서울서부지방법원 2025타경51555. 은평구 신사동 파크원 비동 203호의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 지유리이고, 말소기준은 2025.06.23. 김시우가 신청한 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.07.17. 노원세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 없지만, 이 사건의 위험은 등기상 담보권보다 임차관계에 있습니다.
현황조사에는 안보경, 정시우, 신종률이 확인됩니다. 이 가운데 신종률은 점유 부분이 B동 203호로 대상 물건과 일치하고, 전입일 2022.02.10.은 말소기준일 2025.06.23.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·인수금 미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 현재 최저가 144,640,000원만 보고 실거래보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 237-227 파크원 비동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.63㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 144,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김시우 / 271,606,186원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 중요하다
2018.11.02. 영신하우징 명의 소유권보존 후 생보부동산신탁으로 신탁됐다가 2019.04.15. 신탁등기가 말소되고, 같은 날 지유리 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 2022.11.15.에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 말소기준은 2025.06.23. 강제경매개시결정이고, 그 이후의 2025.07.17. 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 위험금액이 아직 보이지 않는다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안보경 | 302호 | 2024.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정시우 | 201호 | 2025.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신종률 | B동 203호 | 2022.02.10 | 2025.06.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
안보경·정시우의 조사된 점유 부분은 각각 302호·201호이고, 신종률은 B동 203호로 대상 물건 표시와 일치합니다. 세 사람 모두 전입일 자체는 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 또는 우선변제를 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차관계 확인이 특히 중요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 실질취득비용이 먼저다
파크원 전용 28.63㎡ 전후 실거래는 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 267,765,000원이지만, 최근 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 355,000,000원, 최신 거래는 2025.11. 420,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 44.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.9㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2024.12 | 28.48㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2024.08 | 27.66㎡ | 2 | 181,650,000원 |
| 2024.03 | 28.48㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2023.10 | 28.63㎡ | 3 | 232,000,000원 |
| 2023.02 | 28.63㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.02 | 28.63㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.12 | 29.72㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2021.11 | 29.9㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 28.51㎡ | 5 | 230,000,000원 |
현재 최저가 144,640,000원은 최근 12개월 평균의 40.7%입니다. 표면적인 가격 차이는 매우 큽니다. 다만 대항력 가능성이 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가와 시세의 단순 차이를 곧바로 할인율이나 수익여력으로 볼 수 없습니다. 실질취득비용은 낙찰가에 매수인이 인수해야 할 미배당 보증금이 있다면 그 금액까지 더해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,824,960원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김시우 | 271,606,186원 | 141,815,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 미배당액은 129,791,146원, 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 확인되지 않은 임차보증금의 매수인 인수 여부를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 144,640,000원 | 141,815,040원 | 129,791,146원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 115,712,000원 | 113,292,032원 | 158,314,154원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 92,569,600원 | 90,503,347원 | 181,102,839원 |
회차가 내려갈수록 신청채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘 수 있으므로 실질취득비용이 함께 내려간다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 바로 그 보증금 숫자가 아직 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며, 파크원은 총 28세대입니다.
- 입지. 서울상신초등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3·6호선 및 GTX-A호선 연신내역이 소재합니다.
- 도로. 북동측 약 6m, 남서측 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,406,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 89.0㎡입니다.
- 건물. 2018.10.25. 준공됐으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신종률 보증금 확인. B동 203호 점유자로 조사된 신종률의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 배당요구는 2025.06.30. 접수돼 있으므로 배당요구 종기와 배당·인수 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 안보경·정시우 관계 확인. 조사된 점유 부분이 각각 302호·201호이므로 대상 B동 203호와의 실제 관계를 현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수보증금을 기준으로 최근 12개월 평균 355,000,000원과 최신 거래 420,000,000원을 비교해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 노원세무서 압류가 존재하므로 당해세 여부와 임차인 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 민간임대주택등기와 관련된 현재 효력 및 매각 후 처리관계를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 숫자는 보증금”
표면적인 가격만 보면 강한 할인입니다. 감정가 226,000,000원이 2회 유찰돼 144,640,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균은 355,000,000원, 최신 거래는 420,000,000원입니다. 하지만 이 사건은 시세보다 싼지 여부를 아직 확정할 수 없는 물건입니다. 대상 B동 203호와 일치하는 신종률의 전입이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
권리분석의 승부처는 최저가 144,640,000원이 아니라 미확인 보증금입니다. 보증금과 배당·인수관계가 확인돼 실질 인수액이 0원으로 확정되면 현재 가격 차이는 매우 커집니다. 반대로 미배당 보증금 인수가 남는다면 낙찰가가 낮아 보여도 실질취득비용은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 단계의 판단은 가격 매력 가능성은 크지만, 권리 확인 전 입찰 보류가 적절합니다.
