광주지방법원 2026타경2341. 전남광주통합특별시 영광군 염산면 두우리 일대에 있는 펜션·숙박시설·근린생활시설과 토지를 포함한 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 숙박시설, 음식점, 사무실, 창고 등으로 사용되는 건물이 있고, 토지에는 펜션부지와 임야 등이 포함됩니다. 제시외 창고와 정자, 일부 수목도 매각대상에 포함됩니다.
등기상 공유자는 오성하·오한승·오현우로 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 오한승을 채무자로 하는 나비골농업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 조합의 경매신청 청구금액은 748,079,800원으로, 최저매각가보다 큽니다.
일반적인 근저당 경매라면 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 정리되는지를 먼저 살피면 됩니다. 하지만 이 사건은 다릅니다. 말소기준권리보다 오래된 가등기가 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 승계될 수 있다는 점이 핵심입니다.
- 목록 6: 갑구 순위 6·9·16·19번 소유권이전등기청구권가등기
- 목록 9: 갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권가등기
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2341 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 영광군 염산면 두우리 950 |
| 등기 건물 소재 | 전남광주통합특별시 영광군 염산면 두우리 951 제가동호 도로명주소: 전남광주통합특별시 영광군 염산면 칠산로 791-49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(펜션) · 근린생활시설 · 음식점 · 사무실 · 창고 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 창고·정자 포함 · 일부 수목 포함 |
| 소유자 | 오성하(3분의 1), 오한승(3분의 1), 오현우(3분의 1) |
| 감정가 | 227,522,300원 |
| 최저매각가 | 227,522,300원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.12. |
| 신청채권자 | 나비골농업협동조합 |
| 청구금액 | 748,079,800원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.15. 나비골농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 특별 인수사항 | 목록 6·9의 소유권이전등기청구권가등기 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 가등기가 핵심
등기상 현재 말소기준권리는 2021.04.15. 설정된 나비골농업협동조합 근저당권입니다. 과거 염산농업협동조합·주식회사씨지브이신도림·하남농업협동조합의 근저당권 등은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그러나 1988.09.10. 가등기는 별도로 보아야 합니다. 매각물건명세서는 목록 6·9에 관한 가등기를 매수인이 인수한다고 명시하며, 매매예약 완결 시 소유권 상실 가능성도 경고합니다. 따라서 근저당권이 말소된다는 이유만으로 소유권을 안전하게 취득한다고 볼 수 없습니다.
② 임차관계 — 금전 인수 0원과 권리 안전은 다르다
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 숙박시설·음식점·사무실 등의 실제 점유자나 임차인이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 대항력 여부 | 확인된 임차인 없음 · 실제 점유관계 조사 필요 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 없음 |
| 예상 금전 인수액 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
| 별도 인수 위험 | 목록 6·9 가등기 및 소유권 상실 가능성 |
배당 계산상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 표시됩니다. 하지만 이는 금전으로 계산된 인수액일 뿐, 매각물건명세서에 명시된 가등기 인수와 소유권 위험이 사라졌다는 의미는 아닙니다.
또한 실제 임대차 및 영업시설 점유 여부가 불명확하므로 현장조사를 통해 점유자의 신분, 사용 근거, 보증금, 사업자등록 여부와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 227,522,300원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.
이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 단순 비교할 수 있는 유형이 아닙니다. 펜션, 숙박시설, 음식점, 사무실, 창고, 토지가 결합된 일괄매각 물건이며, 일부 토지는 공부상 임야와 실제 이용상태가 다릅니다. 개별 건물의 상태와 토지의 이용 가능성, 영업시설의 활용도에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다.
가격이 유찰로 하락하더라도 가등기의 법적 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 소유권을 상실할 수 있는 경우에는 단순 낙찰가뿐 아니라 취득 자체가 유지될 수 있는지가 먼저 검토되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,522,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,985,312원 |
| 1. 근저당 · 나비골농업협동조합 | 840,000,000원 | 223,536,988원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당액 | — | 616,463,012원 |
집행비용 3,985,312원은 추정치입니다. 채권 미배당액은 근저당 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 계산한 수치이며, 경매신청 청구금액 748,079,800원의 실제 미변제 잔액과는 구별해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 가등기에 따른 소유권 위험은 위 배당액에 금전적 인수액으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 소유권 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 예상배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 227,522,300원 | 223,536,988원 | 616,463,012원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 182,017,840원 | 178,669,590원 | 661,330,410원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 145,614,272원 | 142,775,672원 | 697,224,328원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 182,017,840원, 2회 유찰 시 145,614,272원으로 낮아집니다. 반대로 채권최고액 기준 미배당액은 각각 661,330,410원, 697,224,328원으로 증가합니다.
여기서 미배당액은 배당받지 못하는 채권액을 뜻하며, 그 전부가 곧바로 매수인의 채무로 이전된다는 의미는 아닙니다. 매수인 금전 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 추정되어 있습니다.
⑥ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남광주통합특별시 영광군 염산면 두우리의 당두마을 내에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 해수욕장 등이 있는 해안 주변 농촌지대로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주변에 버스정류장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 숙박시설. 일련번호 3-가와 11-라는 숙박시설(펜션)로 이용되며, 11-라는 근린생활시설로도 사용됩니다. 일련번호 15-바는 음식점과 숙박시설 등으로 이용됩니다.
