서울서부지방법원 2025타경51555. 서울 은평구 신사동 파크원 비동 203호 다세대주택입니다. 감정가는 226,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 115,712,000원입니다. 등기상 소유자는 지유리이며, 2019.04.15 소유권이전 등기가 됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.06.23 김시우의 강제경매개시결정입니다.
문제는 경매개시결정 자체보다 그보다 먼저 존재한 점유관계입니다. 현황조사에는 안보경 2024.08.12 전입, 정시우 2025.05.29 전입, 신종률 2022.02.10 전입이 확인됩니다. 모두 2025.06.23보다 앞선 날짜입니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 현재 자료만으로는 대항력을 확정해 단정할 수 없습니다. 특히 경매대상과 같은 B동 203호로 표시된 신종률은 2025.06.30 배당요구도 접수돼 있어 원본 명세서의 임차관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 237-227 파크원 비동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.63㎡ |
| 소유자 | 지유리 · 2019.04.15 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 115,712,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 김시우 / 271,606,186원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입을 먼저 본다
2018.11.02 주식회사영신하우징 명의로 소유권보존 후 같은 날 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 됐고, 이 신탁은 2019.04.15 말소됐습니다. 같은 날 지유리 앞으로 소유권이전이 됐으며, 2022.11.15에는 민간임대주택 등록 등기가 기재됐습니다. 이후 2025.06.23 김시우의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혔고, 2025.07.17 노원세무서장 처분청의 압류는 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 — 인수액을 0원으로 단정할 수 없다
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안보경 | 302호 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정시우 | 201호 | 2025.05.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 신종률 | B동 203호 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 2025.06.30 | 대항력 가능·미상 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준일 2025.06.23보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 특히 안보경은 302호, 정시우는 201호로 표시돼 경매대상 B동 203호와 점유 호수가 다르므로 실제 경매목적물과의 관련성을 현황조사·매각물건명세서 원본에서 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 거래가는 높지만 실질취득가부터 확정해야 한다
파크원 전용 27.66㎡~29.9㎡ 거래 표본은 10건입니다. 전체 평균은 267,765,000원, 최근 12개월 평균은 355,000,000원이며 최근 12개월 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2025.11 420,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래보다 44.3% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.9㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2024.12 | 28.48㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2024.08 | 27.66㎡ | 2 | 181,650,000원 |
| 2024.03 | 28.48㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2023.10 | 28.63㎡ | 3 | 232,000,000원 |
| 2023.02 | 28.63㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.02 | 28.63㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.12 | 29.72㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2021.11 | 29.9㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 28.51㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 355,000,000원 |
현재 최저가 115,712,000원은 최근 12개월 평균 355,000,000원의 32.6%입니다. 숫자만 보면 큰 차이가 나지만, 이 사건에서는 이 비율 자체가 최종 판단 기준이 될 수 없습니다. 선순위 전입자의 실제 보증금이 확인되고 매수인이 부담할 금액이 계산돼야 비로소 실질취득가와 최근 실거래를 비교할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,419,968원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 김시우 | 271,606,186원 | 113,292,032원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김시우 청구액 271,606,186원 중 113,292,032원이 배당되고, 미배당은 158,314,154원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 보증금이 미상인 만큼 실제 매수인 인수액도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 115,712,000원 | 113,292,032원 | 158,314,154원 |
| 4회 유찰 시 | 92,569,600원 | 90,503,347원 | 181,102,839원 |
| 5회 유찰 시 | 74,055,680원 | 72,322,678원 | 199,283,508원 |
4회 유찰 시 매각가는 92,569,600원, 5회 유찰 시 74,055,680원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 임차보증금이 실제로 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려가는 것만으로 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 따라서 추가 유찰 여부보다 먼저 보증금·확정일자·배당관계를 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울상신초등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3·6호선, GTX-A 연신내역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m, 남서측 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,406,000원/㎡, 토지면적은 89.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·정비구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 규모. 파크원은 28세대, 사용승인일은 2018.10.25로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신종률 임대차 확인. B동 203호, 2022.02.10 전입, 2025.06.30 배당요구가 확인됩니다. 보증금·확정일자·배당 후 잔액을 우선 확인해야 합니다.
- 다른 전입자와 목적물 관계 확인. 안보경은 302호, 정시우는 201호로 표시돼 있습니다. 경매대상 B동 203호와 실제 점유관계가 연결되는지 원본 문서에서 구분해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 매각물건명세서와 등기 원본에서 현재 효력과 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 경매대상은 비동 2층203호인데 감정요항표 구조 설명에는 제3층 제302호가 기재돼 있어 목적물 동일성 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 순서. 최저가 115,712,000원이나 최근 시세 대비 할인율부터 보지 말고, 실제 인수 보증금을 더한 실질취득가를 먼저 계산해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “32.6% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건은 감정가 226,000,000원에서 3회 유찰돼 115,712,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 355,000,000원과 비교하면 표면상 32.6% 수준입니다. 하지만 말소기준일보다 앞선 전입자가 3명이고 그 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 대상 호수와 동일하게 표시된 신종률의 보증금과 배당 후 미회수액이 확인되지 않는 한 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 표면 할인율이 아니라 선순위 점유관계의 실제 보증금입니다. 그 금액이 확인된 뒤 낙찰가와 합산한 실질취득가를 최근 12개월 평균 355,000,000원, 최신 거래 420,000,000원과 비교해야 가격 판단이 완성됩니다.
