜션·근린시설 등이 함께 매각되는 형태입니다. 토지별 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르고, 일부는 공유수면·포락지에 해당하며, 접도구역과 각종 토지이용 규제도 존재합니다.

동일·유사 물건의 실거래 비교를 통해 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 2억 4,825만원이라는 숫자만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내리는 것은 부적절합니다.

유찰 시 배당 변화

유찰이 진행되면 매각대금이 감소하고 근저당권자의 배당액도 감소합니다. 반대로 미배당 채권액은 현재 596,020,688원에서 2회 유찰 시 684,141,241원으로 증가합니다. 다만 이 수치는 채권자 측의 회수액 변화를 나타낼 뿐, 가등기 인수 위험이 사라지거나 매수인의 소유권이 안전해진다는 의미는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,254,880원 가정)

신건 감정가로 매각된다고 가정하면 집행비용 약 4,275,568원을 제외한 243,979,312원이 나비골농업협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 840,000,000원 기준으로 596,020,688원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 748,079,800원이며, 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 산정되어 있습니다. 실제 배당은 확정채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 영광군 염산면 두우리 당두마을 내에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지 및 해수욕장 등이 소재하는 해안 주변 농촌지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 일부는 숙박시설(펜션), 일부는 사무실 및 창고이며, 다른 건물은 펜션·근린생활시설 또는 음식점·숙박시설 등으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 시멘트벽돌·철근콘크리트 구조, 경량철골 구조, 조립식 판넬 구조 등이 혼재합니다. 일부 건물에는 기본적인 위생시설 및 급·배수시설이 갖춰져 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 목록 1·16은 공부상 임야이나 현황은 포락지로서 공유수면입니다. 목록 4·5·9·12는 공부상 임야이나 상업용 펜션부지로 이용되고, 목록 10은 공부상 대이나 펜션부지 및 공유수면으로 조사됐습니다.
• 매각 제외 시설. 목록 2의 수목은 매각에 포함되지만, 토지 일부와 인접지 두우리 972에 걸쳐 소재하는 수영장은 매각에서 제외됩니다. 실제 경계와 시설의 귀속관계를 확인해야 합니다.
• 공유수면 관련. 포락지로 평가된 일부 토지는 평가에서 제외됐으나 매각에는 포함된다고 기재되어 있습니다. 토지별 이용 가능성과 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 공익용산지, 가축사육제한구역, 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 및 접도구역 등이 포함되거나 접하는 것으로 조사됐습니다. 필지별 규제 적용 여부가 다릅니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 별도 표시되지 않았습니다. 다만 건물별 실제 이용상태와 건축물대장·현황의 일치 여부는 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 해안 농촌지역의 여러 필지와 펜션·근린시설이 결합된 복합 물건입니다. 일반 주거용 부동산과 달리 운영수익, 시설 상태, 토지 규제 및 개별 필지의 이용 가능성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가등기 효력부터 확인. 1988.09.10. 등기된 소유권이전등기청구권 가등기가 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 본등기청구권 소멸 주장의 객관적 근거와 법적 효력을 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.
• 의견서와 법원 판단 구별. 나비골농업협동조합의 2026.03.30. 의견서는 가등기권자의 본등기청구권이 혼동으로 소멸했다는 주장입니다. 의견서 제출 자체를 가등기 말소나 법적 위험 해소로 간주하지 마세요.
• 필지별 등기 대조. 경매 대상 소재지는 두우리 691-11이고, 등기사항전부증명서의 부동산 표시에는 두우리 692, 691-10이 기재되어 있습니다. 공동담보 및 개별 매각목록의 필지 대응관계를 확인해야 합니다.
• 토지 경계와 공유수면. 포락지·공유수면으로 조사된 토지의 경계와 실제 현황, 매각 포함 여부를 확인하세요. 평가 제외 토지가 매각에 포함된 부분도 주의해야 합니다.
• 수영장 및 수목. 수목은 매각에 포함되고 수영장은 매각에서 제외됩니다. 인접지 두우리 972에 걸친 수영장과 매각대상 토지의 관계를 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·공익용산지·접도구역 등 필지별 규제를 토지이용계획확인서와 대조하세요. 향후 개발이나 용도변경 가능성을 낙관적으로 가정하지 마세요.
• 펜션 운영 현황. 건물별 실제 사용상태, 시설 노후도, 영업 여부, 인허가 및 운영 관련 사항을 확인해야 합니다. 숙박시설이라는 이유만으로 수익성을 추정해서는 안 됩니다.
• 점유 및 임대차. 임차인 명세상 별도 임차인은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 현장조사를 통해 점유자와 임대차관계를 확인하세요.
• 관리·유지비용. 건물별 관리 상태와 미납 관리비, 시설 유지·보수 필요성 등을 확인하고 취득 후 비용을 별도로 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건물 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인서를 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 소유권 안전”

광주지방법원 2026타경2341은 숫자만 보면 감정가 248,254,880원에 금전상 매수인 인수액이 0원인 물건입니다. 임차인 명세상 별도 임차인도 확인되지 않고, 2021년 나비골농업협동조합의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건의 결정적인 위험은 일반적인 담보권에 있지 않습니다. 매각물건명세서에 기재된 1988년 소유권이전등기청구권 가등기가 매수인에게 인수되고, 매매예약이 완결되면 소유권을 상실할 수 있다는 점입니다.

채권자 측에서 가등기권자의 본등기청구권이 소멸했다는 의견서를 제출한 것은 중요한 사정이지만, 그 주장만으로 위험이 해소됐다고 판단할 수 없습니다. 법적 효력과 실제 등기 상태가 명확하게 확인되어야 합니다.

여기에 포락지·공유수면, 공부와 현황의 차이, 접도구역 및 각종 토지이용 규제까지 겹쳐 있습니다. 여러 필지와 펜션·근린시설이 결합된 물건인 만큼 일반적인 토지나 주택보다 현장 및 권리 검토의 난도가 높습니다.