인천지방법원 2026타경503904. 인천 미추홀구 용현동 70-37, 그레이스빌 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 281,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유권은 2022년부터 수협은행이 수탁자로 보유하고 있으며, 원진종합건설주식회사에서 신탁한 부동산입니다.

등기상 말소기준권리는 2026년 4월 24일 접수된 경인북부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원으로 확인되며, 해당 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그러나 이 사건을 단순한 소액 근저당 경매로 보면 안 됩니다. 현황조사상 전입일이 말소기준권리보다 앞선 임차인 2명이 있고, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 또한 매각물건명세서 비고에는 이원희의 유치권 신고액 276,770,000원이 기재되어 있습니다. 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 임차인 인수와 유치권 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인과 유치권이 문제

말소기준권리는 2026년 4월 24일 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며, 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 확인됩니다. 2026년 5월 28일 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 이 근저당권의 채권최고액과 신청채권자의 청구액은 구분해야 합니다. 신청채권자 청구액은 774,723,209원이지만, 이 부동산의 확인된 근저당권 채권최고액은 10,000,000원입니다. 청구액 전부가 이 물건의 근저당 우선배당액이라는 의미는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 전입일은 선순위, 보증금은 미상

현황조사에서 최영진과 이은미, 총 2명의 점유 관련 임차인이 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 모두 2025년 1월 21일로, 말소기준권리인 2026년 4월 24일 근저당권보다 앞섭니다.

따라서 선순위 대항력 위험을 배제할 수 없습니다. 다만 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 보고서에서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단합니다. 우선변제권의 성립과 배당요구 여부도 확인되지 않아 배당으로 보증금이 얼마나 회수될지 판단할 수 없습니다.

임차인 관련 핵심 확인사항

• 최영진과 이은미 각각의 임대차계약서 및 실제 보증금 확인.
• 두 사람의 전입신고와 실제 점유 상태가 현재까지 유지되는지 확인.
• 확정일자와 배당요구 여부 및 배당요구 종기 관련 서류 확인.
• 두 사람의 임대차가 별개의 계약인지, 공동임차 또는 동일 세대 관계인지 확인.
• 선순위 임차인의 보증금 중 배당되지 않는 금액이 있다면 매수인 인수 여부를 검토.

③ 유치권 신고 — 276,770,000원, 성립 여부가 핵심

이 사건에서 가장 무겁게 살펴봐야 할 사항 중 하나입니다. 이원희가 2026년 7월 23일 공사대금 276,770,000원을 근거로 유치권을 신고했습니다. 신고 내용에는 401호에 전입신고를 하고 점유 중이라는 설명도 포함되어 있습니다.

유치권 신고액이 276,770,000원이라고 해서 낙찰자가 그 금액을 자동으로 인수하는 것은 아닙니다. 유치권 신고와 유치권의 실제 성립은 별개의 문제입니다. 반대로 성립 여부가 불분명하다는 이유만으로 위험을 무시해서도 안 됩니다.

유치권이 인정되는지 판단하려면 공사대금 채권이 해당 부동산과 관련된 채권인지, 변제기가 도래했는지, 신고자가 적법하게 점유하고 있는지, 점유가 계속되고 있는지 등을 구체적으로 확인해야 합니다. 신고된 공사대금의 발생 경위와 실제 공사 내역, 공사계약 당사자도 대조해야 합니다.

입찰 전 필수 실사

• 이원희의 유치권 신고서 원문 및 첨부된 공사계약서 확인.
• 276,770,000원의 세부 공사내역·청구 근거·변제기 확인.
• 공사대금 채권이 401호 자체에 관한 것인지 확인.
• 현장 방문을 통해 실제 점유자와 점유 범위 확인.
• 점유 개시 시점과 점유의 계속성, 점유의 적법성 확인.
• 유치권 성립 여부에 관한 법률 검토 및 분쟁 발생 가능성 점검.

④ 신탁등기 — 수협은행 수탁자와 신탁원부 확인

등기부상 2022년 9월 15일 원진종합건설주식회사 명의로 소유권보존등기가 이루어진 뒤 같은 날 수협은행으로 소유권이전 신탁등기가 접수됐습니다. 등기상 수탁자는 수협은행이며, 신탁원부 번호는 제2022-37215호입니다.

2025년 5월 20일에는 신탁주의사항이 부기되어 있습니다. 해당 주의사항은 임대차 등의 법률행위를 하는 경우 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분에 관한 조항 등을 확인해야 한다는 취지입니다.

