서울서부지방법원 2025타경51555. 서울 은평구 역촌동 베아트리스빌의 다세대주택입니다. 감정가 232,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 148,480,000원입니다. 숫자만 보면 83,520,000원이 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격 하락이 아니라 임차보증금 인수입니다. 을구 순위 3번 강선교의 주택임차권에는 임차보증금 222,000,000원, 주민등록일자 2019.02.22., 점유개시일자 2019.02.23. 및 확정일자가 기재되어 있고, 매각물건명세서는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 현재 최저가 148,480,000원만을 시세 237,000,000원과 비교해 “62.6%에 살 수 있다”고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 낙찰가 + 인수액이 약 222,000,000원으로 고정됩니다. 3회 유찰 시 최저가 118,784,000원, 4회 유찰 시 95,027,200원이 되어도 이 구조 자체는 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 25-50 베아트리스빌 2층201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 진흥로9길 21-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 148,480,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 271,606,186원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기상 수협은행 근저당권 2,184,000,000원은 2019.02.19. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.06.23. 김시우의 강제경매개시결정입니다. 그런데 강선교의 임대차는 2019.02.09.부터 시작되고, 최초 확정일자는 2019.02.11., 주민등록일자는 2019.02.22., 점유개시일자는 2019.02.23.입니다. 2025.02.26.에는 임차보증금 222,000,000원의 주택임차권등기까지 이루어졌습니다.
② 임차·점유 관계 — 201호 미상 점유도 별도 확인
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강선교 | 전유부분 전부 | 2019.02.22. | 222,000,000원 | 대항 가능 | 확정일자 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 정시우 | 201호 | 2025.05.29. | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 안보경 | 302호 | 2024.08.12. | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호수 확인 |
| 신종률 | B동 203호 | 2022.02.10. | 미상 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 2025.06.30. | 호수 확인 |
임차·점유 관련 기재 가운데 대상호인 201호와 직접 일치하는 점유자는 정시우이며, 강선교는 전유부분 전부에 대한 임차권자입니다. 정시우는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “인수 없음”으로 처리할 수 없고, 정확도상 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 안보경은 302호, 신종률은 B동 203호로 대상호와 기재 호수가 다르므로 실제 대상 물건과의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 222,000,000원과 비교
베아트리스빌의 면적 대응 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 251,555,555원이지만 과거 2021~2022년의 높은 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 237,000,000원 1건이며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -6.5%입니다. 즉 전체 평균 251,555,555원만 놓고 가격 메리트를 크게 평가하면 하락 추세를 놓칠 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 29.91㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2022.10 | 29.91㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 28.82㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 28.82㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.04 | 29.91㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2022.04 | 28.82㎡ | 3 | 229,000,000원 |
| 2021.11 | 29.91㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | 27.52㎡ | 9건 | 251,555,555원 |
현재 최저가 148,480,000원은 최근 12개월 평균 237,000,000원의 62.6%지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 빼고 계산한 숫자입니다. 실제 입찰 판단에 사용할 비교값은 실질취득 약 222,000,000원입니다. 이는 최신 거래 237,000,000원보다 낮기는 하지만, 시장 추세가 -6.5%이고 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 큰 폭의 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,720원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 김시우 | 271,606,186원 | 145,601,280원 |
| 미배당 | 271,606,186원 | 126,004,906원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 수치는 매각가 148,480,000원을 기준으로 한 신청채권자 중심 시뮬레이션입니다. 강선교 임차보증금 222,000,000원의 실제 배당·미배당 인수 여부는 매각물건명세서의 “전액변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수” 문구를 별도로 적용해 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며 베아트리스빌은 19세대, 사용승인일은 2018.08.20.입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 소재 서울상신초등학교 남측 인근으로, 주변에는 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3·6호선 및 GTX-A 연신내역이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 6m, 남서측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 완경사지이며 주거용 건부지로 이용중입니다. 토지면적은 309.8㎡, 공시지가는 3,027,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함되어 있습니다.
- 시장. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률은 0.0%로 기재되어 있습니다. 최근 거래 추세도 -6.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강선교 임차권 원본 확인. 임차보증금 222,000,000원, 주민등록 2019.02.22., 점유개시 2019.02.23., 확정일자 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 인수액을 입찰가와 합산. 현재 최저가 148,480,000원만 자금계획에 넣지 말고, 미배당 임차보증금 인수까지 포함해 약 222,000,000원의 실질취득 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
- 201호 정시우 확인. 2025.05.29. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 임대차계약과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 점검. 안보경은 302호, 신종률은 B동 203호로 기재되어 있어 본건 201호와의 관계를 현황조사 및 주민등록 자료에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.11.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소·승계 효과를 원본에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 251,555,555원보다 최근 거래 237,000,000원과 최근 추세 -6.5%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 “222,000,000원 인수형”이 먼저다
이 사건을 한눈에 보면 감정가 232,000,000원에서 2회 유찰돼 148,480,000원까지 내려온 다세대 경매입니다. 그러나 매각물건명세서상 강선교의 임차보증금 222,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하므로, 경제적 취득비용은 약 222,000,000원으로 고정되는 인수형으로 봐야 합니다.
222,000,000원은 최근 거래 237,000,000원보다 낮아 가격 자체가 최근 시세를 초과하는 물건은 아닙니다. 다만 최근 거래 추세가 -6.5%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이며, 201호 정시우의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 추가 점유 위험까지 존재합니다. 최저가 할인은 착시이고, 승부처는 선순위 임차권의 정확한 미배당액과 정시우의 임차관계 확인입니다.
