서울서부지방법원 2025타경51555. 대상은 서울 은평구 역촌동 베아트리스빌 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가 232,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 118,784,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 권리 구조는 단순한 저가 매물이 아닙니다. 등기부에는 2025.02.26. 강선교 명의의 주택임차권 222,000,000원이 있고, 매각물건명세서는 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
특히 이 임차권은 2019.02.09. 최초 임대차계약, 2019.02.22. 주민등록, 2019.02.23. 점유개시, 2019.02.11. 최초 확정일자가 확인됩니다. 이후 보증금은 2021.02.17.과 2023.02.17. 증액되어 최종 222,000,000원입니다. 현재 최저가보다 보증금이 크므로, 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미변제 보증금 인수가 늘어 실질취득비용이 단순히 최저가와 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 25-50 베아트리스빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.52㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 118,784,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김시우 / 271,606,186원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 2018.08.20. 준공 · 베아트리스빌 19세대 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘임차권 인수’가 핵심
2018.09.12. 설정된 수협은행 근저당권은 2019.02.19. 이미 말소되어 현재 매각의 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건의 기준은 2025.06.23. 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 2025.02.26. 강선교의 주택임차권등기가 존재합니다. 매각물건명세서가 이를 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시하고, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있어, 이 사건의 핵심은 등기 말소 여부가 아니라 미배당 보증금의 승계입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 대상호는 별도 확인이 필요하다
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강선교 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.02.22 | 222,000,000원 | 인수권리 | 2025.02.26 |
| 정시우 | 201호 · 주거 | 2025.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 안보경 | 302호 | 2024.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 신종률 | B동 203호 | 2022.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 2025.06.30 |
대상 물건은 201호인데, 현황조사에는 302호 안보경과 B동 203호 신종률도 함께 기재되어 있습니다. 따라서 이 두 점유자가 실제 대상 전유부분과 어떤 관계인지 원본 조사서에서 다시 확인해야 합니다. 반면 정시우는 대상과 동일한 201호로 기재되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자에 대해서는 대항력 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 2.22억과 비교
베아트리스빌의 최근 확인 거래는 2025.05. 237,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 237,000,000원입니다. 전체 9건 평균은 251,555,555원이지만 오래된 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 거래 추세는 기존 거래 대비 -6.5%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 29.91㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2022.10 | 29.91㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 28.82㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 28.82㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.04 | 29.91㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2022.04 | 28.82㎡ | 3 | 229,000,000원 |
| 2021.11 | 29.91㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 237,000,000원 |
현재 최저가 118,784,000원은 최근 시세의 50.1%로 보이지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 222,000,000원입니다. 실질취득은 최신 거래 237,000,000원보다 낮은 수준이지만, 최근 거래 추세가 -6.5%이고 대상호에는 정시우의 보증금 미상 점유 위험까지 남아 있어 단순한 ‘반값 경매’로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,462,976원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 김시우 | 271,606,186원 | 116,321,024원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 매각가 118,784,000원 기준 배당 추정입니다. 신청채권자 청구액 271,606,186원 중 116,321,024원이 배당되고 155,285,162원의 미배당이 발생하는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 별도로 매각물건명세서에는 강선교 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 배당표의 ‘매수인 인수 0원’ 추정만으로 권리부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중입니다.
- 주위환경. 서울특별시 은평구 신사동 소재 서울상신초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3·6호선, GTX-A호선 연신내역이 소재합니다.
- 도로. 북동측 약 6m, 남서측 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 3,027,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역· 제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 19세대 규모의 다세대이고 최근 12개월 실거래 표본이 1건이며, 최근 거래 추세는 -6.5%입니다. 가격 산정 시 오래된 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강선교 임차권의 배당액 확인. 보증금 222,000,000원 중 실제 배당되는 금액과 낙찰자가 인수할 미변제 잔액을 배당표·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 118,784,000원을 취득원가로 보지 말고, 낙찰가와 임차보증금 인수를 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 201호 정시우 확인. 전입일은 2025.05.29.이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서·전입세대열람·현황조사 원본으로 대항력 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 다른 호수 기재 분리. 안보경은 302호, 신종률은 B동 203호로 기재되어 있으므로 대상 201호와의 관련성을 원본 서류에서 구분해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 의무와 등기 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 감정요항표 구조 설명의 제3층 제302호 기재와 대상 주소 2층 201호의 차이를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 237,000,000원, 최근 거래 추세 -6.5%이므로 오래된 전체 평균 251,555,555원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
맺으며 — “1.19억 낙찰”이 아니라 “약 2.22억 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 착시는 118,784,000원이라는 최저가입니다. 강선교의 임차보증금은 222,000,000원이고, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 보증금보다 낮은 가격에 낙찰되는 동안에는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득은 약 222,000,000원 수준으로 보아야 합니다.
최근 12개월 거래는 237,000,000원 1건이며 최근 추세는 -6.5%입니다. 실질취득액만 보면 최신 거래보다 낮지만, 대상 201호에 보증금 미상의 정시우가 별도로 기재되어 있고, 감정요항표에는 대상과 다른 제3층 제302호가 적혀 있는 등 확인해야 할 사항이 많습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실도 이 구조에서는 단순한 할인 신호가 아닙니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 인수할 임차보증금과 대상호의 실제 점유관계를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