- 부속시설. 일련번호 7-나는 사무실 등, 8-다는 창고로 이용됩니다. 제시외 창고와 정자가 일괄매각에 포함됩니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌구조·철근콘크리트지붕 건물, 경량철골구조 건물, 철근콘크리트 및 벽돌구조 건물 등이 혼재합니다. 기본적인 위생시설과 급·배수시설이 설치된 건물이 있습니다.
- 토지 규제. 일부 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 준보전산지 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 다른 일부는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 공익용산지 등의 제한을 받습니다.
- 공부와 현황 차이. 일련번호 1·16은 공부상 임야이나 현황은 포락지인 공유수면으로 기재되어 있습니다. 일련번호 4·5·9·12는 공부상 임야이나 현황은 상업용 펜션부지입니다. 일련번호 10은 공부상 대지이나 현황은 펜션부지 및 공유수면입니다.
- 건물 차이. 일련번호 7은 공부상 조립식판넬지붕이나 현황은 아스팔트슁글지붕이며, 일련번호 8 창고는 공부상 면적 76㎡와 실제 면적 68㎡가 다릅니다.
- 환금성. 해안 주변의 펜션·상업시설과 토지가 결합된 물건으로, 일반 주거용 아파트보다 용도와 이용제한, 영업시설 활용 가능성에 따른 개별 가치 판단이 중요합니다. 실제 매각 가능 가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 가등기 인수 범위. 목록 6의 갑구 순위 6·9·16·19번, 목록 9의 갑구 순위 5번 소유권이전등기청구권가등기를 원본 등기부에서 확인해야 합니다. 가등기권자, 권리의 목적, 본등기청구권의 존속 여부를 확인하는 것이 최우선입니다.
- 혼동에 의한 권리 소멸 주장. 나비골농업협동조합이 제출한 2026.03.30. 의견서의 근거자료와 법원의 판단을 확인해야 합니다. 채권자 의견서만으로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서 원본. 매수인 인수 가등기와 소유권 상실 가능성이 명시된 부분을 직접 대조하고, 매각기일까지 변경·정정 사항이 있는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물의 각 목록과 제시외 창고·정자·수목의 포함 범위를 확인해야 합니다. 특히 가등기 관련 목록 6·9의 위치와 활용 가능성을 파악해야 합니다.
- 현황 점유자. 임대관계가 미상인 만큼 펜션, 음식점, 사무실, 창고에 실제 점유자나 임차인이 있는지 조사하고, 대항력 및 인도 문제를 확인해야 합니다.
- 공유수면·포락지. 공부상 임야나 대지와 실제 현황이 다른 토지의 경계, 사용 가능 범위, 인허가와 행정상 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 면적 및 구조. 창고의 공부상 76㎡와 실제 68㎡ 차이, 지붕 구조 차이 및 제시외 시설의 적법성을 확인해야 합니다.
- 숙박·음식점 관련 인허가. 현재 영업시설로 이용되는 건물의 신고·허가 상태와 낙찰 후 영업 승계 및 용도 유지가 가능한지 확인해야 합니다.
- 배당 및 추가 비용. 집행비용 추정액과 채권 배당액을 검토하고, 당해세·최우선변제·미납 관리비·명도 비용 등 별도 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 전문가 권리검토. 가등기의 효력과 본등기청구권 소멸 여부에 관한 법률 검토를 마친 뒤, 취득 소유권의 안정성이 확인되는 경우에만 입찰 여부를 재검토해야 합니다.
채권자 측 소멸 주장에 대한 법적 판단이 확정되지 않았다면, 신건 가격은 물론 유찰 후 가격에서도 안전한 매입이라고 평가하기 어렵습니다. 가등기 효력 해소 및 소유권 보전 가능성 확인 전까지 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 소유권 안전”
광주지방법원 2026타경2341은 감정가 227,522,300원, 최저매각가 227,522,300원의 신건입니다. 나비골농업협동조합 근저당권을 기준으로 진행되는 임의경매이며, 예상배당상 채권 미배당액은 616,463,012원입니다.
그러나 이 사건의 본질적인 위험은 배당 부족이나 낙찰가격에 있지 않습니다. 1988.09.10. 설정된 소유권이전등기청구권가등기가 매각으로 말소되지 않을 수 있고, 매수인이 소유권을 잃을 가능성이 있다는 점입니다.
채권자가 해당 가등기의 권리가 혼동으로 소멸했다는 의견서를 제출했더라도, 그 법적 효력을 확인하기 전에는 위험이 해소된 것으로 볼 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 복합 숙박시설의 활용 문제, 공유수면과 펜션부지가 혼재한 토지의 이용제한까지 검토해야 합니다.
결론은 명확합니다. 예상 금전 인수액이 0원이라는 사실만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 먼저 가등기의 효력과 소유권 보전 여부를 확인하고, 이후 실제 이용 가능한 토지·건물의 가치를 검증해야 합니다. 현재로서는 가격 검토보다 권리 위험 해소가 우선이며, 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.
