인천지방법원 2026타경503904. 인천광역시 미추홀구 용현동 그레이스빌 2층 201호, 다세대주택입니다. 등기상 최초 소유권보존은 원진종합건설주식회사 명의로 이루어졌고, 같은 날 수협은행으로 신탁 이전되었습니다. 현재 등기상 수탁자는 수협은행입니다. 이후 경인북부수산업협동조합의 근저당권이 설정되었고, 이를 기초로 임의경매가 진행 중입니다.

등기부만 보면 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 하지만 이 물건을 단순히 근저당 하나만 있는 물건으로 판단하면 위험합니다. 현황조사상 최영진·이은미 두 명의 임차인이 확인되고, 두 사람의 전입일은 2025.01.21로 말소기준권리인 2026.04.24보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 미배당 임차보증금을 계산할 수 없습니다.

또 하나의 핵심은 신탁입니다. 신탁등기와 신탁주의사항이 존재하므로 임대차 체결 권한, 수탁자의 처분 권한, 신탁원부상 임대차 및 매각 관련 조항을 확인해야 합니다. 이 물건은 근저당 말소 여부만 확인하고 입찰할 수 있는 유형이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 확인할 신탁과 임차인

등기상 말소기준권리는 2026.04.24 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권은 경인북부수산업협동조합이 근저당권자로 기재되어 있으며 채권최고액은 10,000,000원입니다. 경매개시결정은 2026.05.28 접수되었습니다.

특히 현황조사상 임차인의 전입일은 2025.01.21입니다. 이는 말소기준권리인 2026.04.24보다 앞선 날짜입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상인 만큼, 현재 단계에서 두 사람의 대항력을 확정적으로 인정하거나 우선변제권을 단정할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수금액 미확정

현황조사에 기재된 임차인은 최영진과 이은미입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 표시가 없는 개별 임차인으로, 현황조사 기준 실제 임차인 2명입니다. 두 사람의 전입일은 동일하게 2025.01.21이며, 말소기준권리보다 앞섭니다.

매수인 인수금액 계산 원칙은 반드시 이해해야 합니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금 중 배당으로 회수되지 못한 금액이 있다면 그 금액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 실질취득금액은 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 계산해야 합니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 전체 부담은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.

현재는 두 사람의 보증금이 모두 미상이므로 인수액을 0원으로 확정할 근거가 없습니다. 두 사람의 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유 여부, 배당요구 여부를 각각 확인하고 임차인별로 배당 후 미회수액을 계산해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트를 판단할 거래 근거가 없다

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 322,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 감정가의 100%에서 시작합니다.

그러나 그레이스빌의 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않고, 확인된 비교 대상 면적도 해당 경매물건과 일치하지 않습니다. 최근 매각가 역시 확인되지 않아 동일 건물·동일 면적 기준의 가격 비교가 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정 · 등기상 근저당 기준)

위 배당표는 집행비용 추정치와 등기상 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 임차인 두 명의 보증금 및 최우선변제 여부, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당 결과와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 특히 신탁재산의 잔여액 귀속은 신탁원부 및 수익자 관계를 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오 — 인수 위험을 제외한 숫자

감정가 기준으로 산출된 회차별 가격은 다음과 같습니다. 이는 경매 진행에 따른 가격 시나리오이며, 임차인 인수액을 포함한 실질취득가격이나 적정 입찰가를 의미하지 않습니다.

⑥ 신탁등기 분석 — 신탁원부 확인이 입찰의 선결조건

이 물건은 2022.09.15 원진종합건설주식회사 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 수협은행으로 소유권이전 신탁이 이루어졌습니다. 현재 등기상 수탁자는 수협은행입니다. 신탁원부는 제2022-37217호로 표시되어 있습니다.

이후 2025.05.20 신탁주의사항이 부기되었습니다. 해당 주의사항은 임대차 등 법률행위와 관련하여 등기사항전부증명서뿐 아니라 등기기록의 일부인 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분에 관한 조항을 확인하도록 안내하고 있습니다.

특히 임차인들의 전입일은 신탁 이전 이후입니다. 따라서 실제 임대차계약의 체결 주체가 누구인지, 수탁자 동의가 있었는지, 보증금이 누구에게 지급되었는지 확인해야 합니다. 신탁재산에 대한 임대차의 효력은 신탁원부의 조항과 실제 계약관계에 따라 판단해야 합니다.

