인천지방법원 2026타경503904. 인천 미추홀구 용현동에 있는 그레이스빌 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 322,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 규모이며, 그레이스빌은 총 8세대 규모입니다. 등기상 소유자는 수탁자인 수협은행입니다. 2022.09.15. 원진종합건설주식회사의 소유권보존등기와 같은 날 수협은행으로의 신탁등기가 이루어졌습니다.

등기부상 말소기준은 2026.04.24. 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이 권리 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 하지만 그보다 먼저 전입한 사람들이 있고, 신탁재산이라는 특수성도 존재합니다. 따라서 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 전입한 임차인

권리관계의 기준점은 2026.04.24.입니다. 이날 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤에 기입된 2026.05.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그러나 최영진·이은미의 전입일은 모두 2025.01.21.입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이므로 대항력과 보증금 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력의 모든 요건이 충족됐다고 확정할 수는 없습니다. 실제 점유·주택 인도·임대차계약의 유효성 등을 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입 선순위, 보증금 미상

현황조사 및 매각물건명세서에 최영진과 이은미가 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 조사된 2명입니다. 다만 각자의 점유 부분과 보증금, 확정일자는 확인이 필요합니다.

③ 신탁등기 — 소유자가 수협은행인 이유

이 물건은 일반적인 개인 소유 다세대주택이 아닙니다. 2022.09.15. 원진종합건설주식회사 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 수협은행 앞으로 소유권이전 신탁등기가 설정되었습니다.

등기기록에는 신탁원부 제2022-37214호가 기재되어 있으며, 2025.05.20. 부기된 신탁주의사항도 임대차 등 법률행위와 관련하여 신탁원부의 내용을 확인할 필요가 있음을 명시하고 있습니다.

• 신탁원부. 제2022-37214호 원본을 열람하여 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차 허용 조건을 확인합니다.
• 임대차계약 상대방. 최영진·이은미가 누구와 계약했는지 확인하고 수탁자의 동의 및 승인 여부를 검토합니다.
• 신탁과 근저당의 관계. 신탁등기 이후 설정된 근저당권의 유효성과 담보권 실행 권한을 확인합니다.
• 매각 후 권리관계. 신탁재산 매각에 따른 소유권 취득 및 기존 임대차의 효력을 원본 서류로 검토합니다.

④ 가격 분석 — 3.22억이 적정한가?

현재 최저매각가는 322,000,000원으로 감정가와 같습니다. 해당 그레이스빌은 총 8세대 규모이며 사용승인일은 2022.09.06.입니다. 그러나 이 사건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아, 3.22억이 시세보다 높은지 낮은지를 판단할 근거가 부족합니다.

특히 다세대주택은 동일 건물이라도 층·전용면적·내부 상태·임대차관계에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 시세를 확인하더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 인수된다면 최저매각가가 아닌 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.

집계상 미배당 0원은 채권최고액 10,000,000원의 등재 근저당권을 기준으로 한 시뮬레이션 결과입니다. 신청채권액 774,723,209원의 충족을 의미하지 않으며, 선순위 임차인 보증금 및 실제 매수인 인수액도 반영되지 않았습니다. 유찰 시 금액은 가정 시나리오로 실제 향후 매각가격을 보장하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)

위 표는 집행비용과 등재 근저당권 채권최고액만을 적용한 제한적 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 임차인 보증금, 임차인의 우선변제 여부, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 306,692,000원이 실제로 소유자에게 교부된다고 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 용일초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 중·소규모 공동주택과 근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 대중교통을 포함한 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 설비. 상·하수도설비 및 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 자루형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 동측으로 포장도로에 접합니다. 토지면적은 364.6㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,445,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 동일 물건과 비교할 만한 실거래를 확보해야 가격 적정성과 재매각 가능성을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최영진 임대차 확인. 2025.01.21. 전입, 실제 점유 여부·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 이은미 임대차 확인. 동일하게 2025.01.21. 전입한 것으로 조사되므로 별도 계약 여부와 점유관계를 확인해야 합니다.
• 중복 점유관계 확인. 두 사람이 동일 세대 또는 별개 임대차관계인지 확인하고, 보증금이 실제로 각각 존재하는지 검토해야 합니다.
• 신탁원부 확보. 제2022-37214호를 열람하고 임대차 허용 범위, 수탁자 동의 및 신탁재산 처분권한을 검토해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 201호·401호와 연결된 근저당권 및 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
• 신청채권액 대조. 774,723,209원의 신청채권액과 10,000,000원의 등재 근저당 채권최고액 사이의 차이를 경매기록으로 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 낙찰가뿐 아니라 인수 가능한 미배당 임차보증금과 취득 부대비용을 함께 검토해야 합니다.
• 실거래 비교. 그레이스빌 301호와 면적·층·상태가 유사한 다세대주택 거래사례를 확보해야 합니다.
• 관리비 확인. 미납 관리비가 있다면 공용부분 관리비의 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.11.12. 매각 진행 여부 및 변경사항을 법원 경매기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 종합 검토해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 임차보증금 인수 위험 해소”

인천 그레이스빌 301호는 겉으로 보면 근저당권이 매각으로 소멸하는 전형적인 임의경매 물건입니다. 그러나 실제 권리분석은 그렇게 단순하지 않습니다.

첫째, 최영진·이은미 두 사람의 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 대항력과 보증금이 확인되지 않아 매수인이 인수할 금액이 존재하는지 판단할 수 없습니다.

둘째, 수협은행 명의의 신탁부동산입니다. 신탁원부를 통해 임대차계약의 효력과 권한관계를 확인해야 합니다.

셋째, 신청채권액 774,723,209원과 등재 근저당 채권최고액 10,000,000원 사이에 큰 차이가 있고, 다른 호실과 공동담보 관계도 존재합니다. 따라서 단순 배당표만으로 실제 채권관계가 정리됐다고 볼 수 없습니다.

마지막으로 현재 최저가 322,000,000원을 객관적인 최근 실거래와 비교할 근거가 부족합니다. 선순위 임차보증금이 인수된다면 실질취득비용은 최저가보다 높아질 수 있으므로, 신건이라는 이유만으로 가격 매력을 부여하기 어렵습니다.