서울서부지방법원 2025타경51555. 은평구 갈현동 천지투스타 3층 302호, 전용면적 29.56㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 247,000,000원이 2회 유찰돼 158,080,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 등기된 임차권자 김시우가 2019년 12월 13일 전입·점유를 시작했고, 보증금이 230,000,000원이며, 말소기준권리인 2022년 12월 28일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라는 점이 본질입니다.

매각물건명세서에도 김시우의 을구 1번 임차권등기에 관해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 배당안에서는 김시우에게 배당되는 금액이 0원이므로, 확인된 범위에서 230,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 현 최저가보다 보증금이 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득비용은 약 230,000,000원으로 유지됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다

말소기준권리는 2022.12.28. 주택도시보증공사의 가압류 403,000,000원입니다. 이후 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김시우의 임대차는 전입·점유가 2019.12.13.로 말소기준보다 훨씬 빠르고, 2024.04.25. 임차권등기까지 마친 상태입니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 미배당 보증금의 대항력 인수 문제는 별개입니다.

② 임차·점유 관계 — 확인된 인수와 별도 미상 위험을 분리

조사상 임차·점유 관계는 4명입니다. 이 가운데 김시우는 대상 전유부분 전부에 관한 임차권등기와 230,000,000원의 보증금이 명확해 인수 판단의 중심입니다. 신종률은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 점유부분도 “B동 203호”로 기재되어 있어, 이 사건 302호에 대한 권리인지와 실제 대항요건을 별도로 확인해야 하는 미상 위험입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.58억이 아니라 약 2.30억

천지투스타의 전용면적 유사 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 237,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 257,500,000원, 최신 거래는 2025.07의 260,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 대비 18.9% 높은 흐름입니다.

현 최저가 158,080,000원은 최근 12개월 평균의 61.4%에 불과해 표면적으로는 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 확인된 실질취득비용 약 230,000,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 89.3%, 최신 거래 260,000,000원의 88.5% 수준입니다. 즉 확인된 인수액만 놓고 보면 최근 시세 아래이지만, 할인폭은 최저가 1.58억이 보여주는 38.6%가 아니라 최근 평균 대비 약 10.7% 수준으로 크게 줄어듭니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,080,000원 가정)

채권 총액 674,606,186원 가운데 예상배당은 155,066,880원, 미배당은 519,539,306원입니다. 김시우 보증금 230,000,000원은 배당액 0원으로 계산되어 매수인 인수액 230,000,000원으로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확인된 총원가는 그대로

이 사건에서 추가 유찰은 일반적인 경매처럼 곧바로 취득원가 절감으로 이어지지 않습니다. 김시우의 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 낮아질수록 그만큼 미배당 인수분이 늘어나기 때문입니다. 따라서 “3회, 4회 유찰되면 더 싸진다”는 접근은 확인된 김시우 인수 구조만 놓고 보면 성립하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 천지투스타는 16세대 규모입니다.
• 입지. 서울특별시 은평구 신사동 소재 서울상신초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3·6호선, GTX-A 연신내역이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 302호이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6m, 남서측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 토지. 공시지가 3,314,000원/㎡, 토지면적 312.4㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
• 환금성. 16세대 다세대라는 물건 특성상 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적고, 확인된 실거래도 4건이어서 개별 호수의 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득비용으로 계산. 현 최저가 158,080,000원을 취득원가로 사용하지 말고, 김시우 미배당 보증금을 합친 약 230,000,000원을 기본 비교값으로 두어야 합니다.
• 김시우 임대차 원본 확인. 임대차계약일 2019.11.17, 전입·점유 2019.12.13, 2021.11.25 보증금 증액, 임차권등기 2024.04.25의 연속성을 원본 기록으로 확인해야 합니다.
• 신종률 점유관계 확인. 전입일은 2022.02.10으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이고 점유부분이 B동 203호로 기재돼 있습니다. 대상 302호와의 관련성부터 확인해야 합니다.
• 안보경 현 점유 확인. 안보경은 302호, 전입일 2024.08.12로 조사돼 있습니다. 말소기준보다 늦어 대항력 기준 인수는 없지만 실제 인도·명도 상황은 별도 확인 대상입니다.
• 신청채권자와 임차권자의 동일성 확인. 김시우가 임차권자이면서 신청채권자이므로 강제경매 신청채권 271,606,186원과 보증금 230,000,000원의 관계를 기록으로 대조해야 합니다.
• 배당표 재확인. 현 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 미배당 보증금은 변동될 수 있습니다.
• 최근 시세 기준 유지. 전체 실거래 평균 237,000,000원보다 최근 12개월 평균 257,500,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선 비교해야 합니다.

맺으며 — “1.58억 낙찰”이 아니라 “약 2.30억 취득”으로 봐야 한다

이 사건의 숫자는 두 겹입니다. 법원이 제시한 현 최저가는 158,080,000원이지만, 대항력 있는 김시우의 임차보증금 230,000,000원이 전액 미배당되는 현재 계산에서는 매수인의 확인된 실질취득비용이 약 230,000,000원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 이 보증금보다 낮은 구간에서는 총부담이 약 230,000,000원으로 유지됩니다.

그 230,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 257,500,000원과 최신 거래 260,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 가격만 보면 일정한 여지가 있습니다. 그러나 이 물건은 2회 유찰된 16세대 다세대이고, 김시우가 임차권자이면서 신청채권자이며, 별도의 선순위 전입자 신종률은 보증금·확정일자와 대상 호수 관련성이 명확하지 않습니다. 가격은 검토 가능, 권리는 확인 전까지 보수적으로. 이 사건은 최저가 할인율보다 미배당 임차보증금과 추가 점유관계를 어디까지 확정할 수 있느냐가 입찰 여부를 가르는 물건입니다.