신탁원부를 확인하지 않은 상태에서 신탁등기가 낙찰과 동시에 모두 정리된다고 전제하는 것은 위험합니다. 등기부의 소유권 표시만으로는 신탁재산의 수익관계나 처분 조건을 충분히 파악할 수 없습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용일초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 중·소 규모 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물입니다. 대상은 2층 201호이며, 상·하수도 설비와 개별난방 설비가 되어 있습니다.
• 대지 및 도로. 평가자료상 토지면적은 364.6㎡이며, 평지의 자루형 토지입니다. 동측으로 포장도로에 접하고, 도로 접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 토지이용 관련 기재사항으로 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 평가자료에는 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 취득을 대상으로 하는 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.12이므로 입찰 시점의 최신 지정 여부와 적용 대상을 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 환금성과 적정 매도가를 판단할 근거가 제한적입니다. 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제로 접근해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 신탁원부 원본 확보. 신탁원부 제2022-37217호를 확인하고 위탁자·수탁자·수익자, 처분권한, 임대차 승인, 신탁재산 처분 및 매각 관련 조항을 대조하세요.
• 최영진 임대차 확인. 2025.01.21 전입일을 기준으로 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 지급내역을 확인하세요.
• 이은미 임대차 확인. 최영진과 별도로 계약 당사자, 보증금, 점유 범위, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유 여부를 확인하세요. 두 임차인의 보증금을 임의로 동일하다고 가정해서는 안 됩니다.
• 대항력 및 인수액 재계산. 임차인별 대항력 성립 여부와 우선변제권을 따로 판단하고, 예상 배당액과 미배당 보증금을 계산해 매수인 인수액을 확정하세요.
• 실질취득가 계산. 낙찰가에 임차인별 인수액과 취득 관련 비용을 더한 총부담액을 기준으로 판단하세요. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담이 줄어들지 않을 수 있습니다.
• 청구액과 근저당 대조. 사건 청구액 774,723,209원과 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이를 경매신청서, 채권계산서, 관련 담보서류를 통해 확인하세요.
• 공동담보 확인. 3층 301호와 4층 401호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 각 부동산별 담보 범위를 확인하세요.
• 시세 확인. 동일 건물 또는 유사한 다세대주택의 실제 거래사례를 확보하고 전용면적, 층, 내부 상태, 거래 시점을 맞춰 비교하세요. 감정가만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
• 점유 및 명도. 임차인 두 명의 실제 점유 여부와 점유 범위를 확인하고, 임대차관계 및 인도 가능성을 검토하세요.
• 관리비와 현장 확인. 관리비 체납 여부, 공용부분 관리상태, 누수·결로·설비 상태, 실제 주거환경을 현장에서 확인하세요.
• 토지이용 규제. 토지거래허가구역 등 규제의 현재 적용 여부와 입찰자별 허가 요건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 경매기록을 모두 대조하세요.

맺으며 — “근저당이 소멸해도 인수 위험까지 사라지는 것은 아니다”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 322,000,000원의 신건이고, 등기상 근저당 채권최고액도 10,000,000원입니다. 등기상 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

그러나 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 말소기준권리보다 앞선 2025.01.21 전입일을 가진 최영진과 이은미, 두 명의 임차인이 있습니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없고, 매수인 인수액도 계산할 수 없습니다.

여기에 수협은행 수탁자 명의의 신탁등기와 신탁주의사항이 존재합니다. 신탁원부상 임대차 및 처분 권한을 확인하지 않으면 임차인 권리관계와 경매 매각의 법률적 효과를 정확하게 판단하기 어렵습니다.

가격 측면에서도 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 감정가 322,000,000원이 저렴한지 비싼지 결론을 내릴 수 없습니다. 최저가가 낮아지는 회차를 기다리는 것만으로 임차인 인수 위험이 해결되는 것도 아닙니다.

최종 결론은 ‘가격 검토 이전에 권리 확인이 필요한 고위험 물건’입니다. 신건이라는 이유만으로 서두를 필요가 없습니다. 임차인 인수액과 신탁 관련 권리관계가 명확하게 정리되지 않는다면, 낮아진 최저매각가만 보고 접근해서도 안 됩니다.