특히 현황조사상 임차인 2명의 전입일이 신탁등기 이후이면서 근저당권 설정 이전이라는 점을 함께 살펴야 합니다. 임대차계약을 체결한 주체와 신탁원부상 임대 권한 및 수탁자 동의 여부를 확인하지 않고 인수 위험을 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

⑤ 시세 비교 — 감정가 2.81억, 가격 메리트 판단은 보류

이 물건의 감정가는 281,000,000원이며 최저매각가도 동일한 281,000,000원입니다. 다만 가격을 판단할 수 있는 동일면적의 실거래 비교 근거와 최근 거래가격이 확인되지 않습니다.

감정평가서상 이용상태는 다세대주택이며, 비교 가능한 거래가격을 확보하지 못한 상황에서는 감정가 281,000,000원을 시장가격으로 간주할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격이 비싸다거나 싸다고 판단할 근거가 없습니다.

더욱 중요한 것은 시세보다 실질취득비용입니다. 대항력 가능성이 있는 임차인 2명의 보증금이 미상이고, 유치권 신고도 남아 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 줄어들지 않을 수 있습니다. 유치권이 인정되는 경우에도 별도의 점유 및 권리 해결 문제가 발생할 수 있습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정 · 확인된 담보권 기준)

위 금액은 확인된 근저당권과 추정 집행비용을 기준으로 한 단순 배분입니다. 임차인 2명의 보증금 및 최우선변제, 당해세, 유치권 관련 분쟁 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 교부액 266,266,000원을 실제 잔여 배당액으로 확정할 수 없습니다.

⑦ 유찰 시나리오 — 최저가보다 인수 위험이 먼저

1회 유찰 시 최저매각가는 224,800,000원, 2회 유찰 시에는 179,840,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이는 경매 최저가의 변화일 뿐, 임차인 보증금이나 유치권 위험이 함께 줄어든다는 뜻은 아닙니다.

⑧ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용일초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 중·소 규모 공동주택과 근린생활시설 등이 위치합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 상·하수도 설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규모. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 거래 표본이 충분히 확인되지 않은 만큼 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 364.6㎡입니다. 지목은 대, 지형은 평지·자루형으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등 대상 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 현재 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 준공일은 2022.09.06으로 비교적 최근 건물이지만, 8세대 규모와 임차인·유치권 점유 문제가 거래 및 인도 과정에 부담으로 작용할 수 있습니다.

⑨ 입찰 체크리스트 — 확인 전에는 응찰 보류

• 임차인 2명. 최영진·이은미의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 각각 확인하세요. 보증금 미배당분의 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다.
• 유치권 신고자. 이원희의 공사대금 276,770,000원에 관한 신고서와 공사계약, 채권 발생 근거, 변제기 및 적법한 점유 여부를 검증하세요.
• 현장 점유. 401호의 실제 거주자와 점유 범위를 확인하고, 최영진·이은미·이원희의 점유 및 계약 관계가 어떻게 구분되는지 확인하세요.
• 신탁원부. 수협은행 수탁자 명의의 신탁원부 제2022-37215호를 열람하여 신탁 목적, 수익자, 임대차 및 처분 권한, 수탁자 동의 조건을 확인하세요.
• 담보권. 경인북부수산업협동조합 근저당 채권최고액 10,000,000원과 신청채권 청구액 774,723,209원을 혼동하지 마세요. 공동담보인 201호·301호 관계도 확인해야 합니다.
• 배당. 두 임차인의 배당요구 여부, 우선변제권, 최우선변제 가능성, 당해세 등을 반영한 실제 배당관계를 다시 산정하세요.
• 시세. 동일면적·유사층의 최근 실거래를 확보하고 개별 호수의 상태와 거래조건을 비교한 뒤 적정 입찰가를 정하세요.
• 인도·명도. 임차인 및 유치권 신고자의 점유가 확인되므로 낙찰 이후 인도와 명도, 유치권 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 유치권 신고서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 권리 확인이 먼저”

인천 2026타경503904 그레이스빌 401호는 감정가와 최저가가 281,000,000원인 신건입니다. 등기상 말소기준권리인 근저당권은 채권최고액 10,000,000원으로 확인되며 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 이 사실만으로 안전한 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

전입일이 말소기준권리보다 앞선 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 401호에는 이원희의 공사대금 276,770,000원 유치권 신고와 점유 관련 기재까지 있습니다. 수협은행 명의 신탁등기와 신탁원부의 내용도 검토해야 합니다.

특히 매수인 인수액을 0원으로 판단할 근거가 없습니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용을 계산할 수 없고, 유치권 신고도 성립 여부를 검증해야 합니다. 비교 가능한 실거래 근거 역시 확보되지 않아 281,000,000원의 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.